Proprio quando ho pensato di prendere una pausa dalla relazione sull’impatto della Covid-19 pandemia di Chicago, mercato immobiliare, mi sono imbattuto in questo articolo: Chicago i prezzi delle case sono in aumento. Ecco perché. Quell’articolo e il titolo sono in gran parte tratti da un articolo di Crain che afferma che i prezzi degli immobili stanno sfidando la crisi, sottolineando che i prezzi medi delle case sono in esecuzione 2.9% in anticipo rispetto allo scorso anno, l’inventario è stretto, il numero di proiezioni è in aumento e le inserzioni stanno ottenendo più offerte. Ma ti ho detto che il cielo è falling…so che succede qui?

Beh, non mi sbaglio. Certo che no. E anche i dati del Crain non sono sbagliati. Il problema è come interpreti i dati. Prima di tutto nota che l’articolo di Crain si sta concentrando sull’intera area metropolitana mentre mi sono concentrato solo su Chicago. Tornerò a questo un po ‘ più tardi, ma prima scaviamo nei dati.

La prima cosa che voglio sottolineare è uno dei miei cavalli morti preferiti. In diverse occasioni ho spiegato come i prezzi delle case mediane non ti dicono nulla sui prezzi delle case. Si scopre che quello che sta succedendo in questo momento è un perfetto esempio di uno dei punti che ho fatto in quel vecchio post. Ad aprile i prezzi medi delle case di Chicago sono aumentati del 9,2% rispetto allo scorso anno. Sembra impressionante, giusto? Tuttavia, invece di rappresentare un aumento del 9,2% dei prezzi delle case, tutto ciò che rappresenta davvero è uno spostamento delle vendite verso case più costose poiché gli acquirenti di case a reddito inferiore sono stati colpiti molto più duramente degli acquirenti di case a reddito superiore.

I dati lo confermano senza mezzi termini. Solo 414 case vendute sotto $200K, che è un calo del 36,4% rispetto allo scorso anno. Tuttavia, c’è stato solo un calo del 15,9% nelle vendite di case tra $200-500K e un calo dell ‘ 11,9% nelle case tra K 500 K – MM 1 Mm. Mentre c’è stato un calo del 37,8% nelle vendite di case sopra $1 MM che è un segmento molto più piccolo del mercato – solo 79 unità vendute ad aprile. Quindi questo spostamento spiega praticamente l’aumento dei prezzi medi delle case.

Ora, se volete sapere come i prezzi delle case sono davvero rispondendo si sta andando ad avere ad aspettare un po ‘ per i numeri Case Shiller a venire fuori. Tuttavia, come ho sottolineato un mese fa, i futures sui prezzi delle case di Chicago prevedono un futuro piuttosto cupo.

Inventario domestico

Ho coperto l’inventario domestico nei miei aggiornamenti settimanali sull’impatto del Covid-19 sul mercato immobiliare di Chicago. Tutti si stanno concentrando sul livello assoluto dell’inventario, che è in realtà in calo. Ma quando lo si converte in settimane di fornitura al ritmo attuale con cui vengono scritti i contratti, l’inventario è in realtà aumentato rispetto allo scorso anno.

Mostrando l’attività

Non mi sono davvero concentrato troppo sul mostrare l’attività perché è stato disponibile solo a livello mensile, ma avrei dovuto sottolineare che, come ci si aspetterebbe, mostrare l’attività è stata molto ridotta. Le proiezioni di marzo per quotazione a Chicago sono passate da 5.8 l’anno scorso a 4.8 quest’anno mentre le proiezioni di aprile sono passate da 5.3 a 3.5. Eppure il numero di proiezioni prima di ottenere un contratto non è cambiato davvero. Ed è per questo che l’attività contrattuale è così bassa. Gli acquirenti non ci sono.

Questo non vuol dire che le cose non stiano migliorando, che è il punto di Dennis Rodkin. È l’autore dell’articolo di Crain sopra ed è stato così gentile da richiamare la mia attenzione su un grafico disponibile tramite ShowingTime che aiuta a pianificare le nostre proiezioni. Questi grafici mostrano l’attività – per tutta l’Illinois-relativa all’inizio dell’anno, quindi non puoi dire direttamente come si confronta con l’anno scorso. Ma penso che sia sicuro dire che inizialmente le cose sono andate davvero male e ora sono un po ‘ meglio anche se non del tutto alla normalità.

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Più Offre

Si sente spesso parlare di situazioni multiple di offerta nel contesto di un mercato hot ma non so mai cosa fare di quelle storie. In primo luogo, questa è sempre un’informazione aneddotica che tendo a ignorare. E poi non si sa mai se le offerte multiple erano il risultato del mercato caldo o se le proprietà del soggetto erano solo sottovalutate. Per esempio, l’articolo di Crain parla di un condominio Uptown 2 camere da letto che ha ottenuto 11 offerte dopo solo pochi giorni sul mercato. Beh, quell’unita ‘ era poco costosa. Era un’unità di 1343 piedi quadrati al prezzo di $290K rispetto a un’unità di 1170 piedi quadrati venduta per $286K in soli 4 giorni all’inizio di febbraio. Non c’è da stupirsi che ha ottenuto 11 offerte.

Chicago Vs. The Suburbs

Come ho detto all’inizio di questo post, l’articolo di Crain stava esaminando i dati per l’intera area metropolitana mentre ero concentrato su Chicago. Si scopre che le periferie stanno facendo meglio della città e che potrebbe riflettere un improvviso disincanto con le aree urbane densamente affollate alla luce dei rischi di contagio. Ci sono state storie della periferia di New York city vedendo un boom di interesse ultimamente.

Quindi, come faccio a sapere che i sobborghi stanno andando meglio della città? La prova più chiara è nel numero di contratti scritti. Per aprile Chicago è sceso del 51,6% rispetto allo scorso anno. Du Page county era solo leggermente migliore con un 45.4% declino. Tuttavia, la contea di Kane era solo in calo del 33,9% e la contea di Lake era solo in calo del 36,8%. Quindi qualsiasi dato per Chicago probabilmente avrà un aspetto peggiore di quello che fa per l’intera area metropolitana.

Ad ogni modo, come puoi vedere, potrebbe essere solo un po ‘ prematuro dichiarare la vittoria per il mercato immobiliare di Chicago. Le cose stanno lentamente tornando alla normalità, ma è difficile immaginare che il mercato non venga ferito mentre inevitabilmente precipitiamo verso la recessione.

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Gary Lucido è il presidente di Lucid Realty, servizio completo di intermediazione immobiliare della zona di Chicago che offre sconti acquirente casa e commissioni di sconto. Se si desidera tenersi aggiornati sul mercato immobiliare di Chicago o ottenere una visione da insider del ventre cupo del settore immobiliare è possibile iscriversi a Ottenere reale via e-mail utilizzando il modulo sottostante. Assicurati di verificare il tuo indirizzo email quando ricevi l’avviso di verifica.