ansøgningsskemaet til leje af leje er et dokument, som udlejere sender ud til en potentiel lejer for at afgøre, om de er en levedygtig lejer eller ej. De ønskede oplysninger vedrører lejehistorik, udsættelseshistorie, og økonomiske oplysninger og bruges til baggrundsscreeningsformål.

love om Udlejningsapplikationer

følgende love gælder for ansøgnings-og lejerscreeningsprocessen i staten.

indsamling af et ansøgningsgebyr i USA

mens andre stater angiver et maksimalt beløb, der skal opkræves som et lejeansøgningsgebyr, har USA ingen begrænsninger for, hvem der kan opkræve ansøgningsgebyret, eller hvor meget dette gebyr kan være.

meddelelse om berettigelse eller udvælgelseskriterier krav

sammen med et ansøgningsskema skal udlejere eller agenter give en meddelelse, der beskriver de potentielle årsager til afslag samt de kriterier, der anvendes til screening. Ansøgeren skal anerkende denne meddelelse med en underskrift, eller det antages, at udlejer ikke har gjort meddelelsen tilgængelig. Meddelelsen kan medtages i ansøgningen, hvis afsnittet er med fed skrift eller understreget, eller skal ledsage det separat. Meddelelsen skal svare til følgende ordlyd:

“undertegnelse af denne bekræftelse indikerer, at du har haft mulighed for at gennemgå udlejerens lejerudvælgelseskriterier. Lejerudvælgelseskriterierne kan omfatte faktorer som kriminel historie, kredithistorie, nuværende indkomst, og lejehistorik. Hvis du ikke opfylder udvælgelseskriterierne, eller hvis du giver unøjagtige eller ufuldstændige oplysninger, kan din ansøgning blive afvist, og dit ansøgningsgebyr refunderes ikke.”Prop 92.3515 (2019)

ulovlig boligdiskrimination i USA

føderale love er gældende i USA for at beskytte potentielle lejere mod urimelig forskelsbehandling under ansøgningsprocessen.

Fair Housing Act

Federal Fair Housing Act gør det ulovligt at diskriminere følgende beskyttede klasser:

• Race
• farve
• National oprindelse (nationalitet)
• Religion
• køn
• familiær Status (at have eller ikke have børn)
• handicap (fysisk eller Mental)

som et resultat er det ikke tilladt at spørge om nogen af disse varer på et lejeansøgningsskema (og / eller bruge dem til at basere en ansøgningsbeslutning på).

undtagelser til Fair Housing Love

Der findes undtagelser fra Fair Housing love. I Danmark er følgende undtagelser tilladt:

• familiær Status – det er acceptabelt at spørge om og basere en ansøgningsbeslutning om, hvorvidt børn vil besætte de lejede lokaler i et af nedenstående tilfælde:
  • to-familie ejerboliger.
  • boliger til ældre personer fritagelse-udlejere kan bede om en ansøgers alder i tilfælde af aldersbegrænsede samfund såsom ældreboliger. Denne føderale undtagelse, kendt som undtagelsen “boliger til ældre”, kan gælde for 55+ eller endda 62+ samfund, der opfylder kravene.
• Fru. Murphy-fritagelse-boliger med fire enheder eller derunder, hvor en enhed er besat af ejeren, er fritaget for love om Fair bolig, medmindre en ejendomsmægler repræsenterer udlejer. Derudover kan race ikke være en afgørende faktor i henhold til Civil Rights Act of 1866
• religiøse organisationer – religion kan bruges som grundlag for at foretrække visse ansøgere til ejendom, der ejes, drives, overvåges eller kontrolleres af en religiøs organisation, der ikke lejer til kommercielle formål. Andre beskyttede klasser kan dog ikke være grundlaget for at træffe en beslutning som følge af denne undtagelse. 42 U. S. Code Kris 3607
• Private klubber – private klubber, der opererer uden offentlig adgang eller kommerciel hensigt, kan give præferencebehandling af ansøgninger om logi, der ejes eller drives af klubben. 42 U. S. Code Kristus 3607

føderalt, race er en ikke-undtagelse kriterier, der ikke kan have indflydelse på valget af, om at leje til en ansøger eller ej, uanset eksisterende undtagelser.

samtykke til kreditkontrol

før en udlejer kan køre en kreditkontrol baseret på den potentielle lejers oplysninger om den indsendte lejeansøgning, kræver Federal Credit Reporting Act, at ansøgeren skal give skriftligt samtykke. Dette skriftlige samtykke kan gives via en erklæring om sådan og underskrift på selve lejeansøgningsskemaet eller via en separat samtykkeformular (eksempelskabelon).

