Hvis du overvejer at købe en lejlighed, er der mange grunde til, at det kan være et smart træk lige nu. Ejerlejligheder har aldrig været mere populære, især med den aldrende Baby Boomer befolkning, som er begyndt at nedskære og flytte ind i hjem, der er lettere at passe. Som et resultat, ejerlejligheder er i høj efterspørgsel og værdsætte hurtigere end enfamiliehuse.

at købe en lejlighed kan være en god mulighed, uanset om du lige er startet en familie eller undslipper tom reden syndrom. Men condo living er ikke for alle. Der er nogle vigtige spørgsmål at stille, før du køber en condo og lige så mange ulemper som der er fordele. Lad os se på fordele og ulemper ved condo life.

Hvad er en Condo?

en lejlighed er som en lejlighed, du ejer, ikke? På en måde. Men der er nogle store forskelle mellem en lejlighed og en ejerlejlighed.

en ejerlejlighed, der er forkortelse for “ejerlejlighed”, er en privat bolig i en større bygning eller et samfund, mens en lejlighed er en lejet bolig i en større bygning eller et samfund. Ejerlejligheder deler fællesarealer med alle de andre enheder i deres samfund; disse fælles områder kan omfatte et fitnesscenter, pool og velplejede grunde. I modsætning til en lejlighed betaler condo-ejere dog månedlige gebyrer for at holde disse faciliteter i drift og i god stand.

ejerlejligheder kan være rækkehuse, der er knyttet på den ene eller begge sider til en anden enhed. Eller hvis lejligheden er i en større bygning eller højhus, kan det være omgivet af andre enheder.

fordele ved at købe en ejerlejlighed

er du skåret ud for at være ejer af en ejerlejlighed, eller har du det bedre at købe et enfamiliehus? Det er et vanskeligt spørgsmål. Nogle mennesker elsker at bo i et condo-samfund, mens andre over tid opdager, at de ville være lykkeligere med lidt mere privatliv og frihed. Ejerlejligheder tilbyder en lang liste af fordele og ulemper. Lad os starte med det positive først.

mindre vedligeholdelse

en af de største fordele ved at bo i en lejlighed er, at andre mennesker udfører vedligeholdelsen for dig. De klipper græsset og vedligeholder grunden, de fastgør taget og skovler sne, og du behøver ikke bekymre dig om at finde nogen til at udskifte sidesporet. Hvis du er en første gang boligejer, i dårligt helbred, travlt med arbejde, gerne rejse, eller du bare ikke ønsker at beskæftige sig med alle disse gøremål, dette er en stor fordel.

ejerlejligheder kan også være en god mulighed, hvis du vil ældes på plads, fordi du har nære naboer, erfarne vedligeholdelsespersonale til at tage sig af store reparationer og masser af aktiviteter, der holder dig engageret i dit samfund.

sikkerhed

mange ejerlejligheder tilbyder låste eller låste poster, Dørvogtere eller endda sikkerhedspersonale til beboere. Hvis du bor alene eller sikkerhed er en bekymring for dig, dette kan være betryggende, fordi det kan reducere risikoen for indbrud i hjemmet. Derudover bor du tæt på mange andre mennesker, hvilket betyder, at du i en nødsituation har masser af mennesker at henvende dig til for at få hjælp.

faciliteter

vil du have en pool? Et fitnesscenter? Onsdag spilaftener i klubhuset? Mange condo samfund tilbyder beboere faciliteter, der er uden for rækkevidde for den gennemsnitlige boligejer.

disse faciliteter kan også gøre det meget lettere at lære dine naboer at kende. Hvis du bor alene eller elsker at socialisere, dette kan være en stor fordel.

overkommelighed

ejerlejligheder er ofte prissat lavere end enfamiliehuse. Ifølge National Association of REALTOR (NAR) svævede den gennemsnitlige salgspris for et enfamiliehus i August 2018 omkring $260.000. Ejerlejligheder har typisk en lavere gennemsnitlig salgspris-omkring $248,200, ifølge NAR. Afhængigt af regionen og samfundet kan prisforlangende være dramatisk lavere end et enfamiliehus. Så hvis du ønsker at dykke ned i boligejerskab på du er på et strammere budget, kan en ejerlejlighed være et godt første skridt.

vurdering

i de forløbne år er ejerlejligheder typisk værdsat i en langsommere hastighed end enfamiliehuse, fordi enfamiliehuse er mere tiltalende for flere mennesker. Endnu vigtigere, du får jord, når du køber et hjem, og jord er en enorm faktor i påskønnelse.

dette ændrer sig dog. Med henvisning til forskning udført af Trulia rapporterer det amerikanske postvæsen, at markedsværdien for ejerlejligheder steg med 38.4% mellem 2012 og 2017, mens værdien af enfamiliehuse kun steg med 27,9%.

