San Francisco egy egyedülálló régió Kaliforniában ház táj. Itt a lakásárak messze meghaladták a Millennium előtti fellendülés éveit, és a 2008-as recesszió után gyorsan helyreálltak a munkahelyek a jól fizető tech ipar jelenléte miatt.

ugyanakkor a magas árak és a korlátozott leltár sok lakót kizártak, ami lakhatási válságot okozott a bérlők és a lakásvásárlók számára egyaránt. További, a régió irigylésre méltó munkát helyreállítási nem pajzs, San Francisco-i lakosok a 2020-as válság okozta év gazdasági kiépítése, a tetején, a pénzügyi összeomlás idén pedig a válasz, hogy a globális járvány.

arra számítanak, hogy 2021-ben a folytatódó recesszió és a lejáró kilakoltatási moratórium miatt a San Franciscó-i gyors lakásáremelések visszafordítják az irányt. Továbbá, a távoli munka trend okozott egyre több San Francisco lakosok menekülni a metró területén olcsóbb, közeli külvárosokban, csökkentve homebuyer verseny a városban. A lakáspiac kezd kilábalni a 2020-as recesszióból San Franciscóban és az egész államban 2023-2024 körül, amelynek időzítése nagymértékben függ a további kormányzati ösztönzéstől, a munkahelyteremtéstől és/vagy a moratórium meghosszabbításától.

tekintse meg az alábbi grafikonokat a San Francisco lakáspiacának aktuális tevékenységéről és előrejelzéseiről.

Frissítve: 2021. március 3. Eredeti példány küldte március 2013.

Volatile home sales volume

Chart update 03/03/21

*first tuesday’s forecast is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year, and economic conditions affecting the market.

San Francisco megyében az otthoni értékesítési volumen ingadozó, de a trendek szempontjából inkább egy lépéssel az állam többi része előtt haladt. A San Francisco otthoni értékesítési volumene 2004 — ben — egy évvel az állami csúcs előtt-tetőzött, mielőtt 2005-2006-ban visszahúzódott. Az otthoni értékesítés volumene 2012-2016-ban viszonylag csökkenő éves ütemben haladt, de 2017-ben jelentősen csökkent, ami az értékesítés 2018-ban bekövetkezett állami visszaesésének jele. Ez a csökkenés azonban 2018-ban megfordult, az év végi összesített adatok 12% – kal nőttek 2017-hez képest. A 2019-es lakásértékesítési Volumen 2% – kal kevesebb eladással zárta az évet, mint 2018-ban, a 2020-as értékesítési volumen pedig az előző évhez képest enyhe, 4% – kal csökkent.

San Francisco a magas fizetésű tech munkahelyek és a nyomasztóan alacsony lakásállomány nagy koncentrációjának köszönhetően szinte gazdaságnak számít. A gazdasági várakozások csökkenése és a továbbra is magas lakásárak a régióban 2020-ban jelentősen visszaestek. Ahogy mélyebben haladunk a 2020-as recesszióba, keresse meg, hogy az otthoni értékesítés továbbra is csökkenjen az 2021-2022 során.

Turnover rates are mixed

Chart update 09/08/20

San Francisco bérlő forgalom aránya jelentősen nőtt 2017-ben csaknem 20% – ot, vagyis egy-in-öt San Francisco bérlő háztartások költözött 2017-ben. Másrészt a lakástulajdonosok forgalmának aránya (értékesítések előállítása és a vevők áthelyezése) 2017-ben meredeken, mindössze 6% – ra csökkent. Ez az alacsony forgalmi Arány tükröződik a 2017-ben is tapasztalt értékesítési volumen meredek csökkenésében.

bérlő és lakástulajdonos forgalmi aránya jelzi mind a bérlők, mind a lakástulajdonosok mozgási hajlandóságát és megfelelő képességét. A pénzügyi válság és a 2008-as nagy recesszió idején a munkahelyek és a jövedelem elvesztése miatt San Franciscóban csökkent a forgalom. Mind a bérlők, mind a lakástulajdonosok forgalmi aránya azonban San Franciscóban gyorsabban megtérült, mint az állam más részein a régió gyors munkahely-helyreállítása és a munkáltatók magas koncentrációja miatt.

