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Leyes de Desalojo de Georgia

Los fundamentos de las Leyes de Desalojo y Propietario de Vivienda de Georgia se encuentran en el Título 44, Capítulo 7 del Código de Georgia. Si usted es un propietario de Georgia, es una buena idea revisar estas leyes y familiarizarse con ellas. Los propietarios tienen la opción de desalojar a un inquilino que se retrasa en el pago del alquiler en Georgia, la ley de Georgia permite que un propietario desaloje a un inquilino por no pagar el alquiler a tiempo. Debe notificar al inquilino que el alquiler es debido y el inquilino debe negarse a pagar el alquiler antes de que pueda presentar una demanda de desalojo ante la corte.

Entrega formal del Aviso de Desalojo de Georgia

El primer paso en el Proceso de Desalojo de Georgia es entregar al inquilino un Aviso de Desalojo, llamado Demanda de Posesión o Aviso de Renuncia en Georgia. Para desalojar a un inquilino por falta de pago del alquiler, por violaciones del contrato de arrendamiento o por permanecer más allá del plazo del contrato de arrendamiento, el Código de Georgia no da un período de aviso específico. Simplemente dice que antes de que el propietario pueda demandar al inquilino por posesión de la propiedad, el propietario debe exigir que el inquilino renuncie inmediatamente a la posesión. Esta Demanda de Posesión también se denomina Aviso de Renuncia. Debe ser por escrito y debe entregarse al inquilino de una manera que el propietario pueda probar que realmente fue entregado. Si después de que se hace la demanda de posesión, y el inquilino no ha entregado la posesión ni solucionado el problema, el propietario debe ir al tribunal de primera instancia local y presentar una Declaración Jurada de Desposesión.

Motivo de Desalojo en Georgia

En el Estado de Georgia, un inquilino puede ser desalojado por una de tres razones:

• Falta de pago del alquiler
• Infracciones de arrendamiento
• Falta de devolución de la Propiedad al final del plazo de arrendamiento

FORMULARIOS DE DESALOJO DE GEORGIA

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Declaración jurada de desposesión

La declaración jurada de desposesión es un documento en el que el propietario jura bajo juramento los hechos del caso, y pide a la corte que ayude a desalojar al inquilino. La corte que maneja los desalojos de la propiedad del propietario generalmente tendrá formularios de declaración jurada de desposesión que el propietario puede llenar y presentar. Por ejemplo, el Tribunal de Primera Instancia del Condado de Fulton, Georgia, tiene una declaración jurada disponible para descargar en su sitio web. Habrá una tarifa de presentación asociada con él. La declaración jurada indica el nombre del propietario y el inquilino, la razón del desalojo, que el propietario exigió la posesión de la propiedad y que la posesión fue rechazada, la cantidad de alquiler adeudada (si corresponde). Cuando se presenta la declaración jurada de desposesión ante la corte, la corte emitirá lo que se llama una citación.

Citación (Orden de desposesión)

Al presentar la declaración jurada, el tribunal preparará una citación (también llamada orden de desposesión) y ordenará al alguacil local que entregue la citación al inquilino. La citación será (1) entregada en mano al inquilino, (2) entregada a un adulto que resida en la casa con el inquilino, o (3) pegada a la puerta Y enviada por correo certificado. La citación es lo que le dice al inquilino que está siendo demandado por desalojo. Les da 7 días para responder a la citación y les dice dónde responderla. Si el desalojo es por falta de pago del alquiler, la ley de Georgia permite que el inquilino pague el alquiler más los cargos por demora y los costos judiciales antes de que terminen los 7 días, y el caso será desestimado.

Por defecto o Prueba

Si el inquilino no responde a la Citación, lo cual es común, entonces el propietario gana por defecto. El tribunal emitirá al propietario un Mandamiento de Posesión, que le permitirá al alguacil retirar físicamente al inquilino si es necesario (ver más abajo). Si el inquilino responde a la citación dentro del período de 7 días, el tribunal fijará una fecha para el juicio. Mientras el juicio está pendiente, el propietario puede solicitar al tribunal que ordene al inquilino que pague el alquiler en el registro del tribunal. En el juicio, el propietario debe presentar toda la evidencia de por qué el inquilino debe ser desalojado. El propietario debe traer documentos y testigos para probar su caso. Si el tribunal decide por el propietario, se emitirá un Mandamiento de Posesión. Si el propietario ha solicitado una Orden de Posesión Y una indemnización por el alquiler atrasado, es importante tener en cuenta que el tribunal no emitirá una indemnización por el alquiler atrasado si la Citación al inquilino fue entregada por la puerta y se la envió por correo al inquilino.

