Hvis du har været på kanten af dit sæde ser realkreditrenter gyrate i de seneste uger, du er ikke alene. Boligkøbere og husejere, der ønsker at refinansiere, er kommet i aktion for at drage fordel af rekordlave priser, hvilket hjælper med at udligne udfordringer med boligoverkommelighed, da boligpriserne fortsætter med at krybe op.

men hvorfor har satser flyttet kraftigt lavere og mere bredt, hvad driver pant sats bevægelser? Svarene er lidt komplekse, men de vil give mening, når vi undersøger, hvad der (og ikke) driver realkreditrenter. Her er et hurtigt crashkursus, der kan spare dig penge på et nyt pant eller en refinansiering.

det begynder (nogle gange) med Federal Reserve

Federal Reserve fastsætter ikke realkreditrenter, men nogle gange kan centralbankens beslutninger påvirke dem. Da coronaviruspandemien hamrede den amerikanske økonomi i 2020, sagde Fed, at den ville holde satser tæt på nul i overskuelig fremtid.

Fed ‘s rentebeslutninger kører typisk kortfristede produkter, som kreditkort eller egenkapital kreditlinjer, siger Greg McBride, Cfa, Bankrate’ s Chief Financial Analyst. I mellemtiden bevæger realkreditrenterne sig baseret på langfristede renter.”det er de langsigtede udsigter for økonomisk vækst og inflation, der har størst indflydelse på niveauet og retningen af realkreditrenterne,” siger McBride. “Fordi realkreditlån pakkes sammen i værdipapirer og sælges som realkreditobligationer, er det afkastet, som investorerne kræver at købe disse obligationer, der dikterer det generelle niveau for realkreditrenter.”

Realkreditrenteniveauer er prissat over den 10-årige amerikanske statskasse, der af investorer betragtes som en risikofri investering. Spredningen i prisfastsættelsen mellem realkreditrenter og den 10-årige statskasse afspejler risikoen for, at investorerne bærer for at holde disse obligationer, tilføjer McBride.”det kan virke kontraintuitivt, at 30-årige realkreditrenter er prissat i forhold til udbytter på 10-årige statskasser, “siger McBride,” men når disse 30-årige realkreditlån pakkes sammen i obligationer, har de i gennemsnit en tendens til at udbetale over en 10-årig periode, da husejere refinansierer, flytter eller på anden måde betaler deres lån tidligt.”

økonomiske forhold spiller en rolle

Hvad sker der i økonomien, og specifikt, hvordan disse begivenheder påvirker investorernes tillid, påvirker realkreditpriser. Mærkeligt nok har gode og dårlige økonomiske nyheder en modsat indvirkning på retningen af realkreditrenterne.

denne virkelighed er på fuld skærm i 2020. Realkreditrenterne var allerede lave, da COVID-19 begyndte at sprede sig i USA forårets kraftige fald i beskæftigelsen og udgifterne skubbede satserne endnu lavere.

“dårlige økonomiske nyheder er ofte gode nyheder for realkreditrenter,” siger McBride. “Når bekymringen for økonomien er høj, trækker investorerne sig mod investeringer i sikker havn som statsobligationer og realkreditobligationer, hvilket skubber obligationspriserne højere, men udbyttet på disse obligationer lavere.”

gode økonomiske nyheder — stigninger i forbrugernes tillid og udgifter, positiv BNP — vækst og et solidt aktiemarked-har tendens til at skubbe realkreditrenterne højere. Det skyldes, at den højere efterspørgsel betyder mere arbejde for långivere, der kun har så mange penge at låne og arbejdskraft til at stamme lån, siger Jerry Selitto, præsident for Better.com, en online pant långiver.

den sovende kæmpe kaldet inflation

Inflation er stigningen i prisfastsættelsen af varer og tjenester over tid, og det er et vigtigt benchmark ved måling af økonomisk vækst. Stigende inflation begrænser forbrugernes købekraft, og det er en overvejelse, som långivere foretager, når de fastsætter realkreditrenter.

