egy vagy másik ponton a legtöbb egycsaládos befektető késztetést kap arra, hogy egy másik típusú befektetési ingatlanra bővüljön. Gyakrabban, mint nem, az általuk birtokolt ingatlan több családi ház.

egy kis multi-családi ház növelheti a cash flow, növekszik az ingatlan portfolió gyorsabb, és könnyen finanszírozható, így a tökéletes választás a kezdő befektetők vagy tapasztalt tulajdonosok keres valami mást.

több családi ház meghatározása

a több családi ház egy olyan ingatlan, amely egynél több egységgel rendelkezik, mindegyik saját konyhával és fürdőszobával rendelkezik.

példák a több családi otthonok közé tartozik a ház egy tetőtér vagy garázs alakítjuk élettér egy konyha és fürdőszoba, több egység tulajdonságok két, három vagy négy egység, valamint a közepes és nagy méretű lakóépületek és komplexumok.

többcsaládos otthonok típusai

a többcsaládos otthontípusok a bérleti egységek vagy” ajtók ” száma szerint vannak kategorizálva, amelyeket minden ingatlan tartalmaz:

• Duplex: 2 lakóegység egymás mellett vagy első és második emeletként halmozva. Minden egység saját bejárattal rendelkezik, gyakran közös tornáccal, elülső és hátsó udvarral, valamint parkolóval.
• Triplex: 3 lakóegység egymás mellett elrendezve, vagy három emeletes konfigurációként, más néven “három lakás” egyes piacokon.
• Fourplex: 4 lakóegység egymás mellett vagy két első emeleti egységgel és két második emeleti egységgel.
• Townhouse: csatolt házak egymás mellett saját bejárattal, más néven “row house” egyes piacokon.

a több családi házban lévő mosodai létesítményeket néha megosztják, attól függően, hogy az ingatlant hogyan építették. Az ilyen közös helyiségekben a földesurak fizetik a víz és a villamos energia költségeit, majd átadják a további költségeket a bérlőnek.

Előnyei Befektetés egy Multi Családi

Befektetés kisebb multi-családi házak tökéletes stratégiát követni, ha keres következetes cash-flow plusz lassú, de biztos elismerését a piaci érték. A több családi házba történő befektetés legfontosabb előnyei a következők:

1. Több cash flow

bár a bruttó bérleti díj egy ház lehet magasabb, mint az egyes egység bérleti díjak egy multi-családi otthon, a kumulatív cash flow lesz több egy multi-családi befektetés.

például, ha egy családi ház piaci bérleti díja 1000 Dollár, Minden egység duplex bérleti díjban havonta 650 dollárért, akkor 30% – kal többet – havonta 300 dollárt-generál bruttó cash flow-ban.

mivel egy többcsaládos egység alapterülete általában kevesebb, mint egy ház, az egységenkénti működési költségek is alacsonyabbak lehetnek, extra lendületet adva az alsó sornak.

2. Kevesebb üresedési kockázat

Ha egy családi házunk van, és a bérlő távozik, két dolog történik: Az üresedési ráta 100%, a cash flow negatív, amíg tart, hogy megtalálja a képzett bérlő.

másrészt, birtokló egy több családi otthon teszi nagyon valószínűtlen minden egység megy üres egyszerre.

bár egyetlen befektető sem szereti elveszíteni a bérleti jövedelmet az üresedés miatt, amikor konzervatív tőkeáttétellel több családi házat vásárol, nagyon valószínű, hogy a megszállt egységek bérleti jövedelme fizeti a jelzálogot és a működési költségeket, amíg meg nem találja a helyettesítő bérlőt.

3. Rugalmas finanszírozási lehetőségek

a legtöbb piacon egy kis többcsaládos otthont ugyanúgy finanszírozhat, mint egy házat, hagyományos, FHA vagy VA kölcsön felhasználásával. A hitelezőtől függően a kamatlábak kissé magasabbak lehetnek, a hitelező által megkövetelt tőketartalék-számlák pedig nagyobbak lehetnek.