nærhed til bylivet

mange ejerlejligheder ligger tæt på livlige centrum, hvilket er tiltalende af mange grunde.

for det første vil nogle mennesker være i stand til at gå, pendle på cykel eller tage offentlig transport til deres job, fordi de er syge af at bruge en time om dagen eller mere i rushtidstrafik. At bo tæt på dit job kan spare dig tusindvis af dollars hvert år i brændstof-og bilvedligeholdelsesomkostninger.

at bo i nærheden af et blomstrende centrum gør det også nemt at besøge nye restauranter, shoppe og tjekke live viser. Hvis du kan gå eller tage offentlig transport, vil du sandsynligvis opdage, at du får mere motion, fordi det er lettere at komme ud og omkring. Også, ejerlejligheder beliggende i førsteklasses kvarterer kan stige i værdi hurtigere end ejerlejligheder i forstæderne, hvilket kan gøre dem til en værdig investering.

ulemper ved at købe en Condo

mens der er masser af fordele ved condo liv, der er lige så mange ulemper.

Husejerforeningsgebyrer

som du måske forestiller dig, koster den pool, fitnesscenter, sikkerhedssystem og vedligeholdelsespersonale alle penge. Når du køber en condo, bliver du i det væsentlige en forretningspartner i det samfund. Du betaler en månedlig husejere association (HOA) gebyr hver måned, på toppen af dit realkreditlån, som går mod vedligeholdelse af ejendommen, samt fremtidige investeringer såsom parkeringsplads resurfacing eller tilføjelse af en hund park.

HOA-gebyrer varierer meget afhængigt af placeringen, størrelsen og kvaliteten af dit samfund, og Trulia rapporterer, at HOA-gebyrer har været stigende rundt om i landet. I 2005 var det gennemsnitlige Hoa-gebyr $250 pr.måned; i 2015 var det gået op til $331. Selvfølgelig, hvor du bor spiller en vigtig rolle. For eksempel er det gennemsnitlige HOA-gebyr i Ny York City $571 pr.måned, mens gennemsnittet i Charlotte, North Carolina kun er $218.

den stadige stigning i gebyrer er ikke overraskende, når du tager højde for inflationen; omkostningerne fortsætter med at stige i næsten alle sektorer. Hvad der er overraskende er, at når Trulia sammenlignede HOA-gebyrer med stigningen og faldet i hjemmeværdier, der var ingen match; HOA-gebyrer fortsatte med at stige, selv i år, hvor medianhjemmeværdierne faldt. Mellem 2005 og 2015 steg HOA-gebyrerne 32,4% sammenlignet med en stigning på 15,1% i hjemmeværdier.

så ikke kun skal du betale et heftigt månedligt gebyr for at bo i en lejlighed, men du kan stole på, at disse omkostninger stiger støt i de kommende år. Hvis du ikke budgetterer for de øgede gebyrer, risikerer du at blive prissat ud af din lejlighed, fordi du ikke har råd til at bo der.

potentielt Mismanaged Funds

du ville tro, at hvis du betaler $300 om måneden i HOA-gebyrer, ville alt blive taget hånd om straks, men det er ikke altid tilfældet.

hver HOA har to typer konti: en driftskonto og en reservekonto. Midlerne på driftskontoen bruges til regelmæssige vedligeholdelsesomkostninger, såsom græsslåning, poolvedligeholdelse og sneskovling. Reservekontoen er til større eller langsigtede projekter, såsom at genopbygge parkeringspladsen, udskifte hegnet omkring samfundet eller bygge en ny legeplads. Tænk på dette som nødbesparelseskontoen.

en velforvaltet HOA vil sørge for, at begge konti er velfinansierede, så der er nok penge til at dække regelmæssige udgifter samt nok penge til langsigtede eller nødprojekter. Der er dog masser af HOA ‘ er, der ikke er godt forvaltet. Hvis der ikke er nok penge i reservefonden, og en uventet udgift vokser op, såsom et træ, der falder på taget, stemmer bestyrelsen for at opkræve en særlig vurdering af alle husejere. Det betyder, at du er juridisk forpligtet til at betale et ekstra gebyr, som kan være hundreder eller endda tusinder af dollars, for at kompensere for forskellen.

dette skete for beboere i Sudden Valley i Bellingham. Som Bellingham Herald rapporterer, forsøgte Sudden Valley HOA at hæve månedlige gebyrer med 48% Fra $832 til $1.237 for at dække både rutinemæssige og uventede reparationer. Der var ikke nok penge til rådighed til at dække omkostninger, fordi bestyrelser i tidligere år havde afskrækket selv rutinemæssige reparationer og investeret i tvivlsomme forbedringer, såsom et skolebusstop med solpaneler.

