San Francisco er en unik region i Californiens boliglandskab. Her har huspriserne langt overgået før Årtusindets Boomår, og job blev hurtigt genoprettet efter recessionen i 2008 på grund af tilstedeværelsen af den højt betalte tech-industri.

alligevel har høje priser og begrænset lager lukket mange beboere, hvilket har forårsaget en boligkrise for både lejere og boligkøbere. Desuden beskytter regionens misundelsesværdige jobgendannelse Ikke San Francisco-beboere fra 2020-recessionen, fremkaldt af mange års økonomisk opbygning, oven på det økonomiske nedbrud tidligere på året og reaktionen på den globale pandemi.

forvent at se San Franciscos hurtige boligprisstigninger omvendt retning senere i 2021 på grund af den fortsatte recession og udløb af afskærmningsmoratorium. Yderligere, fjernarbejdstendensen har fået et stigende antal San Francisco-beboere til at flygte fra metroområdet for billigere, nærliggende forstæder, reducere homebuyer-konkurrencen i byen. Boligmarkedet vil begynde at komme sig efter recessionen i 2020 her i San Francisco og på tværs af staten omkring 2023-2024, hvis timing i vid udstrækning afhænger af eksistensen af yderligere regeringsstimulering, jobskabelse og/eller moratoriumudvidelser.

se nedenstående diagrammer for den aktuelle aktivitet og prognoser for San Franciscos boligmarked.

Opdateret 3. Marts 2021. Original kopi Udgivet marts 2013.

Volatile home sales volume

Chart update 03/03/21

*first tuesday’s forecast is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year, and economic conditions affecting the market.

hjemmesalgsvolumen i San Francisco County er ustabil, men har tendens til at løbe et skridt foran resten af staten med hensyn til tendenser. San Francisco hjemmesalgsvolumen toppede i 2004 — et år før det statlige højdepunkt-inden han trak sig tilbage i 2005-2006. Hjemmesalgsvolumen stødte sammen på et relativt niveau-til-ned årligt tempo i 2012-2016, men faldt markant i 2017, et signal om den statslige nedgang i salget, der fandt sted i 2018. Men dette fald vendte kursen i 2018, med årets udgang udgør 12% fra 2017. 2019 boligsalgsvolumen sluttede året med 2% færre salg end i 2018, og 2020-salgsvolumen sluttede året med en lille 4% fra året før.San Francisco, med sin tunge koncentration af højt betalte tech job og deprimerende lav bolig opgørelse, er næsten en økonomi for sig selv. Faldende økonomiske forventninger og stadig høje boligpriser i regionen har fået homebuyer-entusiasmen til at aftage kraftigt i 2020. Når vi går dybere ind i recessionen i 2020, skal du kigge efter, at boligsalget fortsætter med at falde i hele 2021-2022.

Turnover rates are mixed

Chart update 09/08/20

San Franciscos lejeromsætning steg markant i 2017 til næsten 20%, hvilket betyder en ud af fem San Francisco lejer husholdningerne flyttede i 2017. På den anden side faldt boligejerens omsætningshastighed (produktion af salg og flytning af købere) kraftigt i 2017 til kun 6%. Denne lave omsætningshastighed afspejles i det kraftige fald i salgsvolumen, der også oplevede i 2017.

lejer og boligejer omsætning satser indikerer både vilje og tilsvarende evne lejere og husejere til at flytte. Med tabet af job og indkomst under finanskrisen og den store Recession i 2008 faldt omsætningen i San Francisco. Imidlertid, både lejer og boligejer omsætningshastigheder kom sig hurtigere i San Francisco end andre steder i staten på grund af regionens hurtige jobgendannelse og høje koncentration af arbejdsgivere.

efter recessionen genvandt især lejere et højere mobilitetsniveau, da den unge professionelle klasse, der beboer San Francisco, ofte er mere tilbøjelig til at leje end egen. Imidlertid skubber de betydeligt høje huslejer i San Francisco hurtigt lejere ud af byen og ind i de nærliggende amter Alameda og Contra Costa. Dem med lejekontrollerede lejligheder stræber efter at blive sat, hvilket dræber omsætning og nybyggeri.

ser frem til, vil omsætningen sandsynligvis være højest i 2022-2023, et år foran resten af staten. Disse år vil se sammenløbet af Generation Y (Gen Y) første gang homebuyers og pension Baby Boomers (Boomers) rammer hjem køber markedet på en gang.

Homeownership trends down

Chart update 03/03/21

boligejerskabet i Bay Area har tendens til at variere mere vildt end andre dele af staten. Den generelle tendens fra slutningen af Årtusindboomen indtil 2015 var imidlertid faldet. Fra 4. kvartal 2020 er husejersatsen lige under 52%, langt under det statslige gennemsnit på 55,6%.

samlet set har boligejersatsen i San Francisco ikke lidt lige så meget som resten af staten under dette langvarige opsving på grund af den jobstøtte, der leveres af dens succesrige teknologiindustri. Alligevel foretrækkes leje ofte i San Francisco på grund af de høje boligomkostninger og lokket ved byliv.

