Che cosa è Tenancy in Common-TIC?

La locazione in comune è un accordo in cui due o più persone condividono i diritti di proprietà in una proprietà o un appezzamento di terreno. La proprietà può essere commerciale o residenziale. Quando un inquilino in comune muore, la proprietà passa alla tenuta di quell’inquilino. Ogni proprietario indipendente può controllare una percentuale uguale o diversa della proprietà totale. Inoltre, la locazione in socio comune ha il diritto di lasciare la loro quota della proprietà a qualsiasi beneficiario come parte della loro tenuta. I termini del contratto per gli inquilini in comune sono dettagliati nell’atto, nel titolo o in altri documenti di proprietà legalmente vincolanti.

Come funziona TIC

Quando due o più persone possiedono proprietà come inquilini in comune, tutte le aree della proprietà sono di proprietà del gruppo. I co-inquilini possono avere una diversa quota di interessi di proprietà. Ad esempio, Sarah e Debbie possono possedere il 25% di una proprietà, mentre Leticia possiede il 50%. Mentre la percentuale di proprietà varia, nessun individuo può rivendicare la proprietà a qualsiasi parte specifica della proprietà.

La locazione in accordi comuni può essere creata in qualsiasi momento. Così, un individuo può sviluppare un interesse in una proprietà anni dopo gli altri membri hanno stipulato un contratto di locazione-in-comune. Tornando all’esempio sopra, potremmo dire che Sarah e Leticia originariamente possedevano il 50% della proprietà. Ad un certo punto, Sarah ha deciso di dividere la sua porzione 50% con Debbie lasciando il gruppo con una divisione 25/25/50.

Inoltre, i membri dell’accordo possono vendere o prendere in prestito in modo indipendente contro la loro parte di proprietà.

Smaltimento di un TIC

Uno o più co-inquilini possono acquistare altri membri per sciogliere la locazione in comune. Se i co-inquilini dovrebbero sviluppare interessi opposti o indicazioni per l’uso della proprietà, il miglioramento o vogliono vendere la proprietà, devono raggiungere un accordo congiunto per andare avanti. Nei casi in cui non è possibile raggiungere un’intesa, può aver luogo un’azione di partizione. L’azione di partizione può essere volontaria o ordinata dal tribunale, a seconda di quanto bene i co-inquilini lavorano insieme.

In un procedimento di partizione legale, un tribunale dividerà la proprietà tra la locazione in membri comuni consentendo a ciascun membro di andare avanti separatamente dagli altri membri. Conosciuto come una partizione in natura è il modo più diretto per dividere la proprietà ed è di solito il metodo utilizzato quando co-inquilini non sono contraddittori.

Se i co-inquilini si rifiutano di lavorare insieme, possono considerare di entrare in una partizione della proprietà per vendita. Qui, l’azienda viene venduta e il ricavato viene diviso tra i co-inquilini in base ai rispettivi interessi nella proprietà.

Tasse di proprietà con TIC Properties

La locazione in comune accordo, guidata dalla legge applicabile, di solito delinea le implicazioni della proprietà condivisa sulle tasse di una proprietà. Il contratto illustrerà come la responsabilità fiscale è contrattualmente distribuita a ciascun proprietario.

Poiché una locazione in comune accordo non divide legalmente un appezzamento di terreno o proprietà, la maggior parte delle giurisdizioni tassanti non assegnerà separatamente a ciascun proprietario una fattura proporzionale di imposta sulla proprietà in base alla loro percentuale di proprietà. Molto spesso, gli inquilini in comune ricevono una singola fattura fiscale di proprietà.

In molte giurisdizioni, una locazione in accordo comune impone responsabilità solidale sui co-inquilini. Questa clausola significa che ciascuno dei proprietari indipendenti può essere responsabile per la tassa di proprietà fino all’intero importo della valutazione. La responsabilità si applica a ciascun proprietario indipendentemente dal livello o dalla percentuale di proprietà.

Una volta che la tassa di proprietà è soddisfatta, i co-inquilini dedurranno tale pagamento dai loro documenti fiscali sul reddito. Se la giurisdizione fiscale seguita responsabilità solidale, ogni co-inquilino potrebbe detrarre l’importo che hanno contribuito da limatura di imposta sul reddito personale. Nelle contee che non seguono questa procedura, possono detrarre una percentuale dell’imposta totale fino al loro livello di proprietà.

Tenancy in Common vs Joint Tenancy

Sebbene suonino simili, tenancy in common differisce in diversi modi da una locazione congiunta. In una locazione congiunta, gli inquilini ottengono parti uguali di una proprietà con lo stesso atto allo stesso tempo.

Una delle differenze principali viene con l’aggiunta o la rimozione di qualsiasi membro dal contratto. Negli accordi TIC il cambiamento dei membri non viola l’accordo. Con una locazione congiunta, l’accordo è rotto se uno qualsiasi dei membri desiderano vendere il loro interesse.

Ad esempio, se uno o più co-inquilini vogliono acquistare gli altri, la proprietà deve tecnicamente essere venduta e il ricavato distribuito equamente tra i proprietari. I soci di Joint tenancy possono anche utilizzare l’azione di partizione legale per separare la proprietà se l’azienda è abbastanza grande da accogliere questa separazione.

Morte di un inquilino congiunto

Un’altra differenza sostanziale si verifica in caso di morte di un co-inquilino. Come accennato in precedenza, gli accordi TIC consentono il passaggio di proprietà come parte della proprietà del proprietario. Tuttavia, in un contratto di locazione congiunta, il titolo della proprietà passa al proprietario superstite.