lov om sikkerhedsstillelse

Hvis en ansøger er godkendt, gælder følgende love for opkrævning af sikkerhedsindskud i USA:

• standardgrænse / maksimumsbeløb: der er ingen grænse for, hvad udlejere kan opkræve som depositum.
• Kvitteringskrav: der er ikke noget krav om at give en kvittering for depositum, men udlejer skal føre nøjagtige optegnelser over de sikkerhedsindskud, de modtager.
• finansielle beholdninger: der er ingen specificerede beholdningskrav til sikkerhedsindskud i Danmark.

afsendelse af Lejeansøgningsskemaer

udlejere kan sende lejeansøgningsskemaer til lejere på en af to måder:

1. manuelt – ved hjælp af PDF-og Ordskabeloner, der er tilgængelige gratis på vores hjemmeside (se øverst til højre på denne hjemmeside), kan udlejere sende en lejeansøgningsformular til lejere via en fysisk kopi eller e-mail.
2. med programmel-de mest populære ejendomsstyringsprogramtjenester inkluderer en online lejeansøgningsformular, der kan automatisere indsamlings-og screeningsprocessen for udlejere.

for anmeldelser af populære ejendomsadministrationsprogrammer, Klik her.

behandling af en Lejeansøgning

det næste trin i lejerscreeningsprocessen er at bruge oplysningerne på lejeansøgningsskemaet til at foretage en baggrundskontrol:

• kreditcheck – med forbehold af lejerens skriftlige samtykke vil en kreditcheck enten give en enklere “pass / fail” – rapport eller en fuld kreditrapport inklusive lejers kredit score og oplysninger om deres indkomst, beskæftigelse, tidligere adresser, kreditforespørgsler og mere.
• Udsættelseskontrol – en udsættelseskontrol sigter mod at vise lejers historie med udsættelsesansøgninger eller domme mod dem på ethvert tidspunkt i de sidste 7 år.
• Criminal History Check-en criminal history check har til formål at vise alle poster, der involverer lejeren i statslige strafferegistre eller i databaser som f.eks.

Søg efter Udkastningsrekord

Udkastningsrekord er offentlig registrering, hvilket betyder, at alle kan få adgang til dem. Der er dog ingen centraliseret database, der indeholder alle poster – de er i mange tilfælde sorteret efter amt.

nedenfor er nogle af de forskellige amtsregistreringssystemer. Nogle kræver en konto, men de fleste kræver kun et navn for at fuldføre en sagssøgning efter poster.

• Harris County
• Dallas County
• Tarrant County

svar på Lejeansøgninger

Hvis en ansøger opfylder alle dine kriterier for lejerscreening, er der intet, du skal gøre ud over at underrette dem og gå videre med den normale leasingproces.

men hvis du erhverver en forbrugerrapport til en ansøger (dvs.kredit, udsættelse eller kriminel historie), og du foretager en “negativ handling” mod dem (selvom rapportens oplysninger ikke var den primære årsag til at gøre det), er du forpligtet til at give lejeren et meddelelsesbrev, der indeholder visse detaljer, kendt som en “meddelelse om negativ handling”.

en negativ handling defineres som enten at afvise ansøgeren eller indføre yderligere/højere krav, end du har for en anden ansøger (dvs. kræver en medunderskriver, større depositum, højere husleje eller et ekstra depositum).

i disse tilfælde skal der sendes en meddelelse om negativ handling til ansøgeren og skal indeholde følgende:

• agenturets navn, adresse og telefonnummer, der leverede rapporten.
• en erklæring, der forklarer, at CRA ikke selv tog beslutningen om den negative handling, og som et resultat, at de ikke kan forklare, hvorfor beslutningen blev truffet.
• en erklæring, der forklarer sagsøgerens ret til at bestride sådanne oplysninger og deres ret til en kopi af den pågældende rapport inden for 60 dage.

for at lære mere om krav omkring meddelelser om negative handlinger, se denne artikel fra Federal Trade Commission. For at få en ide om, hvordan en negativ handling meddelelse kan se ud, se dette eksempel brev.

for at beskytte mod beskyldninger om ulovlig forskelsbehandling anbefales det altid at medtage den nøjagtige årsag til, at ansøgningen ikke blev godkendt i afvisningsbrevet.