Jumbos and ARMs drive home prices

Chart update 03/03/21

San Francisco huspriser er kendetegnet ved hurtige start og stop, som det ses i bumpene i diagrammet ovenfor — især i midten og høje niveauer. Priser i det sydlige Californien markeder danner en glattere linje. San Franciscos lave forsyningssituation er delvis skylden, hvilket skaber et ustabilt hjemmesalgsmarked. Byens præference for lavdensitetsregulering begrænser bygherrer fra at imødekomme den stadigt stigende efterspørgsel efter lokale boliger.

fra 4.kvartal 2020 er priserne på lavt niveau 9% højere end et år tidligere, priserne på mellemniveau er 10% højere og priserne på højt niveau er 8% højere. Denne betydelige årlige prisstigning er atypisk for en recession år, men ikke så dramatisk som den landsdækkende gennemsnitlige årlige prisstigning.

nøjagtige hjem Pris rapporter køre omkring to måneder bag aktuelle begivenheder. Selv når fanget,” klæbrig priser ” tendens til at vare flere måneder ud over det øjeblik, hvor hjem salg volumen begynder at bremse. Fra marts 2020 forårsagede økonomisk volatilitet og husly-på-sted-ordrer, at hjemmesalget faldt. Historisk lave renter har imidlertid givet et løft for køberens købekraft, som støttede boligpriserne i 2020.

i de kommende måneder vil den økonomiske recession sammen med udløbet af afskærmningsmoratoriet se nedadgående pres på boligpriserne. Den samlede boligprisudvikling for de næste par år vil være nede, resultatet af historiske jobtab og faldende salgsvolumen. Som i 2008-recessionen vil faldet i salgsvolumen og priser først være mest volatile på kysten, før det kruser udad til indre områder.

Multi-family construction gains

Chart update 03/03/21

meget få enfamilieboliger (sfrs) er bygget i San Francisco County hvert år, og dette antal er fortsat med at falde i de senere år. Multi-familie konstruktion starter, på den anden side, har svinget vildt fra år til år, selvom den generelle tendens har været op siden deres bund i 2010, rammer en mur og vende kursus i 2020. Den lange godkendelses-og tilladelsesproces i San Francisco holder byggestart af alle typer nede, skønt lovændringer har fortsat et forsøg på at løsne processen og gøre det lettere for bygherrer at imødekomme efterspørgslen.

da job fortsat er centreret i San Francisco, kan flerfamiliekonstruktion føle fordelene. San Franciscos højt betalte teknologiindustri trækker en yngre befolkning (medlemmer af Gen Y og Gen Å), der mest sandsynligt bor i flerfamiliestrukturer tæt på de byfaciliteter, San Francisco tilbyder.

imidlertid vil arkaisk regulering, der begrænser bygningens højde og tætheden af enheder i hver struktur, forringe start af flere familier, befolkningsmobilitet og jobvækst fremad, mens man øger huslejen og får arbejdsgivere til at overveje andre samfund.

Jobs fully recovered – and rising

Chart update 03/03/21

i modsætning til det meste af staten var San Franciscos jobmarked godt passeret punktet for opsving fra recessionen i 2008, da recessionen i 2020 ramte. Husejere og lejere kræver indkomst (generelt fra beskæftigelse) for at foretage pant-eller lejebetalinger. Som et resultat er San Franciscos boligmarked vokset hurtigere end resten af staten på grund af dets hurtige helbredelse og ekspansion på jobmarkedet i løbet af det sidste årti.

job har opfyldt og overskredet beboernes behov for beskæftigelse, selv inklusive San Franciscos befolkningsstigning på omkring 70.000 personer i den erhvervsaktive alder siden starten af den store Recession i 2008. Ved en sammenligning over hele landet fangede Californien lige op til niveauet før recessionen i midten af 2014 og mødte endelig den mellemliggende befolkningsforøgelse i 2019.

det, der blev opnået, gik imidlertid hurtigt tabt. Den økonomiske reaktion på COVID-19 oven på den underliggende recession har forårsaget rekordtab i hele staten, og San Francisco er ingen undtagelse. San Franciscos jobtal er 9.9% under det foregående år fra December 2020. Forvent at se disse jobtab trække priserne ned i 2021-2022, når afskærmningsmoratoriet udløber, og dem, der er arbejdsløse med et pant, finder deres regninger forfaldne.

Jobs by industry

Chart update 03/03/21

antallet af ansatte i hver af San Franciscos øverste ansættelsesindustrier er steget i løbet af det foregående år. I særdeleshed, professionelle tjenester og forretningstjenester, som inkluderer teknologi-og supportindustrien, har tilføjet flest job under dette økonomiske opsving.

beskæftigelsen i ejendomsbranchen har godt overskredet niveauet før recessionen. Byggebranchen har lidt meget i løbet af 2020, resultatet af shelter-in-place ordrer, der ofte har været mere restriktive i Bay Area sammenlignet med resten af staten. Imidlertid fortsætter det alvorlige behov for mere boligbyggeri. Således vil byggeriet fortsætte med at se vækst i hele dette årti.

Per capita income has recovered

Chart update 03/03/20

indkomst pr.indbygger i San Francisco er næsten dobbelt så stor som Californiens gennemsnitlige indkomst, efter at have steget i et betydeligt hurtigere tempo, som de fleste af Californien i de seneste år har.

imidlertid bruger San Francisco-beboere i gennemsnit en svækkende 41% af deres indkomst på boligudgifter. Mange flere har simpelthen ikke råd til at bo i byen og tvinges ud til forstæderne, det eneste sted, hvor deres lønseddel kvalificerer dem til boliger.

Hvis du leder efter indikationer på, hvor Californiens boligmarked vil være om to til tre år, skal du kigge på San Francisco County. Her er job og indkomst fuldt ud kommet sig. Alligevel forbliver hjemmesalgsvolumen fast i sin ujævn plateau-flad. Salget vil sandsynligvis fortsætte deres fald tilbage i 2020 på grund af for høje huspriser i forhold til indkomster og en ustabil global økonomi. For selvom indkomsterne her er højere end stort set andre steder i staten, holder stigende indkomster stadig ikke op med boligomkostningerne.