resurse COVID-19 specifice statului

legile de evacuare din Georgia

fundamentul chiriașului proprietarului din Georgia și legile de evacuare se găsesc în titlul 44 Capitolul 7 din Codul Georgiei. Dacă sunteți un proprietar Georgia, este o idee bună să revizuiască aceste legi și să fie familiarizați cu ei. Proprietarii au opțiunea de a evacua un chiriaș care întârzie să plătească chiria în Georgia, Legea din Georgia permite unui proprietar să evacueze un chiriaș pentru că nu plătește chiria la timp. Trebuie să anunțați chiriașul că chiria este datorată și chiriașul trebuie să refuze să plătească chiria înainte de a putea depune un proces de evacuare la instanță.

servirea avizului de evacuare din Georgia

primul pas în procesul de evacuare din Georgia este servirea chiriașului cu un aviz de evacuare, numit cerere de posesie sau notificare de renunțare în Georgia. Pentru a evacua un chiriaș pentru neplata chiriei, pentru încălcări ale Contractului de închiriere sau pentru a rămâne dincolo de termenul de închiriere, Codul Georgia nu oferă o perioadă de preaviz specifică. Se spune pur și simplu că înainte ca proprietarul să poată da în judecată chiriașul pentru posesia proprietății, proprietarul trebuie să solicite chiriașului să renunțe imediat la posesie. Această cerere de posesie este, de asemenea, numită notificare de renunțare. Ar trebui să fie în scris și ar trebui să fie livrat chiriașului într-un mod în care proprietarul poate dovedi că a fost livrat efectiv. Dacă după cererea de posesie se face, iar chiriașul nu a predat nici posesia, nici nu a rezolvat problema, proprietarul trebuie să meargă la instanța magistratului local și să depună o declarație de deposedare.

motivele evacuării în Georgia

în statul Georgia, un chiriaș poate fi evacuat din unul din trei motive:

• neplata chiriei
• încălcări de leasing
• eșecul de a da înapoi proprietatea la sfârșitul termenului de leasing

GEORGIA forme de evacuare

găsiți alte forme juridice – selectați statul aveți nevoie de forme În găsi mii de forme juridice.

Deposedare Deposedare

Deposedare Deposedare este un document în cazul în care proprietarul jură sub jurământ faptele caz, și solicită instanței pentru a ajuta la evacuarea chiriaș. Instanța care gestionează evacuările pentru proprietatea proprietarului va avea, de obicei, formulare de deposedare pe care proprietarul le poate completa și depune. De exemplu, Curtea magistratului Din Fulton County Georgia are o declarație pe propria răspundere disponibilă pentru descărcare pe site-ul lor web. Va exista o taxă de depunere asociată cu aceasta. Declarația pe proprie răspundere precizează numele proprietarului și chiriașului, motivul evacuării, că proprietarul a cerut posesia bunului și că posesia a fost refuzată, suma chiriei datorate (dacă este cazul). Atunci când declarația deposedantă este depusă la instanță, instanța va emite ceea ce se numește citație.

citație (mandat de deposedare)

la depunerea declarației, instanța va pregăti o citație (numită și mandat de deposedare) și va îndruma șeriful local să livreze citația chiriașului. Citația va fi fie (1) livrată manual chiriașului, (2) livrată unui adult care locuiește la domiciliu cu chiriașul, fie (3) atașată la ușă și trimisă poștă certificată. Citația este ceea ce îi spune chiriașului că sunt dați în judecată pentru evacuare. Le dă 7 zile să răspundă la citație și le spune unde să răspundă. Dacă evacuarea este pentru neplata chiriei, Legea din Georgia permite chiriașului să plătească chiria plus taxele de întârziere și costurile de judecată înainte de expirarea celor 7 zile, iar cazul va fi respins.