Escrito de Posesión

El Escrito de Posesión dice que el propietario tiene derecho legal a la posesión de la propiedad. Le da al inquilino 7 días para mudarse de la propiedad, o de lo contrario el alguacil vendrá y los sacará físicamente. Durante este período de 7 días, el inquilino puede presentar una apelación del tribunal de primera instancia a un tribunal superior. Si esto sucede, el propietario puede pedirle a la corte que ordene al inquilino que pague el alquiler en el registro de la corte.

Las leyes de Georgia prevén un desalojo notablemente rápido cuando un propietario presenta una demanda de desposesión. Pero si esto le está pasando a usted, hay algunas protecciones incorporadas en la ley para proteger sus derechos. Estas son algunas de las preguntas que más a menudo me hacen sobre el proceso de desalojo y cómo evitarlo:

P: ¿Qué es exactamente un desalojo y cómo funciona?

A: En Georgia, la Legislatura reconoce que la idea de echar a alguien a la calle es una idea seria, por lo que el proceso permite la protección de los derechos del propietario y del inquilino.

Debe comenzar con el contrato de arrendamiento entre las partes. La mayoría de los inquilinos no leen su contrato de arrendamiento, pero deberían hacerlo. Detalla lo que sucede si no cumple con los términos del contrato de arrendamiento y cuándo el propietario puede solicitar el desalojo.

Tengo un amigo que es abogado, y él explica su contrato de arrendamiento de esta manera: «Todo en este contrato de arrendamiento está en su contra, no hay nada a su favor, y si encontramos algo a su favor, tenemos que eliminarlo. Básicamente, todo dice esto: si no pagas, no te quedas.»

P: ¿Entonces el desalojo se trata de pagar el alquiler a tiempo?

A: Sí, la gran mayoría de los desalojos se producen porque no se ha pagado el alquiler.

P: Digamos que no puedo pagar el alquiler, pero tengo una muy buena razón. Digamos que perdí mi trabajo, o tuve una condición médica grave, o ambas cosas.

A: La ley es muy clara. La obligación del propietario es reparar, mientras que la obligación del inquilino es pagar el alquiler. Suenan como circunstancias muy desafortunadas que le han ocurrido, pero no son razones legalmente aceptables para no pagar el alquiler.

P: Entonces, ¿hay razones legalmente aceptables para no pagar el alquiler?

A: No muchos. La ley reconoce que el propietario tiene que ser capaz de generar ingresos para poder pagar la hipoteca y los impuestos.

Una excusa es válida: Los tribunales de Georgia han dictaminado que si el propietario no ha hecho reparaciones razonables a la propiedad de manera oportuna, puede emplear una estrategia de «reparación y deducción» en la que usted mismo paga las reparaciones y deduce esa cantidad del alquiler futuro.

Pero incluso eso es un negocio arriesgado, porque el propietario puede decir más tarde que no estaba al tanto del problema, y usted puede quedarse atascado con el costo de la reparación.

P: ¿Está diciendo que una vez que el propietario solicita el desalojo, no hay defensa en absoluto?

A: Solo uno. Esa defensa es el pago completo, incluido el alquiler, los cargos por demora y todos los costos judiciales hasta ese momento. Si se ofrece, el propietario debe aceptar el alquiler, pero solo puede detener un desalojo una vez al año.

P: Digamos que no puedo pagar el alquiler este mes. ¿Qué tan rápido puede pasar todo esto?

A: Si su alquiler vence el primero, probablemente recibirá una carta tarde en uno o dos días. Si aún no paga y no se comunica con el propietario, probablemente recibirá un aviso de demanda el décimo día del mes.

