Si vous avez été sur le bord de votre siège à regarder les taux hypothécaires tourner ces dernières semaines, vous n’êtes pas seul. Les acheteurs de maisons et les propriétaires qui cherchent à se refinancer sont passés à l’action pour profiter des taux record, ce qui contribue à compenser les problèmes d’abordabilité du logement alors que les prix des maisons continuent de grimper.

Mais pourquoi les taux ont-ils fortement baissé et, plus largement, qu’est-ce qui motive les mouvements des taux hypothécaires? Les réponses sont un peu complexes, mais elles auront du sens une fois que nous aurons exploré ce qui fait (et n’entraîne pas) les taux hypothécaires. Voici un cours accéléré rapide qui pourrait vous faire économiser de l’argent sur une nouvelle hypothèque ou un refinancement.

Cela commence (parfois) par la Réserve fédérale

La Réserve fédérale ne fixe pas de taux hypothécaires mais, parfois, les décisions de la banque centrale peuvent les influencer. Alors que la pandémie de coronavirus a frappé l’économie américaine en 2020, la Fed a déclaré qu’elle maintiendrait ses taux proches de zéro dans un avenir prévisible.

Les décisions de taux de la Fed entraînent généralement des produits à plus court terme, comme les cartes de crédit ou les marges de crédit sur capitaux propres, dit Greg McBride, CFA, analyste financier en chef de Bankrate. Pendant ce temps, les taux hypothécaires évoluent en fonction des taux d’intérêt à plus long terme.

 » Ce sont les perspectives de croissance économique et d’inflation à plus long terme qui ont le plus d’incidence sur le niveau et la direction des taux hypothécaires”, explique McBride.  » Comme les prêts hypothécaires sont regroupés en titres et vendus sous forme d’obligations hypothécaires, c’est le rendement que les investisseurs exigent pour acheter ces obligations qui dicte le niveau général des taux hypothécaires.”

Les niveaux des taux hypothécaires sont supérieurs à ceux du Trésor américain à 10 ans, considéré par les investisseurs comme un investissement sans risque. L’écart de prix entre les taux hypothécaires et le Trésor à 10 ans reflète le risque que les investisseurs supportent pour détenir ces obligations, ajoute McBride.

« Il peut sembler contre-intuitif que les taux hypothécaires à 30 ans soient évalués par rapport aux rendements des bons du Trésor à 10 ans”, explique McBride, « mais lorsque ces prêts hypothécaires à 30 ans sont regroupés en obligations, en moyenne, ils ont tendance à être remboursés sur une période de 10 ans à mesure que les propriétaires refinancent, déménagent ou remboursent leurs prêts plus tôt.”

Les conditions économiques jouent un rôle

Ce qui se passe dans l’économie et, en particulier, comment ces événements affectent la confiance des investisseurs, influencent la tarification des prêts hypothécaires. Curieusement, cependant, les bonnes et les mauvaises nouvelles économiques ont un impact opposé sur la direction des taux hypothécaires.

Cette réalité sera pleinement exposée en 2020. Les taux hypothécaires étaient déjà bas lorsque la COVID-19 a commencé à se propager aux États-Unis. Les fortes baisses de l’emploi et des dépenses du printemps ont fait baisser encore les taux.

« Les mauvaises nouvelles économiques sont souvent de bonnes nouvelles pour les taux hypothécaires”, explique McBride. « Lorsque les préoccupations concernant l’économie sont élevées, les investisseurs se tournent vers des placements refuges tels que les obligations du Trésor et les obligations hypothécaires, ce qui pousse les prix des obligations à la hausse, mais les rendements de ces obligations à la baisse.”

Les bonnes nouvelles économiques — l’augmentation de la confiance et des dépenses des consommateurs, une croissance positive du PIB et un marché boursier solide — ont tendance à pousser les taux hypothécaires à la hausse. En effet, la demande plus élevée signifie plus de travail pour les prêteurs qui n’ont que beaucoup d’argent à prêter et de main-d’œuvre pour obtenir des prêts, explique Jerry Selitto, président de Better.com , un prêteur hypothécaire en ligne.

Ce géant endormi appelé inflation

L’inflation est l’augmentation des prix des biens et des services au fil du temps, et c’est une référence importante pour mesurer la croissance économique. La hausse de l’inflation limite le pouvoir d’achat des consommateurs, et c’est une considération que les prêteurs prennent lors de la fixation des taux hypothécaires.