a recesszió után a bérlők különösen magasabb mobilitást szereztek, mivel a San Franciscóban élő fiatal szakmai osztály gyakran inkább hajlandó bérelni, mint saját. A jelentősen magas bérleti díjak azonban San Franciscóban gyorsan kiszorítják a bérlőket a városból, valamint a közeli Alameda és Contra Costa megyékbe. A bérlakásokkal rendelkezők arra törekszenek, hogy maradjanak, ami megöli a forgalmat és az új építkezéseket.

előretekintve, a forgalmi arány valószínűleg a legmagasabb lesz 2022-2023-ban, egy évvel az állam többi része előtt. Évek óta megjelenik a összefolyásánál Generációs Y (Gen Y) első alkalommal homebuyers nyugdíjas Baby Boom (Boom) üti a lakásvásárlás piaci egyszerre.

Homeownership trends down

Chart update 03/03/21

A Bay Area homeownership aránya vadul változik, mint az állam más részei. A Millenniumi Boom végétől 2015-ig tartó általános tendencia azonban csökkent. 2020 Q4-től a homeownership aránya alig 52% alatt van, jóval az 55.6% – os országos átlag alatt.

összességében a San Francisco-i homeownership aránya nem szenvedett annyira, mint az állam többi része az elhúzódó fellendülés során a sikeres tech-ipar által nyújtott állástámogatás miatt. Ugyanakkor a magas lakhatási költségek és a városi élet vonzereje miatt a bérleti díjakat gyakran San Franciscóban részesítik előnyben.

Jumbos and ARMs drive home prices

Chart update 03/03/21

a San Franciscó — i lakásárakat a fenti ábrán látható ütközések jellemzik – különösen a közép-és magas szinteken. Az árak a dél-kaliforniai piacokon simább vonalat alkotnak. San Francisco alacsony ellátási helyzete részben hibás, ingatag otthoni értékesítési piac létrehozása. A város előnyben részesíti az alacsony sűrűségű rendezési korlátozza építők megfelel az egyre növekvő kereslet a helyi lakások.

2020. Q4-től az alacsony szintű árak 9% – kal magasabbak, mint egy évvel korábban, a középszintű árak 10%-kal magasabbak, a magas szintű árak pedig 8%-kal magasabbak. Ez a jelentős éves áremelkedés atipikus a recessziós évben, de nem olyan drámai, mint az állami átlagos éves áremelkedés.

a pontos otthoni árjelentések körülbelül két hónappal az aktuális események mögött futnak. Még akkor is, ha felzárkóztak, a “ragadós árak” általában több hónapig fennmaradnak attól a pillanattól kezdve, amikor az otthoni értékesítési volumen lassulni kezd. 2020 márciusától a gazdasági volatilitás és a helyben történő megrendelések hatására csökkent a lakásértékesítési volumen. A történelmileg alacsony kamatlábak azonban lendületet adtak a vásárlóerő vásárlásának, amely 2020-ban növelte a lakásárakat.

az elkövetkező hónapokban a gazdasági recesszió a kizárási moratórium lejártával együtt lefelé irányuló nyomást fog gyakorolni a lakásárakra. A következő néhány évben a lakásárak általános tendenciája csökkenni fog, ami a korábbi munkahelyek csökkenésének és a csökkenő értékesítési volumennek köszönhető. Mint a 2008-as recesszió idején, az értékesítési volumen és az árak csökkenése először a leginkább ingatag lesz a tengerparton, mielőtt a belvízi területekre hullana.

Multi-family construction gains

Chart update 03/03/21

nagyon kevés önálló családi rezidencia (sfrs) épül San Francisco megyében minden évben, és ez a szám az utóbbi években tovább csökkent. A többcsaládos építkezések viszont évről évre vadul lendültek, bár az általános trend 2010-es mélypontjuk óta felfelé ível, 2020-ban falnak csapódva, tolatva a pályát. A San Franciscó-i hosszú jóváhagyási és engedélyezési folyamat minden típusú építkezést leállított, bár a jogszabályi változások továbbra is kísérletet tettek a folyamat lazítására, és megkönnyítették az építők számára a kereslet kielégítését.

mivel a munkahelyek továbbra is San Franciscóban vannak, a többcsaládos építkezés érezheti az előnyöket. San Francisco jól fizető tech ipar felhívja a fiatalabb lakosság (tagjai Gen Y és Gen Z), akik a legvalószínűbb, hogy tartózkodnak a multi-családi struktúrák közel a városi kényelmi San Francisco ajánlatok.

