Prima di mettere in un’offerta su un condominio in un edificio che è ancora in fase di sviluppo o altrimenti non-warrantable, essere consapevoli degli ostacoli di finanziamento si può incorrere in.

Un condominio è considerato non garantito quando non soddisfa i criteri di finanziamento ipotecario di Fannie Mae e Freddie Mac. Al di là delle qualifiche del homebuyer per il finanziamento del prestito di acquisto, queste entità posto ulteriori aspettative sulla comunità condominio.

Poiché Fannie Mae e Freddie Mac acquistano mutui convenzionali sul mercato secondario, se il condominio non soddisfa i loro criteri, nessuna delle due entità acquisterà il prestito. I principali istituti di credito, che vendono prestiti in gran numero, non emetterà un mutuo condominio che non può essere venduto (insieme ad altri mutui che sono stati emessi).

Entrambe le entità hanno una lunga lista di requisiti per l’acquisto di mutui condominiali. Per essere garantito, una comunità di condominio deve soddisfare le seguenti qualifiche, tra gli altri:

• La costruzione deve essere completa.
• Più della metà delle unità deve essere occupata dal proprietario.
• Nessun individuo o azienda può possedere più del 10 per cento delle unità condominiali nella comunità; questo include lo sviluppatore.
• L’associazione dei proprietari di abitazione deve essere sotto il controllo dei residenti, al contrario dello sviluppatore.
• Più del 75 per cento dei residenti deve essere corrente con le tasse HOA.
• L’HOA non può essere nominato in nessuna causa in corso.
• Se la comunità non è esclusivamente ad uso residenziale, lo spazio commerciale deve essere pari o inferiore al 25% della metratura totale dell’edificio.

Quando si cerca di acquistare un condominio è importante sapere in anticipo se il progetto soddisfa lo standard del creditore che si intende lavorare con.

Come faccio a sapere se un condominio è garantito?

Un modo semplice per chiunque di determinare se un condominio è garantito è quello di controllare sia il VA e FHA approvato condomini liste. Se l’edificio condominio che stai guardando è sulla lista, dovrebbe essere pienamente giustificabile.

Non fatevi prendere dal panico se il vostro edificio non è sulla lista. C’è una possibilità che l’edificio sia ancora giustificabile, ma che semplicemente nessuno nell’associazione ha tentato di farlo approvare VA o FHA.

In definitiva, non è tua responsabilità determinare se un condominio è garantito. Il vostro creditore e agente immobiliare farà il lavoro per vostro conto. Questo in genere comporta l’invio di un questionario per l’associazione proprietari di abitazione e poi analizzando i risultati.

Tipi di condomini non garantiti

I condomini non garantiti possono essere suddivisi in due categorie distinte: future warrantable e permanentemente non warrantable.

Un futuro condominio garantito diventerà garantito in futuro. Diciamo che stai acquistando un condominio in un complesso che soddisfa tutte le condizioni del governo, tranne che il complesso ha ancora fasi aggiuntive pianificate. Al momento dell’acquisto, il tuo condominio sarebbe considerato non garantito secondo i criteri di Fannie Mae e Freddie Mac poiché l’intero complesso non è completo. Tuttavia, il vostro condominio diventa garantito una volta che queste fasi sono complete.

Un altro esempio è se il rapporto tra le case occupate dai proprietari cambia. Considera che l’HOA dell’edificio stabilisce un limite al numero di unità che possono essere affittate. Ciò costringerebbe alcuni proprietari a vivere nelle unità stesse o vendere. In entrambi i casi, l’edificio sarebbe conforme alle regole di occupazione del proprietario stabilite dal governo e diventare giustificabile.

Puoi aspettarti condizioni più favorevoli dal tuo creditore se c’è una forte ragione per credere che il condominio diventerà garantito in futuro.

Un condominio permanentemente non garantito non soddisferà mai i criteri di Frannie Mae e Freddie Mac. Questi potrebbero essere progetti in cui una grande percentuale di metratura è dedicata a spazi commerciali o se c’è una percentuale molto elevata di affitti all’interno dell’edificio.

