I tipi e le categorie di accordi di proprietà frazionaria

Di Andy Sirkin

Comprendono i termini e il gergo di proprietà frazionaria più comunemente usati.

“Proprietà frazionaria”, “Comproprietà” e “Proprietà condivisa”

La proprietà frazionaria, la comproprietà e la proprietà condivisa possono descrivere qualsiasi accordo in cui due o più persone condividono la proprietà di qualcosa, indipendentemente dal fatto che condividano o meno l’uso. La proprietà frazionaria sembra emergere come quella più comunemente utilizzata per la condivisione basata sul tempo degli immobili per le vacanze negli Stati Uniti, ma la comproprietà e la proprietà condivisa sono spesso utilizzate per descrivere questi accordi in altri paesi di lingua inglese. Il fatto che un accordo sia descritto utilizzando uno di questi termini piuttosto che un altro può essere attribuito al gusto personale del venditore e alla posizione del progetto, piuttosto che due al tipo o alle caratteristiche del progetto.

“Club di residenza privata”

Generalmente, un club di residenza privata (o “PRC”) implica la proprietà azionaria (anche se non necessariamente la proprietà deeded) di una proprietà specifica con 4-13 proprietari per casa. I club di residenza privati tendono ad essere nella fascia alta delle opzioni di proprietà frazionaria per quanto riguarda le dimensioni dell’unità, il livello di comfort e i prezzi. Nella maggior parte dei PRC, l’utilizzo non è specifico dell’unità, il che significa che un particolare proprietario utilizza qualsiasi unità (di dimensioni e tipo appropriati) sia disponibile durante il suo periodo di utilizzo.

“Destination Club” e “Vacation Club”

Destination club e vacation club significano cose diverse per venditori diversi e le definizioni utilizzate qui non saranno valide su tutta la linea. I club di destinazione e i club di vacanza comunemente coinvolgono più case in luoghi diversi, con un sistema di utilizzo che consente ai partecipanti di utilizzare una qualsiasi delle case del club. Esistono variazioni azionarie e non azionarie, distinte in base al fatto che i partecipanti abbiano o meno una partecipazione di proprietà (che può essere deeded o non deeded) in una o più case controllate dal club. Entrambi i club azionari e non azionari spesso forniscono una strategia di uscita dopo un numero prestabilito di anni di partecipazione. Nei club non azionari, l’importo ricevuto dal socio in partenza è generalmente basato sul prezzo di acquisto originale o sul prezzo addebitato per le nuove appartenenze al momento dell’uscita del socio, mentre nei club azionari il pagamento è basato sul valore di mercato delle proprietà di proprietà del club.

“Multiproprietà”

Multiproprietà è forse il termine più frainteso nel lessico frazionario proprietà vacanza, in gran parte perché molti venditori vogliono prendere le distanze dalle tattiche di vendita ad alta pressione, scarsa qualità, e le prestazioni di rivendita triste di molti progetti multiproprietà prima generazione. Secondo la definizione giuridica comune, multiproprietà descrive qualsiasi disposizione in cui l’uso della proprietà è condivisa in base al tempo, e non v ” è alcuna distinzione affidabile tra le proprietà commercializzate come multiproprietà e quelli commercializzati come frazionari o club di residenza privata. Contrariamente a ciò che la maggior parte della gente pensa, molte multiproprietà sono deeded e molti frazionari e club di residenza privata non lo sono.

“Quarter Share”

Quarter share viene utilizzato per descrivere qualsiasi accordo di proprietà frazionaria che coinvolge quattro parti uguali di proprietà. La maggior parte degli accordi di condivisione trimestre coinvolgono deeded proprietà frazionaria di una singola casa o condominio, ma ci sono eccezioni a questa regola generale.