Azonban archaikus területi korlátozása épület magassága, valamint a sűrűsége egységek minden szerkezet rontja a multi-család kezdődik, a népesség mobilitását, valamint a foglalkoztatás növekedését megy előre, míg a vezetés a bérleti díjak, valamint okoz a munkáltatóknak, hogy más közösségek.

Jobs fully recovered – and rising

Chart update 03/03/21

ellentétben a legtöbb állam, San Francisco munkaerőpiac jól telt a pont a fellendülés a 2008 recesszió, amikor a 2020 recesszió sújtotta. Lakástulajdonosok, bérlők szükség jövedelem (általában a foglalkoztatás), hogy a jelzálog vagy bérleti díj kifizetések. Ennek eredményeként, San Francisco lakáspiac nőtt gyorsabban, mint a többi állam miatt közvetlenül a gyors gyógyulás és bővítése a munkaerőpiacon az elmúlt évtizedben.

A 2008-as nagy recesszió kezdete óta a munkahelyek kielégítették és meghaladták a lakosok foglalkoztatási igényét, beleértve San Francisco lakosságának mintegy 70 000 munkaképes korú személyének növekedését is. Egy állami összehasonlítással Kalifornia csak 2014 közepén felzárkózott a recesszió előtti szintekhez, végül megfelelve a 2019-es közbenső népességnövekedésnek.

azonban, amit szerzett gyorsan Elveszett. A COVID-19-re adott gazdasági válasz a mögöttes recesszió mellett rekord munkahelyi veszteségeket okozott az egész államban, San Francisco sem kivétel. San Francisco állásainak száma 9.2020 decemberétől 9 százalékkal marad el az előző évitől. Arra számítanak, hogy ezek a munkahelyek csökkennek az árak 2021-2022-ben, amikor a kizárási moratórium lejár, és azok, akik jelzáloggal rendelkeznek, a számláikat esedékesnek találják.

Jobs by industry

Chart update 03/03/21

Az alkalmazásban állók száma az egyes San Francisco legnépszerűbb foglalkoztató iparágak növekedett a megelőző évben. Különösen a technológiai és támogatási iparágakat magában foglaló szakmai és Üzleti szolgáltatások adták a legtöbb munkahelyet a gazdasági fellendülés során.

az ingatlaniparban a foglalkoztatás jóval meghaladta a recesszió előtti szintet. Az építőipar 2020-ban jelentős veszteségeket szenvedett el, ami a Bay Area területén az állam többi részéhez képest gyakran szigorúbb megrendelések eredménye. Ugyanakkor továbbra is nagy szükség van a lakásépítésre. Így az építés ebben az évtizedben továbbra is növekedést fog látni.

Per capita income has recovered

Chart update 03/03/20

az egy főre jutó jövedelem San Francisco-ban, majdnem a duplája, hogy a Kaliforniai átlagos jövedelem, hogy fokozott lényegesen gyorsabb ütemben, hogy a legtöbb Kalifornia az elmúlt években.

a San Francisco-i lakosok azonban jövedelmük átlagosan 41% – át költik a lakhatási költségekre. Sokan egyszerűen nem engedhetik meg maguknak, hogy a városban éljenek, és a külvárosokba kényszerülnek, az egyetlen hely, ahol fizetésük lakhatásra jogosult.

Ha keres jelzések, ahol Kalifornia lakáspiac lesz két-három év, vessen egy pillantást a San Francisco County. Itt a munkahelyek és a jövedelem teljes mértékben helyreállt. Ugyanakkor az otthoni értékesítési volumen továbbra is beragadt a göröngyös platóján. Az eladások valószínűleg folytatódni fognak 2020-ban a jövedelmekhez viszonyított túl magas lakásárak és az instabil globális gazdaság miatt. Mert, bár a jövedelmek itt magasabbak, mint az állam gyakorlatilag bárhol másutt, az emelkedő jövedelmek még mindig nem lépést tartanak a ház költségeivel.