Se llama Aviso para Pagar el Alquiler o Dejar de fumar, y significa que el propietario está a punto de jurar una orden de desposesión, buscando que la corte lo desaloje por falta de pago.

P: ¿Qué pasa después?

A: Una vez que se presente la desposesión, el alguacil del condado entregará una citación a su residencia exigiendo que responda a los cargos por falta de pago del alquiler. Tiene siete días naturales para responder a la citación por escrito.

Si responde con casi cualquier respuesta por escrito, se fijará una fecha en la corte para un juicio de los hechos, generalmente dentro de las dos semanas de la respuesta.

P: Entonces, ¿qué sucede en la corte?

A: Si se presenta a tiempo para su cita en la corte, prepárese para pasar todo el día. Puede haber cientos de casos por delante de usted, y los casos de abogados siempre van primero.

Una vez que se llame a su caso, el juez le preguntará por qué no ha pagado el alquiler. Recuerde: las dificultades financieras no son una excusa. El juez escuchará con simpatía, y luego recomendará que las dos partes se reúnan con un mediador, tal vez en ese momento, para tratar de elaborar un calendario de pagos.

P: ¿Qué pasa si el propietario se niega o exige que se pague todo el dinero de inmediato?

A: Si el propietario se niega a la mediación, es muy probable que el juez falle a su favor, otorgándole la posesión de su casa o apartamento en siete días. Cualquier posesión que quede en el interior en ese momento se colocará en la acera.

P: Todo esto suena bastante duro. A nadie le gusta la idea de echar a una familia a la calle. ¿Con qué frecuencia sucede esto?

A: Lo creas o no, la amenaza de desalojo suele ser suficiente para que el inquilino comience a pagar o se mude y encuentre otro lugar para vivir. Sepa que el propietario preferiría que se mudara a otro lugar que tener que poner sus pertenencias en la calle. No es divertido para nadie.

P: ¿Hay algo que pueda compartir que detenga un desalojo?

A: La única manera de detener un desalojo en seco es solicitar protección bajo la Ley federal de Bancarrota.

último consejo: Si no pagas, no te quedas.

Conceptos Básicos de Desalojos

Para Obtener Respuestas Más detalladas, Consulte el Manual de la Corte de GA sobre Cómo Los Jueces de La Corte Estatal Deben Manejar Varios Asuntos de Propietarios e Inquilinos.

1. Un propietario no puede iniciar un procedimiento de desalojo ni exigir la licencia del inquilino hasta que el alquiler esté vencido.
2. Normalmente, el propietario o el agente del propietario primero debe hacer una demanda de posesión antes de que el inquilino pueda ser desalojado.
3. Antes de que pueda ocurrir el desalojo, el propietario primero debe obtener una orden de desposesión. Una orden de desalojo es una declaración jurada firmada por el propietario o su agente que establece la razón del desalojo propuesto. El propietario también está obligado a entregar al inquilino una copia de esta orden y, si esto no es posible, debe pegar la orden en la puerta del inquilino.
4. Un propietario residencial siempre debe usar el proceso de desposesión, incluso si el contrato de arrendamiento dice lo contrario. Véase la Ley de la Asamblea General 44-7-2 (b) (3). Cualquier propietario que lo desaloje sin seguir estos procedimientos puede ser culpable de allanamiento y estar sujeto a daños reales y punitivos. Messmore v. Roth, 188 Ga.App. 862( 1988); Swift Loan and Finance Co., Inc. v. Duncan, 195 Ga.App. 556 (1990).
5. Una vez que un inquilino recibe una orden, el inquilino tiene la opción de responder a la orden dentro de los siete días. CUALQUIER PORCIÓN DEL ALQUILER QUE NO ESTÉ EN DISPUTA DEBE PAGARSE AL TRIBUNAL CUANDO SE PRESENTE LA RESPUESTA. Si el inquilino no responde o no paga el alquiler impago a la corte, la corte puede emitir una orden para poner al inquilino en la calle. OCGA 44-7-75 (a)
6. Usted no puede ser desalojado si se le entrega una orden de desalojo/orden de socorro y se le entrega el alquiler y el costo de la orden de desalojo dentro de los 7 días de la entrega formal. Ver GA Ley
   44-7-52, 44-7-73.
7. Pero, bajo el 44-7-52, el propietario puede desalojarlo y rechazar su alquiler tardío cuando esta es la segunda vez dentro de los 12 meses en que se le ha entregado dicha citación. Esto es cierto incluso si le faltaban pocos dólares de alquiler.