implicit sau proces

dacă chiriașul nu răspunde la citație, ceea ce este comun, atunci proprietarul câștigă în mod implicit. Instanța va emite proprietarului un act de posesie, care va permite șerifului să înlăture fizic chiriașul, dacă este necesar (a se vedea mai jos). Dacă chiriașul răspunde la citație în termenul de 7 zile, atunci instanța va stabili o dată de judecată. În timp ce procesul este în curs, proprietarul poate solicita instanței să ordone chiriașului să plătească chiria în registrul instanței. La proces, proprietarul trebuie să prezinte toate dovezile cu privire la motivul pentru care chiriașul ar trebui evacuat. Proprietarul ar trebui să aducă documente și martori pentru a-și dovedi cazul. În cazul în care instanța se pronunță pentru proprietar, va fi emis un act de posesie. În cazul în care proprietarul a solicitat un act de posesie și un premiu pentru chiria înapoi, este important să rețineți că instanța nu va emite un premiu de chirie înapoi în cazul în care citația către chiriaș a fost servită prin fixarea acesteia la ușă și trimiterea acesteia către chiriaș.

actul de posesie

actul de posesie spune că proprietarul are dreptul legal la posesia proprietății. Oferă chiriașului 7 zile să se mute din proprietate, altfel șeriful va veni și le va îndepărta fizic. În această perioadă de 7 zile, chiriașul poate depune un recurs de la instanța de judecată la o instanță superioară. Dacă se întâmplă acest lucru, proprietarul poate cere instanței să ordone chiriașului să plătească chiria în registrul instanței.legile Georgiei prevăd evacuarea extrem de rapidă atunci când un proprietar depune dosare pentru acțiuni de deposedare. Dar dacă vi se întâmplă acest lucru, există unele protecții încorporate în lege pentru a vă proteja drepturile. Iată câteva întrebări pe care mi le pun cel mai adesea despre procesul de evacuare și cum să îl evit:

î: exact ce este o evacuare și cum funcționează?

A: în Georgia, legiuitorul recunoaște că ideea de a da afară pe cineva în stradă este una serioasă, astfel încât procesul permite protecția atât a drepturilor proprietarului, cât și a chiriașului.

ar trebui să începeți cu contractul de închiriere între părți. Majoritatea chiriașilor nu își citesc contractul de închiriere, dar ar trebui. Acesta explică ce se întâmplă dacă nu respectați termenii contractului de închiriere și când proprietarul poate depune pentru evacuare.

am un prieten care este avocat și își explică contractul de închiriere astfel: „totul în acest contract de închiriere este stivuit împotriva ta — nu este nimic în favoarea ta — și dacă găsim ceva în favoarea ta, trebuie să-l scoatem. Practic, totul spune acest lucru: dacă nu plătiți, nu rămâneți.”

î: deci evacuarea înseamnă să plătești chiria la timp?

A: da, marea majoritate a evacuărilor sunt făcute pentru că chiria nu a fost plătită.

î: să spunem că nu-mi pot plăti chiria, dar am un motiv foarte bun. Să spunem că mi-am pierdut slujba, sau am avut o afecțiune medicală gravă, sau ambele.

A: legea este foarte clară. Obligația proprietarului este de a repara, în timp ce obligația chiriașului este de a plăti chiria. Acestea sună ca circumstanțe foarte nefericite care v-au lovit, dar nu sunt motive acceptabile din punct de vedere legal pentru neplata chiriei.

î: deci, există motive acceptabile din punct de vedere legal pentru neplata chiriei?

A: nu mulți. Legea recunoaște că proprietarul trebuie să poată genera venituri pentru a plăti ipoteca și impozitele.

o scuză este valabilă: Instanțele din Georgia au susținut că, dacă proprietarul dvs. nu a reușit să facă reparații rezonabile la proprietate în timp util, puteți utiliza o strategie de „reparare și deducere” în care plătiți singuri reparațiile și deduceți această sumă din chiria viitoare.

dar chiar și asta este o afacere riscantă, deoarece proprietarul poate spune mai târziu că nu a fost conștient de problemă și s-ar putea să vă blocați cu costul reparației.

î: vrei să spui că, odată ce proprietarul depune dosarele pentru evacuare, nu mai există nicio apărare?

A: doar unul. Această apărare este plata integrală, inclusiv chiria, taxele de întârziere și toate costurile de judecată până în acel moment. Dacă este oferit, proprietarul trebuie să accepte chiria, dar poate opri o evacuare doar o dată pe an.

î: să spunem că nu pot plăti chiria în această lună. Cât de repede se pot întâmpla toate astea?