denne mangel på finansiering er almindelig. Ifølge en undersøgelse foretaget af Association Reserves, et firma, der hjælper samfundsforeninger med at styre deres midler, er op til 70% af alle Hoa ‘ er underfinansieret. Selv sunde HOA-midler kan ødelægges, når økonomisk analfabeter vælges i bestyrelsen, eller når gruppen kollektivt træffer nogle dårlige beslutninger.

manglende privatliv

en anden ulempe ved condo living er, at det strukturelt er meget som en lejlighed. Og som du sikkert husker fra ung voksen alder, er det nogle gange ikke alt, hvad det er slået op for at være.

i en lejlighed har du naboer på den anden side af dine vægge og måske også over og under dig. Du har naboer, der går op og ned i hallen eller krydser grunden på alle tidspunkter af dagen og natten. Du får høre deres festligheder, deres argumenter, og deres nyfødte græder hver aften klokken 2.

Hvis du leder efter fred og ro, er en lejlighed muligvis ikke det rigtige valg.

kriminalitet

i et condo-samfund deler du det økonomiske ansvar for vedligeholdelse med alle andre. Når folk kæmper for at få enderne til at mødes, de falder måske ud af at betale deres foreningsafgift. Dette får gebyrer til at gå op for alle andre for at dække kriminaliteten, hvilket betyder, at du sidder fast med den korte ende af pinden.

vanskeligheder med at sælge

ejerlejligheder kan være vanskelige at sælge af en række årsager.

for det første ønsker ikke alle at bo i en lejlighed. Familier med små børn vil ofte have en gård, familier med flere hunde har ofte brug for en gård, og nogle mennesker vil bare ikke bo oven på en anden. Disse faktorer indsnævre din pulje af potentielle købere.

for det andet skal du overveje din HOA. Hvis din HOA kræver høje gebyrer, vil dette koste nogle mennesker ud af at købe. Hvis din HOA er underfinansieret, og samfundet ser værre ud for slid, vil andre mennesker ikke bo der. Når du sælger en lejlighed, spiller din HOA en stor rolle i, hvor hurtigt den bevæger sig.

den økonomiske sundhed i din HOA vil også være en faktor for købere, der tager et pant. Mange långivere vil ikke godkende et lån, hvis der er verserende retssager mod en HOA, eller hvis en HOA ikke har tilstrækkelige reserver. Hvis samfundet har et højt forhold mellem lejere, vil nogle långivere nægte lånet. Alle disse problemer kan yderligere begrænse din pulje af potentielle købere.

endelig, da de fleste ejerlejligheder i et samfund ser det samme ud, hvis der er tomme enheder i din bygning, vil de sandsynligvis sælge først. Og hvis der er mange tomme enheder, held og lykke.

flere regler

at bo i en lejlighed betyder, at du skal leve efter ledelsens regler. For eksempel sige, at du vil installere grøn energiteknologi, såsom et solcellepanel på taget for at spare energi derhjemme. I stedet for bare at komme i gang, skal du bede condo association om tilladelse. Hvis de afviser din anmodning, er du ude af lykke.

HOAs kan have en overvældende liste over regler, som ejere skal overholde. For eksempel kan din HOA begrænse antallet af kæledyr, du har lov til at have, og endda begrænse nogle racer. De kan sætte grænser for antallet af besøgende, du kan have, eller indstille dedikerede “stille tider” for at begrænse støj. De kan også begrænse den type renoveringer, du har lov til at gøre, eller dekorationer, du har lov til at lægge op.

at leve efter andres regler kan være fint for nogle mennesker, men for andre kan det være kvælende.

Tips til at købe en Condo

så har du lyst til, at en condo passer godt til din livsstil? Overvej derefter disse tip, før du investerer.

Ældre ejerlejligheder kan være dyrere

som Trulia rapporterer, er HOA-gebyrer ofte højere i ældre samfund, simpelthen fordi disse samfund kræver mere vedligeholdelse. Ifølge deres data, hentet fra USA. Folketælling, bygninger bygget i 2005 eller senere havde HOA gebyrer, der var $90 per måned billigere end bygninger bygget mellem 1960 og 1969.