El Proceso de Desalojo: Se le entrega De Documentos En Georgia, los casos de desalojo se denominan acciones de desposesión. Estas acciones comienzan cuando el propietario presenta una declaración jurada de desposesión en la corte que establece por qué el propietario debe recuperar la posesión de la propiedad alquilada.

La ley requiere que se entregue una copia de la declaración jurada de desposesión al inquilino. Esto le da al inquilino un aviso de la acción de desalojo de la corte y tiempo para responder a ella.

El inquilino puede ser servido en dos formas:

1. Personal de Servicio puede verse afectado por dar a los documentos de la corte el inquilino en persona o por dar a una persona de edad que vive con el inquilino. Por lo general, el servicio personal es llevado a cabo por oficiales de policía del departamento del alguacil o del sheriff.
2. Post & El servicio de correo implica colocar una copia del aviso de desalojo y los documentos de la corte en la casa del inquilino y también enviar una copia al inquilino. (Para cumplir con la ley, el propietario debe hacer ambas cosas.)

NOTA: Si la entrega se realiza por correo postal & y el inquilino no responde, el inquilino puede ser desalojado el 8o día después de la entrega de los documentos. Pero sin servicio personal, el propietario no tenía derecho a pedirle dinero al inquilino a la corte. Cualquier intento de hacerlo es ilegal.

Para Obtener Respuestas Más detalladas, Consulte el Manual de la Corte de GA sobre Cómo Los Jueces de La Corte Estatal Deben Manejar Varios Asuntos De Propietarios e Inquilinos.

Responder a un Aviso de Desalojo

Los inquilinos pueden aprender qué hacer si están siendo desalojados> Páginas de ayuda para inquilinos

El inquilino debe RESPONDER A LOS DOCUMENTOS DE DESALOJO o perderá el derecho a impugnar el desalojo en la corte. Una RESPUESTA es la respuesta legal del inquilino a la declaración jurada de desposesión del propietario.

Cuando se han entregado los documentos de desalojo, el inquilino tiene solo 7 días para presentar su respuesta ante la corte. El último día para Responder debe estar escrito en los documentos de desalojo entregados al inquilino. Cualquier inquilino que no presente una respuesta dentro del período de 7 días puede ser desalojado el día 8. Las excusas para llegar tarde no cuentan aquí.

No le cuesta nada al inquilino presentar su respuesta ante el tribunal y la respuesta no tiene que ser por escrito. Todo lo que el inquilino necesita hacer es ir a la oficina del secretario de la corte que aparece en la declaración jurada de desposesión y pedirle que escriba en los documentos de la corte de desalojo las DEFENSAS del inquilino (razones por las que el desalojo es injusto y debe detenerse). El secretario también debe listar cualquier reclamo de dinero que el inquilino quiera presentar contra el propietario.

Las reclamaciones de dinero adeudado al inquilino que surjan de la relación de propietario e inquilino se denominan CONTRADEMANDAS y deben presentarse con la Respuesta. Cada reconvención debe enumerar la cantidad de dinero adeudada y las razones por las que se debe.

Si el secretario se niega a recibir una respuesta dentro de los 7 días posteriores a la entrega legal, pídale de inmediato que consulte con el juez sobre el derecho del inquilino a responder.

Después de que se presente la respuesta, la corte establecerá el caso para una audiencia ante el juez, generalmente dentro de una semana a diez días. El tiempo depende de la corte. En este momento, el inquilino puede permanecer en su apartamento hasta después de la audiencia. De hecho, es ilegal que el propietario desaloje al inquilino antes de que el juez escuche el caso.

En la audiencia, el inquilino tiene la oportunidad de decirle al juez por qué no debe ser desalojado. Si el inquilino pierde, el juez firmará un «mandamiento de posesión» y, a veces, un «fallo» separado por cualquier dinero que el juez determine que el inquilino debe.