4. Könnyebb növelni az értéket

hacsak nincs magas kockázatú stratégiája a rögzítés-and-flipping, csak annyit tehet, hogy növelje az értékét egy családi ház.

ennek az az oka, hogy sok piacon a tulajdonosok a házak elsődleges vásárlói, nem pedig a befektetők. Tehát, még akkor is, ha a bérleti ház felső határa 150 000 dollár piaci értéket jelent, ha hasonló házak 125 000 dollárért értékesítenek, akkor a tiéd is.

ezzel szemben a több családi házat nagyrészt az általuk generált nettó működési jövedelem (NOI) alapján értékelik. Ez azt jelenti, hogy minden olyan értéknövelő munka, amely magasabb bérleti díjakhoz vezet, és egy nagyobb NOI növeli a többcsaládos otthon piaci értékét is.

5. Gyorsan növekszik az ingatlanportfólió

míg az egycsaládos otthoni befektetők a “házak” szempontjából gondolkodnak, a többcsaládos befektetők az “ajtók” vagy a tulajdonosi egységek szempontjából gondolkodnak. A többcsaládos ingatlan minden egysége saját cash flow-t generál.

mivel a legtöbb befektető ingatlanportfóliót épít a generált cash flow-hoz, a többcsaládos otthonokba történő befektetés egyszerű módja annak, hogy költséghatékonyan növelje ingatlanportfólióját anélkül, hogy egyszerre egy házat kellene találnia és finanszíroznia.

hátrányai befektetés egy Multi családi otthon

mielőtt úgy dönt, hogy a fejest, és fektessenek be egy multi-családi otthon, győződjön meg róla, hogy fontolja meg ezeket a lehetséges hátrányokat, hogy ne kap fogott ki őr:

• ár négyzetméterenként magasabb lehet, mint egy családi ház
• a Biztosítási díjak, az lehet, hogy drágább,
• Tőke tartalék vagy sürgősségi alap számlák szükséges a hitelező által lehet nagyobb
• nehezebb változatossá földrajzilag, mivel a egység része ugyanaz a szállás egy helyen
• Korlátozott kilépési stratégia, mert valószínűleg a vevő egy másik befektető

“a Ház hacker” – ban él egy egység, míg a bérleti díjak, a többi egység ki-egy kifejezés, amit gyakran számon, mint az egyik előnye, hogy vásárlás több családi ház.

a való életben azonban a ház hackelése közel sem olyan vonzó, mint amilyennek hangzik. Ez az oka annak, hogy a legtöbb multi-family home befektető bérel egy helyi ingatlankezelőt, hogy azonnal kezelje a javításokat, foglalkozzon a bérlőkkel, és gyorsan béreljen üres egységeket.

egycsaládos vs.többcsaládos otthonok

egycsaládos házak és többcsaládos otthonok a két legnépszerűbb lehetőség a lakóingatlan-befektetők számára. Itt egy gyors pillantást a profik és hátrányok minden:

egy családi otthonok

• profik:
• Könnyű megtalálni a piaci
• Tökéletes a családok, illetve a bérlők, akik szeretnék adatvédelmi
• Több kilépési stratégia eladásával, hogy a tulajdonos-bérlő, egy másik befektető, vagy a bérlő
• Hátrányok:
• Korlátozott lehetőséget, a hozzáadott érték növelése, valamint bérleti díj bevétel
• Nehezebb skála egy portfólió ha veszel egy házat, egyszerre
• Egy kis házak egy HOA, ami egy további költség esetleges panaszok a hyper-aktív társulási menedzser

Multi-családi házak

• a Profik:
• finanszírozás hasonló vásárol egy családi ház
• több egység segít megőrizni kihasználtság szintje magas
• egyszerű módja annak, hogy ugrik-indítsa el az ingatlan befektetés üzleti hozzáadásával több egység az ingatlan portfolió
• hátrányok:
• bérlő menedzsment nehéz lehet anélkül, hogy a helyi Ingatlankezelő
• magasabb potenciális működési költség miatt nagyobb mennyiségű bérlő forgalom
• Korlátozott kilépési stratégia értékesítési egy másik befektető

tippek befektetés több családi Bérleti Ingatlan

befektetés egy több családi ingatlan egy kicsit bonyolultabb, mint vásárol egy családi ház, mert több változó vagy ” mozgó alkatrészek.”Minden egység saját készlet berendezési tárgyak, berendezések, különböző bérlők, valamint lehetőséget hozzáadott értéket.

