mit jelent a kizárás, pontosan? Egyszerűen fogalmazva, a kizárási folyamat lehetővé teszi a hitelező, hogy visszaszerezze a tartozás összegét a nem teljesített hitel eladásával vagy tulajdonjogának az ingatlan. A RealtyTrac Amerikai kizárási piaci jelentése szerint 2020. május 29-től 330,105 ingatlan volt az Egyesült Államokban “a kizárás bizonyos szakaszában (alapértelmezett, aukció vagy banki tulajdonú)”, tehát ez aligha ritka előfordulás.

Ha Ön (vagy egy szeretett személy) kizárással szembesül, győződjön meg róla, hogy megérti a folyamatot. Bár van variáció államról államra, vannak általában hat fázisa a kizárás eljárás.

1. fázis: Fizetési alapértelmezés

fizetési alapértelmezés akkor fordul elő, ha a hitelfelvevő legalább egy jelzálogfizetést elmulasztott. A hitelező nem fogadott fizetési értesítést küld, jelezve, hogy még nem kapta meg az adott havi kifizetést.

jellemzően minden hónap első napján esedékes a törlesztőrészlet, és sok hitelező a hónap 15.napjáig türelmi időt kínál. Ezt követően a hitelező késedelmi díjat számíthat fel, és elküldheti a nem fogadott fizetési felszólítást.

két kifizetés elmulasztása után a hitelező gyakran nyomon követi a keresleti levelet. Ez komolyabb, mint egy elmulasztott fizetési értesítés. Ezen a ponton azonban a hitelező továbbra is hajlandó együttműködni a hitelfelvevővel, hogy intézkedjen a kifizetések felzárkózásáról. A hitelfelvevőnek általában a késedelmes kifizetéseket a levél kézhezvételétől számított 30 napon belül kell átutalnia.

2. fázis: Az alapértelmezett értesítés

Az alapértelmezett értesítés (bólintás) a nem Fogadott kifizetések 90 napja után kerül elküldésre. Egyes államokban, a közlemény kerül kiemelkedően az otthoni. Ezen a ponton, a kölcsönt átadják a hitelező kizárási osztályának ugyanabban a megyében, ahol az ingatlan található. A hitelfelvevőt tájékoztatják arról, hogy az értesítést rögzítik.

a hitelező jellemzően további 90 napot ad a hitelfelvevőnek a kifizetések rendezésére és a hitel visszaállítására. Ezt nevezik a ” visszaállítási időszak.”

3. fázis: Értesítés a vagyonkezelő eladásáról

Ha a kölcsönt a nemteljesítési értesítést követő 90 napon belül nem tették meg, akkor a vagyonkezelő eladásáról szóló értesítést rögzítik abban a megyében, ahol az ingatlan található.

a hitelezőnek általában három hétig hirdetményt kell közzétennie a helyi újságban, jelezve, hogy az ingatlan nyilvános aukción lesz elérhető. Minden tulajdonos nevét kiírják a Hirdetményben és az újságban, valamint az ingatlan jogi leírását, címét, valamint azt, hogy mikor és hol kerül sor az értékesítésre.

4. fázis: A vagyonkezelő eladása

az ingatlant most nyilvános árverésre bocsátják, és a legmagasabb ajánlatot tevő kapja meg, aki megfelel az összes szükséges követelménynek. A hitelező (vagy a hitelezőt képviselő cég) a nyitó ajánlatot a fennálló hitel értéke, valamint az eladással kapcsolatos zálogjogok, ki nem fizetett adók és költségek alapján számítja ki.

miután a legmagasabb ajánlatot tevő megerősítést nyert, és az eladás befejeződött, a nyertes ajánlattevőnek a nyertes ajánlattevő rendelkezésére bocsátják a vagyonkezelő okiratát. Az ingatlan ezután a vevő tulajdonában van, aki azonnali birtoklásra jogosult.

5.szakasz: az ingatlan tulajdonosa (REO)

Ha az ingatlant nem értékesítik a nyilvános árverésen, a hitelező lesz a tulajdonos, és megpróbálja eladni az ingatlant egy bróker vagy segítségével egy ingatlan tulajdonosa (REO) Eszközkezelő. Ezeket az ingatlanokat gyakran “banki tulajdonnak” nevezik, és a hitelező eltávolíthatja a zálogjogok egy részét és egyéb költségeket annak érdekében, hogy vonzóbbá tegye az ingatlant.

6. szakasz: kilakoltatás

a hitelfelvevő gyakran otthon maradhat, amíg nyilvános aukción vagy később REO ingatlanként nem kerül értékesítésre. Ezen a ponton kilakoltatási értesítést küldenek, amelyben követelik, hogy bármely személy azonnal hagyja el a helyiségeket.

Több nap is rendelkezésre áll, hogy az utasok elegendő időt kapjanak a személyes tárgyak eltávolítására. Ezután jellemzően a helyi seriff meglátogatja az ingatlant, és eltávolítja az embereket és a megmaradt holmikat. Ez utóbbiakat raktárba helyezik, majd később díj ellenében visszakereshetők.

az alsó sorban

a kizárási folyamat során sok hitelező megkísérel megállapodni arról, hogy a hitelfelvevő utolérje a kölcsönt, és elkerülje a kizárást. A nyilvánvaló probléma az, hogy amikor a hitelfelvevő nem tud teljesíteni egy fizetést, egyre nehezebbé válik a többszörös kifizetések felzárkózása.

ha van esély arra, hogy felzárkózzon a kifizetésekre—például csak egy munkanélküliségi időszakot követően kezdett új munkát—érdemes beszélni a hitelezővel. Ha a kizárás elkerülhetetlen, tudva, hogy mire számíthat a folyamat során, segíthet felkészülni a kizárás hat szakaszára.