In altre parole, gli inquilini in comune non hanno diritti automatici di sopravvivenza. A meno che l’ultima volontà del membro defunto non specifichi che il loro interesse per la proprietà deve essere diviso tra i proprietari sopravvissuti, un inquilino deceduto nell’interesse comune appartiene alla loro proprietà. Al contrario, con gli inquilini congiunti, l’interesse del proprietario deceduto viene automaticamente trasferito ai proprietari sopravvissuti. Ad esempio, quando quattro inquilini comuni possiedono una casa e un inquilino muore, ciascuno dei tre sopravvissuti finisce con un’ulteriore quota di un terzo della proprietà.

Matrimonio e proprietà

Alcuni stati impostano la proprietà congiunta come proprietà predefinita per le coppie sposate, mentre altri utilizzano il modello di proprietà comune. Un terzo modello, utilizzato in circa 25 stati e nel Distretto di Columbia, è una locazione per l’interezza (TbyE), in cui ogni coniuge ha un interesse uguale e indiviso nella proprietà.

Pro e contro di una locazione in comune

L’acquisto di una casa con un membro della famiglia, un amico o un partner commerciale come inquilini in comune può aiutare le persone a entrare più facilmente nel mercato immobiliare. Perché depositi e pagamenti sono divisi, l’acquisto e il mantenimento della proprietà può essere meno costoso di quanto sarebbe per un individuo. Inoltre, la capacità di prestito può essere semplificata se un proprietario ha un reddito maggiore o una migliore base finanziaria rispetto agli altri membri.

Tuttavia, quando l’ipoteca di proprietà, come inquilini in comune, in genere tutti i mutuatari firmare i documenti. Poiché tutti i membri firmano documenti ipotecari, in caso di default, il creditore può sequestrare le partecipazioni da tutti i membri del gruppo. Inoltre, anche se uno o più mutuatari cessano di dare contributi al pagamento del mutuo, gli altri mutuatari devono ancora coprire i pagamenti per evitare la preclusione.

La possibilità di utilizzare un testamento per designare i beneficiari alla proprietà consente al co-inquilino di controllare la loro quota. Se un co-inquilino muore senza testamento, il suo interesse per la proprietà passerà attraverso successione—un evento costoso sia in termini di tempo e denaro.

Inoltre, i restanti co-inquilini potrebbero scoprire che ora possiedono la proprietà con qualcuno che non conoscono o con cui non sono d’accordo. Questo nuovo co-tenant può presentare un’azione di partizione, costringendo co-tenant non disposti a vendere o dividere la proprietà.

Esempio di Tenancy in Common (TIC)

La California consente quattro tipi di comproprietà che includono proprietà della comunità, partnership, joint tenancy e tenancy in common. Tuttavia, TIC è la forma predefinita tra le parti non sposate o individui che insieme acquistano beni immobili. In California, questi proprietari hanno lo status di inquilini in comune a meno che il loro accordo o contratto espressamente afferma altrimenti, la creazione di una partnership o locazione congiunta.

Secondo SirkinLaw, uno studio legale immobiliare di San Francisco specializzato in comproprietà.

Sempre più persone si rivolgono a locazioni in comune as come un modo per massimizzare il loro potere di acquisto e vendita. Questi accordi abbassano i prezzi e aumentano la scelta per gli acquirenti consentendo loro di mettere in comune le risorse e acquistare più immobili di quanto altrimenti potrebbero o farebbero.

In un post sul blog di agosto 2018, scrivono che le conversioni TIC—il cambiamento della struttura proprietaria delle proprietà condominiali in un accordo di locazione-in-comune—sono diventate particolarmente popolari nelle grandi aree metropolitane di Los Angeles e San Francisco/Oakland.

Domande frequenti

Cosa significa Tenancy in Common (TIC)?

Il termine “Locazione in comune” (TIC) si riferisce a un accordo giuridico in cui due o più parti possiedono congiuntamente un pezzo di proprietà reale, come un edificio o un appezzamento di terreno. I dettagli dell’accordo di queste parti differirebbero da un caso all’altro, a seconda dei singoli contratti di acquisto e degli accordi legali. Ma la caratteristica fondamentale di un TIC è che entrambe le parti possono vendere la loro quota della proprietà, riservando anche il diritto di trasmettere la loro quota della proprietà ai loro eredi.

Qual è la differenza tra una Joint Tenancy e un TIC?

Un TIC e una locazione congiunta sono concetti simili, in quanto entrambi si riferiscono a situazioni in cui due o più parti desiderano possedere proprietà insieme. La differenza principale tra loro, tuttavia, è nel modo in cui le parti gestiscono una situazione in cui una parte deve vendere la propria quota di proprietà. In un TIC, ciascuna delle parti può vendere la propria quota in qualsiasi momento, mentre in una situazione di locazione congiunta, questa vendita porterebbe necessariamente alla fine dell’accordo.

Cosa succede quando uno degli inquilini in comune muore?

Uno dei vantaggi di un TIC è che è in grado di sopportare uno scenario in cui uno degli inquilini muore. In tale situazione, la quota di proprietà dell’inquilino ora deceduto sarebbe passata alla proprietà di quell’inquilino. Sarebbe quindi essere gestito in conformità con la volontà del defunto inquilino. Nel frattempo, tutti gli inquilini sopravvissuti sarebbero liberi di continuare a possedere e occupare la proprietà. Al contrario, se ciò dovesse verificarsi in un accordo di locazione congiunta, l’inquilino superstite erediterebbe automaticamente la quota di proprietà dell’inquilino che è morto.