A: dacă chiria dvs. este datorată la prima, probabil veți primi o scrisoare târzie într-o zi sau două. Dacă tot nu plătiți și nu contactați proprietarul, probabil veți primi o notificare de cerere în a zecea zi a lunii.

se numește o notificare de plată a chiriei sau de renunțare și înseamnă că proprietarul este pe cale să jure un mandat de deposedare, căutând să vă evacueze de către instanță pentru neplată.

î: ce se întâmplă în continuare?

A: Odată ce deposedarea este depusă, mareșalul Județean va livra o citație la reședința dvs. solicitând să răspundeți la acuzațiile de neplată a chiriei. Aveți șapte zile calendaristice pentru a răspunde citației în scris.

dacă răspundeți cu aproape orice răspuns scris, va fi stabilită o dată a instanței pentru un proces al faptelor, de obicei în termen de două săptămâni de la răspuns.

î: atunci ce se întâmplă în instanță?

A: Dacă vă prezentați la timp pentru data instanței, pregătiți-vă să petreceți toată ziua. S-ar putea să fie sute de cazuri înaintea ta, iar cazurile avocaților merg întotdeauna pe primul loc.

odată ce cazul dvs. este chemat, judecătorul vă va întreba de ce nu ați plătit chiria. Amintiți-vă-dificultățile financiare nu sunt o scuză. Judecătorul va asculta cu simpatie, apoi va recomanda celor două părți să se întâlnească cu un mediator, poate chiar atunci și acolo, pentru a încerca să elaboreze un program de plată.

î: ce se întâmplă dacă proprietarul refuză sau cere ca toți banii să fie plătiți imediat?

A: dacă proprietarul refuză medierea, judecătorul va pronunța foarte probabil în favoarea sa, acordându-i posesia casei sau apartamentului dvs. în șapte zile. Orice bunuri rămase în interior în acel moment vor fi plasate la bordură.

î: toate acestea sună destul de dur. Nimănui nu-i place ideea de a evacua o familie în stradă. Cât de des se întâmplă acest lucru?

a: credeți sau nu, amenințarea evacuării este de obicei suficientă pentru ca chiriașul să înceapă să plătească sau să se mute și să găsească un alt loc de locuit. Știți că proprietarul ar prefera să vă vadă mutându-vă într-un alt loc decât să vă puneți bunurile pe stradă. Nu e distractiv pentru nimeni.

î: există ceva ce puteți împărtăși care să oprească o evacuare?

A: singura modalitate de a opri o evacuare mort în piesele sale este de a depune pentru protecție în conformitate cu Legea falimentului federal.

sfat Final: dacă nu plătiți, nu rămâneți.

elementele de bază ale evacuărilor

pentru răspunsuri mai aprofundate, consultați manualul Curții GA privind modul în care judecătorii instanțelor de stat ar trebui să se ocupe de diverse probleme ale chiriașului proprietarului.

1. un proprietar nu poate începe procedurile de evacuare sau poate cere chiriașului să plece până când chiria nu este scadentă.
2. în mod normal, proprietarul sau agentul proprietarului trebuie să facă mai întâi o cerere de posesie înainte ca chiriașul să poată fi evacuat.
3. înainte de evacuare poate avea loc, proprietarul trebuie să obțină mai întâi un mandat de deposedare. Un mandat de deposedare este o declarație sub jurământ semnată de proprietar sau de agentul său care stabilește motivul evacuării propuse. Proprietarul este, de asemenea, obligat să dea chiriașului o copie a acestui mandat și, dacă acest lucru nu este posibil, trebuie să fixeze mandatul pe ușa chiriașului.
4. un proprietar rezidențial trebuie să utilizeze întotdeauna procesul de deposedare, chiar dacă contractul de închiriere spune altfel. A se vedea Legea GA 44-7-2(b)(3). Orice proprietar care vă evacuează fără a urma aceste proceduri poate fi vinovat de încălcare și supus unor daune reale și punitive. Messmore v. Roth, 188 Ga.Aplicație. 862 (1988); Swift Loan and Finance Co., Inc. v. Duncan, 195 Ga.Aplicație. 556 (1990).
5. odată ce un chiriaș primește un mandat, chiriașul are opțiunea de a răspunde la mandat în termen de șapte zile. ORICE PARTE DIN CHIRIA CARE NU ESTE ÎN LITIGIU TREBUIE PLĂTITĂ INSTANȚEI LA DEPUNEREA RĂSPUNSULUI. Dacă chiriașul nu răspunde sau nu plătește chiria neplătită instanței, instanța poate emite un ordin de scoatere a chiriașului pe stradă. OCGA 44-7-75 (a)
6. Nu poți fi evacuat dacă ești servit cu un mandat de deposedare / mandat de primejdie și vii
   cu chiria și costul mandatului Deposedare în termen de 7 zile de la a fi servit. A se vedea Legea GA
   44-7-52, 44-7-73.
7. dar, sub 44-7-52, proprietarul vă poate evacua și refuza chiria târzie atunci când aceasta este a doua oară în termen de 12 luni când vi s-a servit o astfel de citație. Acest lucru este valabil chiar dacă ați fost scurt de chirie de doar câțiva dolari.

