Che cosa significa preclusione, esattamente? In termini semplici, il processo di preclusione consente a un creditore di recuperare l’importo dovuto su un prestito inadempiente vendendo o prendendo la proprietà della proprietà. Secondo il rapporto sul mercato di preclusione degli Stati Uniti di RealtyTrac, a partire dal 29 maggio 2020, c’erano 330.105 proprietà in ” una certa fase di preclusione (default, asta o banca di proprietà)” negli Stati Uniti, quindi non è certo un evento raro.

Se voi (o una persona cara) si trovano ad affrontare preclusione, assicuratevi di capire il processo. Mentre c’è variazione da stato a stato, ci sono normalmente sei fasi di una procedura di preclusione.

Fase 1: Default di pagamento

Un default di pagamento si verifica quando un mutuatario ha perso almeno un pagamento ipotecario. Il creditore invierà un avviso di pagamento mancato che indica che non ha ancora ricevuto il pagamento di quel mese.

In genere, i pagamenti ipotecari sono dovuti il primo giorno di ogni mese, e molti istituti di credito offrono un periodo di grazia fino al 15 del mese. Dopo di che, il creditore può addebitare una tassa di pagamento in ritardo e inviare l’avviso di pagamento mancato.

Dopo due pagamenti sono mancati, il creditore spesso follow-up con una lettera di domanda. Questo è più grave di un avviso di pagamento mancato. Tuttavia, a questo punto, il creditore può essere ancora disposto a lavorare con il mutuatario per prendere accordi per recuperare il ritardo sui pagamenti. Il mutuatario dovrebbe normalmente rimettere i pagamenti in ritardo entro 30 giorni dalla ricezione della lettera.

Fase 2: Avviso di default

Un avviso di default (NOD) viene inviato dopo 90 giorni di mancati pagamenti. In alcuni stati, l’avviso è posto in primo piano sulla casa. A questo punto, il prestito sarà consegnato al dipartimento di preclusione del creditore nella stessa contea in cui si trova la proprietà. Il mutuatario è informato che l’avviso verrà registrato.

Il creditore in genere dare al mutuatario altri 90 giorni per risolvere i pagamenti e ripristinare il prestito. Questo è indicato come il ” periodo di reintegrazione.”

Fase 3: Avviso di vendita del Trustee

Se il prestito non è stato aggiornato entro i 90 giorni successivi all’avviso di default, verrà registrato un avviso di vendita del trustee nella contea in cui si trova la proprietà.

Il creditore deve anche generalmente pubblicare un avviso sul giornale locale per tre settimane che indica che la proprietà sarà disponibile all’asta pubblica. I nomi di tutti i proprietari saranno stampati nell’avviso e nel giornale, insieme a una descrizione legale della proprietà, il suo indirizzo e quando e dove avverrà la vendita.

Fase 4: Vendita del fiduciario

La proprietà è ora posta all’asta pubblica e sarà aggiudicata al miglior offerente che soddisfi tutti i requisiti necessari. Il creditore (o società che rappresenta il creditore) calcolerà un’offerta di apertura in base al valore del prestito in essere e di eventuali gravami, tasse non pagate e costi associati alla vendita.

Una volta che l’offerente più alto è stato confermato e la vendita è completata, un atto fiduciario in vendita sarà fornito all’offerente vincitore. La proprietà è quindi di proprietà dell’acquirente, che ha diritto al possesso immediato.

Fase 5: Real Estate Owned (REO)

Se la proprietà non viene venduta durante l’asta pubblica, il creditore diventerà il proprietario e tenterà di vendere la proprietà attraverso un broker o con l’assistenza di un asset manager di proprietà immobiliare (REO). Queste proprietà sono spesso indicati come” banca di proprietà, ” e il creditore può rimuovere alcuni dei gravami e altre spese, nel tentativo di rendere la proprietà più attraente.

Fase 6: Sfratto

Il mutuatario può spesso rimanere in casa fino a quando non ha venduto attraverso un’asta pubblica o successivamente come proprietà REO. A questo punto, viene inviato un avviso di sfratto chiedendo che qualsiasi persona liberi immediatamente i locali.

Possono essere previsti diversi giorni per consentire agli occupanti il tempo sufficiente per rimuovere eventuali effetti personali. Quindi, in genere, lo sceriffo locale visiterà la proprietà e rimuoverà le persone e gli effetti personali rimanenti. Questi ultimi sono messi in deposito e possono essere recuperati in un secondo momento a pagamento.

La linea di fondo

Durante il processo di preclusione, molti istituti di credito tenteranno di prendere accordi per il mutuatario di farsi prendere sul prestito ed evitare la preclusione. Il problema ovvio è che quando un mutuatario non può soddisfare un pagamento, diventa sempre più difficile recuperare il ritardo su più pagamenti.

Se c’è una possibilità che si può recuperare il ritardo sui pagamenti—per esempio, hai appena iniziato un nuovo lavoro dopo un periodo di disoccupazione—vale la pena parlare con il vostro creditore. Se una preclusione è inevitabile, sapendo cosa aspettarsi durante tutto il processo può aiutare a preparare per le sei fasi di preclusione.