Les prêteurs doivent ajuster les taux hypothécaires à un niveau qui compense l’érosion du pouvoir d’achat lorsque l’inflation augmente trop rapidement. Après tout, les prêteurs doivent encore réaliser un profit sur les prêts dont ils sont à l’origine, ce qui devient plus difficile lorsque le pouvoir d’achat des consommateurs diminue.

De même, l’inflation est une considération que les investisseurs accordent aux prix qu’ils sont prêts à payer et aux rendements qu’ils exigent sur les prêts hypothécaires et autres obligations qu’ils achètent sur le marché secondaire.

Alors que l’inflation se maintient à des niveaux bas depuis des décennies, certains économistes préviennent que des milliards de dollars de mesures de relance fédérales émises en 2020 pourraient permettre aux prix de grimper.

Coûts d’origine (afin que les prêteurs puissent garder les lumières allumées)

Une autre considération clé prise par les prêteurs lors de la tarification des prêts immobiliers est le coût d’origine desdites hypothèques. Cela comprend des tâches telles que l’exécution d’une vérification de crédit, la souscription, une recherche de titres et les nombreuses autres étapes qu’un prêteur doit prendre pour traiter un prêt.

Les réglementations de prêt plus strictes mises en œuvre après le crash immobilier de 2008 ont réduit les bénéfices des prêteurs car ils ont modifié leurs systèmes pour se conformer aux nouvelles réglementations, explique Selitto. Cela a fait augmenter le coût des hypothèques d’origine.

Au premier trimestre de 2020, le coût d’origine d’une hypothèque est passé à 7 982 per par prêt, contre 7 525 per par prêt le trimestre précédent, selon l’Association des banquiers hypothécaires. Il s’agit d’une forte augmentation par rapport aux coûts de production de 6 535 per par prêt que les prêteurs avaient en moyenne de 2008 à 2019.

« Lors de la fixation des prix, les prêteurs doivent examiner le coût d’origine et décider des marges qu’ils souhaitent dépasser ces coûts”, explique Selitto. « Plus un fabricant de prêts hypothécaires peut être efficace, plus il est compétitif sur les prix. »

Votre situation financière et de crédit

Les prêteurs doivent s’assurer que vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire, et ils le font en évaluant votre risque de défaut. Les prêteurs accordent une attention particulière à votre ratio dette/ revenu, ou DTI, et à votre pointage de crédit. Votre ratio d’ITD est la somme de toutes vos dettes mensuelles (y compris le nouveau paiement hypothécaire mensuel) par rapport à votre revenu mensuel brut.

En règle générale, plus votre ratio d’ITD est élevé, plus vous êtes risqué (sur papier) pour un prêteur — et plus votre taux d’intérêt sera élevé. En règle générale, les prêteurs conventionnels souhaitent que votre ratio d’ITD reste inférieur à 43%, mais certains programmes de prêts considéreront les emprunteurs dont le ratio d’ITD atteint 50%.

Votre pointage de crédit est un autre indicateur de votre capacité à gérer vos dettes et à payer vos factures à temps. Les emprunteurs avec un pointage de crédit inférieur paient des taux d’intérêt plus élevés et ont des options de prêt plus limitées si leur crédit est moins que spectaculaire.

À mesure que les taux hypothécaires baissent, votre ratio d’ITD diminue également, car un taux plus bas entraînera une baisse de votre paiement hypothécaire mensuel, qui est inclus dans le calcul de votre ratio d’ITD. En conséquence, vous pourriez vous permettre d’acheter plus de maison, dit Selitto.

Résultat net

Lorsque la demande de prêts hypothécaires augmente, les prêteurs peuvent devoir tenir compte de la hausse des prix hypothécaires et des coûts de traitement impliqués. De même, lorsque la demande est stable ou diminue, les prêteurs doivent ajuster les prix pour attirer les entreprises et garder les lumières allumées, dit Selitto.

Les taux hypothécaires sont toujours une cible mobile. Ils changent toutes les heures, tous les jours et toutes les semaines, et sont difficiles à chronométrer parfaitement. Si vous évaluez l’achat ou le refinancement d’une maison, c’est une bonne idée de magasiner avec plusieurs prêteurs pour comparer les taux hypothécaires et savoir quand vous devez verrouiller votre prêt.

En savoir plus:

• Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire
• À quelle fréquence devriez-vous comparer les taux hypothécaires?
• Étapes pour trouver le meilleur prêteur hypothécaire