Fed: s räntebeslut driver vanligtvis kortare produkter, som kreditkort eller hemkapitallinjer, säger Greg McBride, Cfa, bankrates finansanalytiker. Samtidigt flyttar Bolåneräntorna baserat på långfristiga räntor.

”det är de långsiktiga utsikterna för ekonomisk tillväxt och inflation som har störst betydelse för nivån och riktningen av hypotekslån”, säger McBride. ”Eftersom inteckningar är förpackade tillsammans i värdepapper och säljs som bostadsobligationer, är det avkastningen investerare kräver att köpa dessa obligationer som dikterar den allmänna nivån på bolåneräntor.”

Bolåneräntor är prissatta över den 10-åriga amerikanska statskassan, som av investerare anses vara en riskfri investering. Prisspridningen mellan bolåneräntor och den 10-åriga statskassan återspeglar risken för att investerare bär för att hålla dessa obligationer, tillägger McBride.

” det kan tyckas kontraintuitivt att 30-åriga bolåneräntor prissätts i förhållande till avkastningen på 10-åriga statskassor”, säger McBride, ”men när dessa 30-åriga inteckningar förpackas i obligationer, tenderar de i genomsnitt att betala ut över en 10-årsperiod som husägare refinansiera, flytta eller på annat sätt betala av sina lån tidigt.”

ekonomiska förhållanden spelar en roll

vad händer i ekonomin och, specifikt, hur dessa händelser påverkar investerarnas förtroende, påverkar inteckning prissättning. Konstigt nog har goda och dåliga ekonomiska nyheter en motsatt inverkan på hypotekslånets riktning.

denna verklighet visas på full skärm 2020. Bolåneräntorna var redan låga när COVID-19 började spridas i USA vårens kraftiga nedgång i sysselsättning och utgifter pressade räntorna ännu lägre.

” dåliga ekonomiska nyheter är ofta goda nyheter för hypotekslån, säger McBride. ”När oro för ekonomin är hög, investerare dras mot säker tillflyktsort investeringar som statsobligationer och bostadsobligationer, Driver obligationspriserna högre men avkastningen på dessa obligationer lägre.”

goda ekonomiska nyheter – ökningar av konsumenternas förtroende och utgifter, positiv BNP — tillväxt och en solid aktiemarknad-tenderar att driva bolåneräntor högre. Det beror på att den högre efterfrågan innebär mer arbete för långivare som bara har så mycket pengar att låna ut och arbetskraft för att få lån, säger Jerry Selitto, VD för Better.com, en online hypotekslån.

den sovande jätten som kallas inflation

Inflation är ökningen av prissättningen av varor och tjänster över tiden, och det är ett viktigt riktmärke när man mäter ekonomisk tillväxt. Stigande inflation begränsar konsumenternas köpkraft, och det är en övervägande långivare gör när man ställer in hypotekslån.

långivare måste justera Bolåneräntorna till en nivå som kompenserar för eroderad köpkraft när inflationen stiger för snabbt. När allt kommer omkring måste långivare fortfarande göra vinst på de lån de har sitt ursprung, och det blir svårare när konsumenternas köpkraft minskar.på samma sätt är inflationen en övervägande investerare gör i de priser de är villiga att betala och den avkastning de kräver på inteckningar och andra obligationer som de köper på sekundärmarknaden.

medan inflationen har hållit på låga nivåer i årtionden, varnar vissa ekonomer att biljoner dollar i federal stimulans utfärdad 2020 kan göra det möjligt för priserna att krypa upp.

Origineringskostnader (så långivare kan hålla lamporna på)

en annan viktig övervägning långivare gör när prissättning bostadslån är kostnaden för Ursprung nämnda inteckningar. Det inkluderar uppgifter som att köra en kreditkontroll, garanti, en titelsökning och de många andra steg som en långivare måste vidta för att behandla ett lån.stramare utlåningsregler som genomförts efter bostadskraschen 2008 har minskat långivarnas vinster eftersom de har ändrat sina system för att följa nya regler, säger Selitto. Det har drivit kostnaden för ursprungslån högre.

under första kvartalet 2020 steg kostnaden för att få ett inteckning till $7,982 per lån, upp från $7,525 per lån föregående kvartal, enligt Mortgage Bankers Association. Det är en brant ökning över produktionskostnaderna på $6,535 per lån som långivare i genomsnitt från 2008 till 2019.

”vid fastställandet av priser måste långivare titta på kostnaden för originering och bestämma vilka marginaler de vill ha över dessa kostnader”, säger Selitto. ”Ju effektivare en tillverkare av inteckningar kan vara, desto mer konkurrenskraftiga är de på prissättning.”

din finansiella och kreditbild

långivare måste se till att du kan återbetala din inteckning, och de gör det genom att bedöma din risk för fallissemang. Långivare ägna stor uppmärksamhet åt din skuld-till-inkomst, eller DTI, förhållande, och din kredit värdering. Ditt DTI-förhållande är summan av alla dina månatliga skulder (inklusive den nya månatliga hypotekslånet) i förhållande till din brutto månadsinkomst.

i allmänhet, ju högre din DTI-förhållande, desto mer riskfylld visas du (på papper) till en långivare — och ju högre din ränta blir. Som en allmän tumregel vill konventionella långivare se ditt DTI-förhållande stanna under 43 procent, men vissa låneprogram kommer att överväga låntagare med ett DTI-förhållande så högt som 50 procent.

din kreditpoäng är en annan indikator på din förmåga att hantera skuld och betala räkningar i tid. Låntagare med lägre kreditpoäng betalar högre räntor och har mer begränsade lånealternativ om deras kredit är mindre än stellar.

När Bolåneräntorna faller faller ditt DTI-förhållande också, eftersom en lägre ränta kommer att släppa din månatliga hypotekslån, som ingår i din DTI-kvotberäkning. Som ett resultat har du råd att köpa mer hus, säger Selitto.

Bottom line

när efterfrågan på inteckningar ökar, kan långivare behöva redogöra för spiken i — och bearbetningskostnaderna — genom att vandra hypotekslån prissättning. På samma sätt, när efterfrågan är platt eller faller, måste långivare justera prissättningen för att locka företag och hålla lamporna på, säger Selitto.

Bolåneräntor är alltid ett rörligt mål. De ändras varje timme, dagligen och veckovis, och är svåra att tid perfekt. Om du väger ett hem köp eller refinansiera, är det bra att handla med flera långivare att jämföra bolåneräntor och ta reda på när du ska låsa in ditt lån.

Läs mer:

• Hur får man den bästa bolåneräntan
• hur ofta ska du jämföra bolåneräntor?
• steg för att hitta den bästa hypotekslångivaren