Si no se presenta respuesta, el 8o día después de la entrega legal de la desposesión, el propietario puede pedirle al secretario que firme una «orden de posesión».»Entonces el propietario puede consultar con el secretario sobre la ejecución de la orden. En la mayoría de los tribunales, el departamento de alguaciles o alguaciles tiene un horario para supervisar un desalojo físico. El propietario es responsable de retirar la propiedad del inquilino o de hacer arreglos para que otro lo haga.

El alguacil o sheriff puede poner un aviso en la puerta del inquilino, a veces llamado «aviso de 24 horas», para hacerle saber al inquilino que el desalojo físico ocurrirá al día siguiente.

En este punto, el propietario aún puede resolver el caso con el inquilino y no ejecutar la orden. El propietario tendrá que llamar al personal de la policía en relación con la fecha y hora del desalojo. Tenga en cuenta QUE EL ACUERDO PUEDE SER ARRIESGADO PARA EL INQUILINO PORQUE EL PROPIETARIO PUEDE TOMAR EL DINERO Y AÚN ASÍ DESALOJAR AL INQUILINO.

Si ambas partes deciden llegar a un acuerdo, el inquilino debe asegurarse de que el propietario anule la orden. Ambas partes también deben tener claro si el inquilino permanecerá en la propiedad. Haga que el propietario explique estos problemas por escrito.

Los propietarios e inquilinos pueden acordar una fecha y hora de mudanza antes de la fecha y hora en que la policía estará allí para supervisar el desalojo. Los propietarios no tienen que hacer esto, pero esto puede ahorrarles dinero y tiempo para el desalojo físico.

El propietario no tiene la obligación legal de proteger la propiedad personal de un antiguo inquilino que está siendo desalojado. Esta es otra buena razón por la que ambas partes deben hacer arreglos para dejar que el inquilino se mude en un momento determinado.

Si hubo servicio personal, el propietario puede obtener una sentencia judicial para el alquiler y los servicios públicos. Si no se paga, el propietario puede presentar un embargo contra el inquilino o remitir el asunto a una agencia de cobros. Si no hubo servicio personal, el propietario no puede cobrar dinero de la corte, ya que es ilegal. (Puede o no impedir que el propietario le pida el dinero a un cobrador de todos modos/arruinar su crédito) Llame a la línea directa del propietario para averiguarlo.Para Obtener Respuestas Más detalladas, Consulte el Manual de la Corte de GA sobre Cómo Los Jueces de La Corte Estatal Deben Manejar Varios Asuntos de Propietarios e Inquilinos.

Defensas del inquilino Contra el Desalojo

Aquí hay algunas posibles defensas contra un desalojo. Cada una de estas defensas es específica de la situación y puede que no se aplique necesariamente a sus circunstancias.

DEFENSA # 1

EL INQUILINO NO DEBE NINGUNA O LA TOTALIDAD DEL ALQUILER QUE RECLAMA EL PROPIETARIO.

DEFENSA # 2

EL INQUILINO PAGÓ EL ALQUILER DENTRO DE LOS SIETE DÍAS POSTERIORES A LA ENTREGA FORMAL DE LOS DOCUMENTOS DE DESALOJO. Si el propietario está tratando de desalojarlo solo por falta de pago de parte o de la totalidad del alquiler, puede detener el desalojo ofreciéndole dinero en efectivo o un giro postal al propietario por el alquiler adeudado MÁS el costo de la corte de la acción de desalojo. PERO ESTA DEFENSA FRACASARÁ A MENOS que sea la primera vez dentro de los 12 meses que le hayan entregado los documentos de desalojo. Según la Ley de Georgia, un inquilino que se retrase por primera vez dentro de un período de 12 meses tiene 7 días a partir de la fecha de servicio para pagar todos los costos. O. C. G. A. §44-7-52, 44-7-73.

Nota: el inquilino siempre debe responder a un aviso de desalojo en la corte, ya sea que el propietario tome o no el dinero. No hacerlo es una invitación a los problemas. Además, es mejor pagar al propietario con fondos certificados, como un cheque bancario o giro postal. Evita el dinero en efectivo. Guarde copias de su cheque bancario o giro postal para tener pruebas de que presentó el dinero.