långivere skal justere realkreditrenterne til et niveau, der kompenserer for eroderet købekraft, når inflationen stiger for hurtigt. Når alt kommer til alt, skal långivere stadig tjene penge på de lån, de stammer fra, og det bliver vanskeligere, når forbrugernes købekraft mindskes.ligeledes er inflation en overvejelse, som investorer foretager i de priser, de er villige til at betale, og det afkast, de kræver, på realkreditlån og andre obligationer, de køber på det sekundære marked.mens inflationen har holdt på lave niveauer i årtier, advarer nogle økonomer om, at billioner af dollars i føderal stimulus udstedt i 2020 kunne give priserne mulighed for at krybe op.

Oprindelsesomkostninger (så långivere kan holde lysene tændt)

en anden vigtig overvejelse långivere foretager, når prisfastsættelse af boliglån er omkostningerne ved Oprindelse af nævnte realkreditlån. Det omfatter opgaver som kører en kredit check, afsætningsgaranti, en titel søgning og de mange andre skridt en långiver skal tage for at behandle et lån.

strammere udlånsregler implementeret efter 2008-boligkraset har skåret i långiveres overskud, da de har ændret deres systemer for at overholde nye regler, siger Selitto. Det har skubbet omkostningerne ved oprindelseslån højere.

i første kvartal af 2020 steg omkostningerne til at stamme et pant til $7.982 pr.lån, op fra $7.525 pr. lån det foregående kvartal, ifølge Mortgage Bankers Association. Det er en stejl stigning i produktionsomkostningerne på $ 6,535 pr.lån, som långivere gennemsnit fra 2008 til 2019.

“ved fastsættelse af priser skal långivere se på omkostningerne ved oprindelse og beslutte, hvilke margener de ønsker over disse omkostninger,” siger Selitto. “Jo mere effektiv en producent af realkreditlån kan være, jo mere konkurrencedygtige er de på prisfastsættelse.”

dit økonomiske og kreditbillede

långivere skal sikre, at du kan tilbagebetale dit pant, og det gør de ved at vurdere din risiko for misligholdelse. Långivere være meget opmærksomme på din gæld-til-indkomst, eller DTI, ratio, og din kredit score. Din DTI ratio er summen af alle dine månedlige gæld (herunder den nye månedlige pant betaling) i forhold til din månedlige bruttoindkomst.

generelt, jo højere dit DTI — forhold er, jo mere risikabelt vises du (på papir) for en långiver-og jo højere bliver din rente. Som en generel tommelfingerregel ønsker konventionelle långivere at se dit DTI-forhold forblive under 43 procent, men nogle låneprogrammer vil overveje låntagere med et DTI-forhold så højt som 50 procent.

din kredit score er en anden indikator for din evne til at styre gæld og betale regninger til tiden. Låntagere med en lavere kredit score betaler højere renter og har mere begrænsede lånemuligheder, hvis deres kredit er mindre end stjernernes.

når realkreditrenterne falder, falder dit DTI-forhold også, fordi en lavere sats vil falde din månedlige pantebetaling, som er inkluderet i din DTI-forholdsberegning. Som følge heraf har du råd til at købe mere hus, siger Selitto.

Bottom line

når efterspørgslen efter realkreditlån stiger, kan långivere være nødt til at redegøre for stigningen i — og de involverede behandlingsomkostninger — ved at vandre realkreditpriser. Ligeledes, når efterspørgslen er flad eller falder, skal långivere justere prisfastsættelsen for at tiltrække forretning og holde lysene tændt, siger Selitto.

realkreditrenter er altid et bevægeligt mål. De skifter hver time, dagligt og ugentligt og er vanskelige at tid perfekt. Hvis du vejer et boligkøb eller refinansierer, er det en god ide at shoppe med flere långivere for at sammenligne realkreditrenter og finde ud af, hvornår du skal låse dit lån.

Lær mere:

• Sådan får du den bedste realkreditrente
• hvor ofte skal du sammenligne realkreditrenter?
• trin til at finde den bedste pant långiver