1. Elhelyezkedés

gyakorta a legjobb multi-family home beruházások közelében található nagy lakóépületek. Míg a lakás bérlők nem engedheti meg magának, hogy béreljen egy házat, gyakran látni él egy kis multi-családi otthon, mint egy lépést a lakás élő.

más tényezők, amelyek a többcsaládos lakások számára jó helyet biztosítanak, magukban foglalják az erős növekedésű piacokat, a magas lakás-megfizethetőség indexet, valamint a szép környékeket, hogy a potenciális bérlők szélesebb körét vonzzák.

2. Unit count

Duplex, triplex, és négy-plex multi-családi házak egy jó módja annak, hogy elkezd befektetés több családi ingatlan nélkül nagyobb a kockázata a nagyobb lakóépületek.

a kisebb egységszámmal rendelkező bérleti ingatlanok a legnagyobb felfelé irányuló potenciált is kínálhatják, miközben továbbra is megfizethetőek.

3. Jövedelempotenciál

többcsaládos otthonok vásárlásakor jó ötlet “valóságellenőrzést” végezni annak ellenőrzésével, hogy a jelenlegi bérleti díjak “piacon vannak”, ahelyett, hogy az eladó szavát vennék rá.

A Rentometer segítségével összehasonlíthatja a bérleti díjat más hasonló helyi ingatlanokkal, míg a RENTCafé nagyszerű módja annak, hogy megtudja, mit számítanak fel a nagyobb lakásüzemeltetők bérleti díjért.

a többcsaládos otthonok több lehetőséget is kínálhatnak további járulékos bevételi források létrehozására, mint például egy érmés mosoda, prémium fedett parkoló, nagysebességű internetszolgáltatás és biztonsági rendszerek.

4. Eladó motiváció

megértése az eladó hot gombok minden ingatlan tranzakció az egyik legjobb módja, hogy egy nagy. A tapasztalt befektetők tudják, hogy az eladó motivációja nem mindig az árról szól.

néha az eladónak gyors letéti zárásra van szüksége az előzetes kizárás elkerülése érdekében. Máskor lehet halasztott karbantartás az eladó nem engedheti meg magának, vagy egy probléma bérlő, hogy a jelenlegi tulajdonos nem rendelkezik a készségek foglalkozni. Minél jobban megérti, hogy miért értékesíti az eladó, annál nagyobb a potenciális megtakarítása.

jó piacok a több családi házak számára

számos jellemző van, hogy szinte minden jó többcsaládos otthoni piac közös:

• Szilárd munka növekedés, valamint a különböző foglalkoztatási bázis, amely nem függ egyetlen iparág, vagy a társaság
• Új konstrukció megjelölése, hogy a nagy fejlesztők, illetve a magántőke-befektetők azt látják, hogy az ingatlanpiac egyre
• Nagy számú, nagy lakás, épületek, komplexumok, jelezze a kereslet a multi-család bérelt ingatlan erős biztosít forrást a potenciális bérlők keresek egy szebb hely
• Lakások megfizethetősége index, ahol a piacokon, a legmagasabb indexek 150 vagy több, a legkevésbé kedvező helyen, hogy saját otthoni
• Százalékos bérlő által lakott háztartások, ideális esetben 50% – os vagy magasabb, azt jelzi, hogy a kereslet a bérleményt növekszik a lakosság, valamint a foglalkoztatás növekedését, valamint a magas költségek lakásvásárlás
• – Piaci üresedési ráta mellett a nemzeti átlag között 4%, illetve 6%
• Sapka árak hasonló vagy nagyobb családi házak az ugyanazon a piacon, bár a magasabb caps jel fokozott
• Átlagos történelmi bérleti díj növekedés legalább 4% – os, valamivel magasabb, mint az országos átlag
• Alacsonyabb fajlagos költség ahhoz képest, hogy egy családi ház, bár a teljes vételárat május legyen magasabb, mint otthon vásárlása