“Equity” versus “Non Equity”

Negli accordi frazionari azionari, i partecipanti possiedono e utilizzano la proprietà condivisa, mentre negli accordi non equity la utilizzano solo. Proprietà può significare essere nominato sul titolo legale per la proprietà condivisa, o possedere un trust, società o altra entità che possiede la proprietà condivisa. La proprietà che è frazionata di proprietà può essere una singola casa, più case, o un resort multi-unità. In generale, gli accordi frazionari azionari sono meno rischiosi, offrono vantaggi fiscali, danno ai proprietari un maggiore grado di controllo sulla proprietà condivisa e hanno maggiori probabilità di detenere valore o apprezzare nel tempo. Ma come tutte le generalizzazioni, questi possono essere fuorvianti, ed è importante esaminare i meriti di ogni particolare offerta.

“Deeded” e “Titolato”

In accordi frazionari deeded e titolati, i partecipanti sono elencati sul titolo legale della proprietà. La proprietà che è deeded può essere una singola casa, più case, o un resort multi-unità. I vantaggi della proprietà frazionaria deeded sono in genere esagerati e gli svantaggi sono raramente apprezzati. Rispetto ad altri accordi di vacanza frazionata di equità, il vantaggio della proprietà deeded è un trattamento fiscale superiore per i contribuenti statunitensi che possiedono proprietà frazionata degli Stati Uniti, ma questo vantaggio esiste solo se tutti i proprietari frazionari utilizzano la proprietà esclusivamente come residenza. Altri presunti vantaggi, come un migliore valore di rivendita, un maggiore controllo del proprietario e un rischio inferiore, sono illusioni. Inoltre, la proprietà deeded presenta alcuni svantaggi significativi rispetto ad altri tipi di frazionari azionari. I documenti di proprietà frazionaria inadeguati o impropriamente preparati (o peggio, nessun documento) causano problemi molto più significativi e costosi nella proprietà deeded che nella proprietà non deeded. Gli accordi in questione presentano inoltre procedure di finanziamento e di rivendita più complesse e rischi di responsabilità più elevati. Se la proprietà condivisa non si trova all’interno di un paese con un sistema rapido, economico ed efficiente per il trasferimento della proprietà e un sistema di applicazione non giudiziario ben sviluppato, la proprietà deeded dovrebbe essere evitata.

“Condominium Hotels”, “Condo Hotels” e “Condotels”

I termini “condominium hotels”, “condo hotels” e “condotels” di solito descrivono un hotel che è stato suddiviso in condomini, dove ogni proprietario possiede la totalità di un condominio specifico. La direzione gestisce l’hotel e condivide il ricavato con il proprietario del condominio, che può anche utilizzare la proprietà lui/lei, a volte gratuitamente e talvolta a pagamento. Quando c’è solo un proprietario per condominio, questi accordi non sono di proprietà frazionata. Ma i termini sono talvolta usati per descrivere un hotel che non è stato suddiviso, dove i proprietari possiedono una percentuale dell’intero sviluppo piuttosto che la totalità di una specifica camera o suite. Se utilizzati in questo modo, i termini descrivono un tipo di proprietà frazionaria, ma l’accordo non coinvolge in realtà un condominio.

Circa l’autore

Andy Sirkin si è concentrato su progetti immobiliari frazionari dal 1985, ed è stato coinvolto nella creazione di progetti in tutti gli Stati Uniti, così come in Europa, e Centro e Sud America, che vanno in dimensioni da una singola casa o condominio fino a centinaia di interessi di fazione. Questa vasta esperienza consente all’azienda di attingere a una vasta libreria di documentazione di progetto frazionata e una vasta conoscenza dei requisiti di marketing e registrazione per praticamente qualsiasi luogo in cui un progetto potrebbe essere localizzato o potenzialmente commercializzato. Andy è l’autore di due libri e di numerosi articoli pubblicati e ha compilato un disco ricercabile contenente il testo completo e un riassunto della legge sulla proprietà frazionaria per tutti i 50 stati degli Stati Uniti. Ha anche creato una vasta libreria di materiale didattico per gli sviluppatori frazionari, broker, e gli acquirenti, disponibile presso sirkinfractionallawyers.com. È un istruttore accreditato con il California Department of Real Estate, e spesso conduce workshop e appare a conferenze in tutto il mondo. Attualmente divide il suo tempo tra uffici a Parigi e San Francisco e può essere contattato tramite il nostro modulo di contatto.