DEFENSA #3

EL PROPIETARIO NO LE DIO AL INQUILINO TIEMPO SUFICIENTE PARA MUDARSE.

Esta defensa no es válida cuando el desalojo se basa en la falta de pago del alquiler por parte del inquilino. En otras circunstancias:

El propietario debe notificar al inquilino cuándo mudarse. El tiempo asignado puede ser acordado por el propietario y el inquilino, ya sea por escrito (un contrato de arrendamiento, por ejemplo) o verbalmente (hablando).

Si el arrendador y el inquilino no acordaron un plazo para la finalización del contrato de arrendamiento y no se acordó un plazo para la notificación de mudanza, el arrendador debe dar un aviso de 60 días para mudarse. O. C. G. A. Sección 44-7-7.

DEFENSA #4

EL PROPIETARIO NO EXIGIÓ (por escrito o en persona) QUE EL INQUILINO SE MUDARA ANTES DE PRESENTAR ANTE EL TRIBUNAL PARA DESALOJAR. O. C. G. A. Sección 44-7-50.

DEFENSA #5

EL PROPIETARIO TOMÓ EL DINERO DEL ALQUILER TARDÍO DEL INQUILINO Y NO LE DIO AVISO POR ESCRITO DE QUE EL ALQUILER DEBE PAGARSE EN O ANTES DE UNA FECHA ESPECÍFICA. (LOS PROPIETARIOS DEBEN PONER POR ESCRITO CUANDO EL ALQUILER SE CONSIDERA VENCIDO).

DEFENSA # 6

EL PROPIETARIO NO ACEPTARÍA EL ALQUILER AUNQUE EL INQUILINO LO OFRECIERA A TIEMPO. (Los inquilinos deben hacer copias del cheque o giro postal fechado que el propietario se negó a cobrar o presentar efectivo al propietario frente a testigos confiables).

NOTA: Los derechos de los inquilinos en los desalojos están escritos en la ley de Georgia. La ley está en el Código Oficial de Georgia Anotado (O. C. G. A.) que comienza en la Sección 44-7-1. Los libros de leyes de Georgia se pueden encontrar en las bibliotecas de las escuelas de derecho y del condado.

Para Obtener Respuestas Más detalladas, Consulte el Manual de la Corte de GA sobre Cómo Los Jueces de La Corte Estatal Deben Manejar Varios Asuntos De Propietarios e Inquilinos.

es Posible Reconvención Contra El Propietario

Aquí hay algunas reclamaciones contra el propietario que desea archivo con su respuesta.

1. EL PROPIETARIO VIOLÓ LA LEY DE DEPÓSITO DE SEGURIDAD DE GEORGIA.O. C. G. A. Secciones 44-7-30 a 44-7-36.
2. EL ALQUILER DEBIDO AL PROPIETARIO DEBE REDUCIRSE PORQUE EL PROPIETARIO NO REPARÓ LA CASA ALQUILADA, DESPUÉS DE QUE EL INQUILINO LE AVISARA AL PROPIETARIO DE LAS REPARACIONES NECESARIAS.

El inquilino puede reclamar otro dinero además del alquiler reducido. En situaciones de vivienda residencial, el propietario tiene el deber legal de hacer reparaciones, incluso si el contrato de arrendamiento dice lo contrario. (O. C. G. A. Secciones 44-7-2, 44-7-13, 44-7-14).

1. EL PROPIETARIO HA VIOLADO EL DERECHO DEL INQUILINO A USAR LA PROPIEDAD ALQUILADA: si el propietario desalojó al inquilino sin ir a la corte, lo encerró fuera de la casa, cortó el agua, la electricidad o el gas, o hizo algo similar. (O. C. G. A. Secciones 44-7-1, 44-7-11, 51-9-1.)

Tenga en cuenta que un propietario que corte los servicios públicos para desalojar puede ser multado con hasta 5 500.00 (Secciones de O. C. G. A.
44-7-14.1.). Para otras reclamaciones de dinero en contra del propietario, Vea Lo Básico: Lo Que El Propietario Debe Hacer Primero.