È improbabile che questi aspetti fondamentali cambierebbero in futuro, il che significa che l’edificio del condominio è permanentemente non garantito.

I rischi di acquisto di un condominio non garantito

Mentre è ancora possibile acquistare un condominio con finanziamento se risulta essere non garantito, ci sono alcuni rischi e costi aggiuntivi da considerare. Ecco i quattro fattori da valutare attentamente se stai considerando l’acquisto di un condominio non garantito.

1. Informazioni dell’ultimo minuto. Per determinare se un condominio è giustificabile, istituti di credito inviare un questionario al condominio HOA per ottenere risposte su altre unità, eventuali contenziosi in corso e altro ancora. Ma uno dei problemi più frustranti con un condominio non giustificabile è che si può imparare che un prestito convenzionale non funzionerà meri giorni prima della data di chiusura prevista.

Il problema qui è che il creditore in genere non ordina il questionario del condominio fino a quando non viene eseguita la valutazione.

Per evitare di perdere il vostro acquisto condominio o spingendo indietro la data di chiusura, informarsi circa l’esperienza di un ufficiale di prestito con offerte di condominio non garantiti prima ancora di iniziare il loro processo di applicazione.

2. I maggiori finanziatori non si muoveranno. Se inizialmente destinato a finanziare il mutuo attraverso un prestatore importante come Wells Fargo, Chase o Quicken prestiti, un condominio non giustificabile probabilmente non è un’opzione.

Questi istituti di credito più grandi preferiscono concentrarsi su A-paper, e pulito, offerte facili. I prestatori di medie e piccole dimensioni stanno per essere quelli che hanno alcuni processi di eccezioni in atto, o investitori alternativi che compreranno quel mutuo da loro.

I principali istituti di credito emettono così tanti prestiti su base regolare che non hanno la capacità di assumere un mutuo che non possono vendere sul mercato secondario con i loro altri mutui. Una banca più piccola o un’unione di credito può essere in grado di considerare un prestito caso per caso, in quanto non vende mutui sul mercato secondario allo stesso volume.

Il tipo di mutuo tipicamente disponibile per un condominio non garantito è un prestito di portafoglio, che non viene riconfezionato e venduto sul mercato secondario, ma mantenuto dal creditore iniziale come parte del suo portafoglio di investimenti.

3. Tassi meno desiderabili. Perseguendo prestito non convenzionale, si sta anche guardando un tasso di interesse più elevato di quanto si pagherebbe con un prestito convenzionale. Se il creditore sta per prendere un rischio più grande su di voi e il vostro condominio, che richiederà un maggiore ritorno sul loro investimento per assumere questo rischio aggiuntivo.

Di solito ci si aspetta di fornire un acconto più grande – fino al 30 per cento.

Un’altra alternativa è quella di richiedere una revisione limitata da Freddie Mac, che rimuove alcuni dei criteri necessari per considerare la comunità giustificabile. Tuttavia, questo richiede di mettere almeno il 10 per cento del prezzo di acquisto in un acconto o più, a seconda di dove si vive, e la casa deve essere la vostra residenza primaria, tra gli altri criteri necessari.

4. Per quanto riguarda le condizioni condominiali. La più grande preoccupazione che dovresti avere su un condominio non garantito è se è un buon investimento per i tuoi soldi. Fannie Mae e Freddie Mac richiedono un sacco di qualifiche per considerare un condominio giustificabile – e alcune di quelle bandiere rosse dovrebbero farti riconsiderare il tuo acquisto.

Ad esempio, se si tratta di una causa attiva con una quantità incerta di denaro che la comunità potrebbe dover pagare è una preoccupazione enorme, specialmente se è al di là delle riserve dell’associazione di condominio, poiché i proprietari di case della comunità dovranno compensare il costo.

Se alcuni dettagli delle qualifiche della comunità condominio partì un allarme, riconsiderare l’acquisto prima di assumere un tasso di interesse più elevato o più grande acconto.

Se voi, o qualcuno che conosci sta valutando l’acquisto o la vendita di una casa a Columbus, Ohio si prega di darci una chiamata e saremmo felici di aiutarvi!

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