Læs styrende dokumenter omhyggeligt

ikke beskæftiger sig med en masse hjem vedligeholdelse gøremål appellerer til mange mennesker. Men det er vigtigt, at du forstår, hvilke elementer HOA dækker, og som i sidste ende er dit ansvar. Der er tre vedligeholdelseskategorier at overveje her.

enhed

først skal du forstå, hvordan din HOA definerer grænserne eller “enheder” i dit samfund. En vigtig del af HOA-vedtægterne er at definere, hvad der er inkluderet i en standardenhed. Sørg for at vide, hvad du ejer, og hvad HOA ejer.

typisk vil en HOA definere en standard enhed som noget indeholdt i enhedens indvendige vægge, herunder apparater. Når du åbner døren til din lejlighed, er det dit private rum, så du er ansvarlig for at male væggene, fastgøre dryppet under køkkenvasken og udskifte tæppet.

fælles elementer

fælles elementer er de områder eller funktioner, der deles af alle ejere. HOA ‘ er er ansvarlige for reparationer og vedligeholdelse i disse områder. De kan omfatte:

• puljer
• tennisbaner
• springvand
• rekreative centre eller klubhuse
• grunde
• parkeringspladser
• fortove
• udvendige sidespor
• tag
• gange
• hegn omkring grundene
• indgangsporte

begrænsede fælles elementer

begrænsede fælles elementer er funktioner, der ikke falder inden for rammerne af din standardenhed, men er heller ikke ligefrem fælles elementer. Typisk er et begrænset fælles element et, du deler med andre ejere, men ikke alle ejere i samfundet. Disse kan være funktioner, der falder uden for enhedens indvendige vægge, såsom en gårdhave. Eller, de kan være en funktion, som kun nogle ejerlejligheder i samfundet har, såsom en skorsten eller ovenlys.

for eksempel ville en garage, du deler med en anden ejer, være et begrænset fælles element, ligesom en bærende væg, du deler med personen ved siden af. Andre eksempler kan omfatte:

• indgange eller fælles døre
• postkasser
• markiser
• Stoops
• skodder
• udvendige døre eller vinduer

hver HOA har forskellige regler vedrørende begrænsede fælles elementer, så det er vigtigt, at du læser dine Vedtægter omhyggeligt for at afgøre, hvilke yderligere funktioner du er ansvarlig for. Hoa ‘ er tager typisk ansvar for fælles elementer, men kræver, at ejere opretholder de begrænsede fælles elementer, der er forbundet til deres enhed. Hvis begrænsede fælles elementer skal repareres, kan HOA betale for en del af omkostningerne og bede om, at de ejere, der deler elementet, udgør resten.

Tal med naboerne

det er en smart ide at tale med naboerne, før du laver et tilbud på en lejlighed. Det giver dig ikke kun mulighed for at se, hvem du vil bo i nærheden, men også at spørge, hvor godt Samfundet drives. Nuværende beboere kan give dig nyttige intern viden om bestyrelsesmedlemmerne, stemningen i samfundet, og antallet af huslejer.

at finde ud af lejeforholdet er vigtigt af flere grunde. For det første betyder enheder, der ejes af investorer og udlejes, at der altid vil være fremmede, der kommer og går. Disse enheder kan lejes årligt, som en lejlighed, eller de kan lejes ugentligt til ferier. Folk i ferieenheder er mere tilbøjelige til at holde op sent, være højt og måske endda forårsage problemer for samfundet.

en anden grund til, at lejeforholdet er vigtigt, er, at nogle långivere ikke godkender et lån til samfund med et højt lejeforhold. Dette er typisk mere af et problem i store byer, som f.eks.

Bed om HOA-budgettet

en HOA vil sandsynligvis ikke give en potentiel køber en kopi af deres nuværende budget. Men hvis du er seriøs med at købe en lejlighed, kan du bede sælgeren om at give dig en kopi.

at gå over HOA ‘ s budget giver dig chancen for at se, hvor pengene går, og hvor meget de har i reserve til fremtidige projekter. Du bør også se på deres gæld. Hvor meget gæld bærer HOA, hvis nogen? Endnu vigtigere, hvor mange ejere betaler ikke deres gebyrer? Samfund med en høj standardrate kan være i økonomiske problemer, hvilket kan være dyrt for dig nede ad vejen.

det kan også være oplysende at læse referatet fra de sidste mange bestyrelsesmøder. Ja, det er en kedelig opgave, men disse minutter kan give dig nogle værdifulde insideroplysninger om, hvor godt bestyrelsen og samfundet arbejder sammen. For eksempel vil du være i stand til at finde ud af, om fyren ved siden af lejligheden, du vil købe, ofte indgiver klager over sine naboer, eller hvis bestyrelsen overvejer en særlig vurdering for næste år. Dette er oplysninger, du vil have, før du investerer i samfundet.

sidste ord

der er ingen tvivl om, at købe en ejerlejlighed kan være en stor beslutning – for nogle mennesker. Aldrende tomme nestere, unge familier, og travle fagfolk finder det ofte befriende at bo i et hjem med lav vedligeholdelse, hvor store beslutninger håndteres af andre mennesker. Men hvis du elsker dit privatliv og uafhængighed og ikke ønsker at leve efter en andens regler, er condo living sandsynligvis ikke rigtigt for dig.

bor du i en lejlighed? Kan du lide det, eller ville et enfamiliehus være bedre egnet til dig?