procesul de evacuare-fiind servit cu hârtii
în Georgia, cazurile de evacuare se numesc acțiuni de deposedare. Aceste acțiuni încep atunci când proprietarul depune o declarație deposedatorieîn instanță care afirmă de ce proprietarul ar trebui să revină în posesia proprietății închiriate.

legea impune ca o copie a Declarației de deposedare să fie comunicată chiriașului. Acest
dă anunțul chiriaș al instanței de evacuare acțiune și de timp pentru a răspunde la ea.

chiriașul poate fi deservit în două moduri:

1. Serviciul Personal poate fi afectat prin acordarea actelor instanței chiriașului personal sau prin acordarea acestora unei persoane de vârstă adecvată care locuiește cu chiriașul. De obicei, serviciul personal este efectuat de oficiali de poliție din Departamentul Marshall sau sheriff.
2. Post& serviciul de poștă implică postarea unei copii a avizului de evacuare și a actelor de judecată pe casa chiriașului și, de asemenea, trimiterea unei copii către chiriaș. (Pentru a respecta legea, proprietarul trebuie să facă ambele.)

NOTĂ: Dacă serviciul se face prin poștă& mail și chiriașul nu răspunde, chiriașul poate fi evacuat în a 8-a zi după notificarea lucrărilor. Dar fără serviciu personal, proprietarul nu avea dreptul să ceară instanței bani de la chiriaș. Orice încercare de a face acest lucru este ilegală.

pentru răspunsuri mai aprofundate, consultați manualul Curții GA privind modul în care judecătorii instanțelor de stat ar trebui să se ocupe de diverse probleme de chiriaș proprietar.

răspunsul la o notificare de evacuare

chiriașii pot afla ce trebuie să facă dacă sunt evacuați> paginile de ajutor ale chiriașilor

chiriașul trebuie să răspundă la documentele de evacuare sau să-și piardă dreptul de a contesta evacuarea în instanță. Un răspuns este răspunsul legal al chiriașului la declarația de deposedare a proprietarului.

când documentele de evacuare au fost comunicate, chiriașul are la dispoziție doar 7 zile pentru a-și depune răspunsul la instanță. Ultima zi de răspuns ar trebui să fie scrisă pe documentele de evacuare servite chiriașului. Orice chiriaș care nu depune un răspuns în perioada de 7 zile poate fi evacuat în a 8-a zi. Scuzele pentru întârziere nu se pun aici.

nu costă nimic pentru chiriaș să-și depună răspunsul la instanță, iar răspunsul nu trebuie să fie în scris. Tot ce trebuie să facă chiriașul este să meargă la biroul grefierului instanței numit pe declarația de deposedare și să-l facă pe grefier să scrie pe actele instanței de evacuare apărarea chiriașului (motive pentru care evacuarea este nedreaptă și ar trebui oprită). Grefierul ar trebui să enumere, de asemenea, orice pretenții de bani pe care chiriașul dorește să le aducă împotriva proprietarului.

creanțele de bani datorate chiriașului care decurg din relația chiriașului proprietarului se numesc cereri reconvenționale și trebuie depuse împreună cu răspunsul. Fiecare cerere reconvențională ar trebui să enumere suma de bani datorată și motivele pentru care este datorată.

dacă grefierul refuză să primească un răspuns în termen de 7 zile de la serviciu, cereți imediat grefierului să verifice cu judecătorul despre dreptul chiriașului de a da un răspuns.

după depunerea răspunsului, instanța va stabili cauza pentru o audiere în fața judecătorului, de obicei în termen de o săptămână până la zece zile. Timpul depinde de instanță. În acest moment, chiriașului i se permite să rămână în apartamentul său până după audiere. De fapt, este ilegal ca proprietarul să evacueze chiriașul înainte ca judecătorul să audă cazul.

în cadrul ședinței, chiriașul are posibilitatea de a-i spune judecătorului de ce nu trebuie evacuat. În cazul în care chiriașul pierde, judecătorul va semna un „act de posesie” și, uneori, o „hotărâre” separată pentru orice bani pe care judecătorul îi datorează chiriașului.

dacă nu se depune niciun răspuns, în a 8-a zi după notificarea deposedării, proprietarul poate cere grefierului să semneze un „act de posesie.”Apoi, proprietarul poate verifica cu grefierul cu privire la executarea actului. În majoritatea instanțelor, Departamentul Marshall sau sheriff are un program pentru a supraveghea o evacuare fizică. Proprietarul este responsabil pentru înlăturarea proprietății chiriașului sau pentru aranjarea altuia să facă acest lucru.

mareșalul sau șeriful poate pune o notificare pe ușa chiriașului, numită uneori „notificare de 24 de ore”, pentru a anunța chiriașul că evacuarea fizică se va întâmpla a doua zi.

în acest moment proprietarul poate soluționa în continuare cazul cu chiriașul și nu poate executa ordinul. Proprietarul va trebui să sune cu privire la data și ora evacuării cu personalul de aplicare a legii. Rețineți că decontarea poate fi riscantă pentru chiriaș, deoarece proprietarul poate lua banii și încă îl poate evacua pe chiriaș.

dacă ambele părți decid să se stabilească, chiriașul trebuie să se asigure că proprietarul anulează ordinul. Ambele părți ar trebui, de asemenea, să fie clare dacă chiriașul va rămâne pe proprietate. Ia proprietarul să precizeze aceste probleme în scris.

proprietarii și chiriașii pot fi de acord cu o mutare din data și ora înainte de data și ora de aplicare a legii va fi acolo pentru a supraveghea evacuarea. Proprietarii nu trebuie să facă acest lucru, dar astfel le pot economisi bani și timp pentru evacuarea fizică.

proprietarul nu are nicio obligație legală de a proteja proprietatea personală a unui fost chiriaș care a fost evacuat. Acesta este un alt motiv bun pentru care ambele părți ar trebui să facă aranjamente pentru a permite chiriașului să se mute la un anumit moment.

dacă a existat serviciu personal proprietarul poate obține o hotărâre judecătorească pentru chirie și utilități. Dacă nu este plătit, proprietarul poate depune o poprire împotriva chiriașului sau poate trimite problema la o agenție de colectare. Dacă nu a existat un serviciu personal, proprietarul nu poate colecta bani de la instanță ca atare este ilegal. (Poate sau nu poate opri proprietarul de la a avea un colector cere bani oricum / ruina dvs. de credit) apel proprietar hotline pentru a afla.
Pentru mai multe răspunsuri în profunzime a se vedea manualul Curții GA cu privire la modul în care judecătorii Curții de stat ar trebui să se ocupe de diverse probleme chiriaș proprietar.

apărarea chiriașului împotriva evacuării

iată câteva posibile apărări pentru o evacuare. Fiecare dintre aceste apărări este specifică situației și este posibil să nu se aplice neapărat circumstanțelor dvs.

apărare # 1

chiriașul nu datorează nici una / Toate chiria revendicările proprietarului.

DEFENSE #2

chiriașul a plătit chiria în termen de șapte zile de la primirea documentelor de evacuare. Dacă proprietarul încearcă să vă evacueze numai pentru neplata unei părți sau a întregii Chirii, puteți opri evacuarea oferind proprietarului numerar sau un ordin de plată pentru chiria datorată, PLUS costul judiciar al acțiunii de evacuare. Dar această apărare va eșua, cu excepția cazului în care aceasta este prima dată în termen de 12 luni că ați fost servit cu documentele de evacuare. Conform legii din Georgia, un chiriaș care întârzie pentru prima dată într-o perioadă de 12 luni are la dispoziție 7 zile de la data la care a fost servit pentru a plăti toate costurile. O. C. G. A. 44-7-52, 44-7-73.

notă: chiriașul trebuie să răspundă întotdeauna la o notificare de evacuare în instanță dacă proprietarul ia sau nu banii. Eșecul de a face acest lucru este o invitație la probleme. De asemenea, cel mai bine este să plătiți proprietarului fonduri certificate, cum ar fi un cec bancar sau un ordin de plată. Evitați numerar. Păstrați copii ale cecului bancar sau ale ordinului de plată, astfel încât să aveți dovada că ați oferit banii.

apărare # 3

proprietarul nu a dat chiriaș suficient timp pentru a muta.

această apărare este invalidă atunci când evacuarea se bazează pe eșecul chiriașului de a plăti chiria. În alte circumstanțe:

proprietarul trebuie să anunțe chiriașul când să se mute. Timpul acordat poate fi convenit de proprietar și chiriaș, fie în scris (un contract de închiriere, de exemplu), fie verbal (vorbind).

dacă proprietarul și chiriașul nu au convenit timp pentru încheierea contractului de închiriere și nu s-a convenit un timp pentru notificarea mutării; proprietarul trebuie să dea un preaviz de 60 de zile pentru mutare. O. C. G. A. Secțiunea 44-7-7.

apărare # 4

proprietarul nu a cerut (în scris sau în persoană) că chiriașul muta înainte de depunerea în instanță pentru a evacua. O. C. G. A. Secțiunea 44-7-50.

DEFENSE #5

proprietarul a luat chiriașului banii de chirie târziu și nu i-a dat o notificare scrisă că chiria trebuie plătită la sau înainte de o anumită dată. (PROPRIETARII AR TREBUI SĂ PUNĂ ÎN SCRIS ATUNCI CÂND CHIRIA ESTE CONSIDERATĂ SCADENTĂ).

apărare # 6

proprietarul nu ar lua chiria, chiar dacă chiriașul a oferit-o la timp. (Chiriașii ar trebui să facă copii ale cecului datat sau ale ordinului de plată pe care proprietarul a refuzat să-l încaseze sau să-l prezinte proprietarului în fața martorilor de încredere).

notă: drepturile chiriașilor în evacuări sunt scrise în Legea Georgia. Legea este în codul oficial al Georgiei adnotat (O. C. G. A.) Începând cu secțiunea 44-7-1. Cărțile de Drept din Georgia pot fi găsite în bibliotecile județene și ale școlilor de drept.

pentru răspunsuri mai aprofundate, consultați manualul Curții GA privind modul în care judecătorii instanțelor de stat ar trebui să se ocupe de diverse probleme de chiriaș proprietar.

posibile cereri reconvenționale împotriva proprietarului

iată câteva revendicări împotriva proprietarului pe care poate doriți să le depuneți cu răspunsul dvs.

1. proprietarul a încălcat legea GEORGIA depozit de securitate.Secțiunile O. C. G. A. 44-7-30 până la 44-7-36.
2. chiria datorată proprietarului ar trebui redusă deoarece proprietarul nu a reparat casa închiriată, după ce chiriașul a dat proprietarului Notificarea reparațiilor necesare.

chiriașul poate solicita și alți bani în afară de chiria redusă. În situațiile de locuințe rezidențiale, proprietarul are obligația legală de a face reparații chiar dacă contractul de închiriere spune altfel. (O. C. G. A. Secțiunile 44-7-2, 44-7-13, 44-7-14).

1. proprietarul a încălcat dreptul chiriașului de a utiliza proprietatea închiriată: dacă proprietarul l-a evacuat pe chiriaș fără a merge în instanță; a blocat chiriașul din casă; sau a oprit apa, electricitatea sau gazul; sau a făcut ceva similar. (O. C. G. A. Secțiunile 44-7-1, 44-7-11, 51-9-1.)

notă un proprietar care taie utilitati pentru a evacua poate fi amendat până la $500.00 (O. C. G. A. secțiuni
44-7-14.1.). Pentru alte cereri de bani împotriva proprietarului a se vedea
elementele de bază-ceea ce proprietarul trebuie să facă mai întâi.