San Francisco è una regione unica nel paesaggio abitativo della California. Qui, i prezzi delle case hanno superato di gran lunga gli anni del boom pre-millennio e posti di lavoro sono stati recuperati rapidamente dopo la recessione 2008 a causa della presenza del settore tecnologico altamente remunerativi.

Tuttavia, i prezzi elevati e l’inventario limitato hanno escluso molti residenti, causando una crisi abitativa sia per gli affittuari che per gli acquirenti di case. Inoltre, l’invidiabile recupero dei posti di lavoro della regione non protegge i residenti di San Francisco dalla recessione del 2020, indotta da anni di crescita economica, oltre al crollo finanziario all’inizio di quest’anno e alla risposta alla pandemia globale.

Aspettatevi di vedere i rapidi aumenti dei prezzi delle case di San Francisco invertire la direzione più tardi nel 2021 a causa della recessione continua e della moratoria di preclusione in scadenza. Inoltre, la tendenza del lavoro a distanza ha causato un numero crescente di residenti di San Francisco a fuggire dall’area metropolitana per sobborghi meno costosi e vicini, riducendo la concorrenza degli acquirenti di case in città. Il mercato immobiliare inizierà a riprendersi dalla recessione 2020 qui a San Francisco e in tutto lo stato intorno a 2023-2024, i cui tempi dipenderanno in gran parte dall’esistenza di ulteriori stimoli governativi, creazione di posti di lavoro e/o estensioni della moratoria.

Visualizza i grafici qui sotto per l’attività corrente e le previsioni per il mercato immobiliare di San Francisco.

Aggiornato il 3 marzo 2021. Copia originale pubblicato marzo 2013.

Volatile home sales volume

Chart update 03/03/21

*first tuesday’s forecast is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year, and economic conditions affecting the market.

Il volume delle vendite di case nella contea di San Francisco è volatile, ma tende a fare un passo avanti rispetto al resto dello stato in termini di tendenze. Il volume delle vendite di case a San Francisco ha raggiunto il picco nel 2004 — un anno prima del picco in tutto lo stato — prima di ritirarsi nel 2005-2006. Il volume delle vendite di case è salito a un ritmo annuale relativamente basso in 2012-2016, ma è diminuito significativamente in 2017, un segnale della flessione delle vendite in tutto lo stato in corso in 2018. Ma questa diminuzione ha invertito la rotta in 2018, con i totali di fine anno in aumento di 12% da 2017. Il volume delle vendite di case 2019 ha chiuso l’anno con vendite 2% in meno rispetto a 2018 e il volume delle vendite 2020 ha chiuso l’anno con un leggero calo di 4% rispetto all’anno precedente.

San Francisco, con la sua forte concentrazione di posti di lavoro tecnologici altamente remunerativi e un inventario abitativo deprimente, è quasi un’economia a sé stante. La diminuzione delle aspettative economiche e i prezzi delle case ancora alti nella regione hanno causato un brusco calo dell’entusiasmo degli acquirenti di case in 2020. Mentre ci dirigiamo più in profondità nella recessione 2020, cercare le vendite di case per continuare a diminuire in tutto 2021-2022.

Turnover rates are mixed

Chart update 09/08/20

San Francisco, affittuario, il tasso di turnover è aumentato significativamente nel 2017 di quasi il 20%, il che significa uno su cinque di San Francisco affittuario famiglie spostato nel 2017. D’altra parte, il tasso di fatturato del proprietario di abitazione (produzione di vendite e delocalizzazione acquirenti) è sceso drasticamente nel 2017 a solo il 6%. Questo basso tasso di fatturato si riflette nel forte calo del volume delle vendite registrato anche nel 2017.

Affittuario e proprietario di abitazione tassi di turnover indicano sia la volontà e corrispondente capacità di affittuari e proprietari di abitazione di muoversi. Con la perdita di posti di lavoro e di reddito durante la crisi finanziaria e 2008 Grande recessione, i tassi di fatturato a San Francisco è sceso. Tuttavia, sia i tassi di fatturato degli affittuari che dei proprietari di case hanno recuperato più rapidamente a San Francisco che altrove nello stato a causa della rapida ripresa dei posti di lavoro della regione e dell’alta concentrazione di datori di lavoro.

In seguito alla recessione, gli affittuari in particolare hanno riacquistato un livello più elevato di mobilità, poiché la giovane classe professionale che abita a San Francisco è spesso più incline all’affitto che al proprio. Tuttavia, gli affitti significativamente elevati a San Francisco stanno ora spingendo rapidamente gli affittuari fuori dalla città e nelle vicine contee di Alameda e Contra Costa. Quelli con appartamenti in affitto controllato si sforzano di rimanere messo che uccide fatturato e nuova costruzione.

Guardando al futuro, i tassi di fatturato saranno probabilmente più alti nel 2022-2023, un anno prima del resto dello stato. Questi anni vedranno la confluenza di generazione Y (Gen Y) prima volta homebuyers e andare in pensione Baby Boomers (Boomers) colpire il mercato di acquisto di casa in una sola volta.

Homeownership trends down

Chart update 03/03/21

Il tasso di proprietà della casa nella Bay Area tende a variare più selvaggiamente rispetto ad altre parti dello stato. Tuttavia, la tendenza generale dalla fine del boom del millennio fino al 2015 era stata ridotta. A partire da Q4 2020, il tasso di proprietà della casa è appena al di sotto del 52%, ben al di sotto della media statale del 55,6%.

Nel complesso, il tasso di proprietà della casa a San Francisco non ha sofferto tanto quanto il resto dello stato durante questa ripresa prolungata a causa del supporto al lavoro fornito dal suo settore tecnologico di successo. Tuttavia, a causa dell’alto costo degli alloggi e del fascino della vita in città, l’affitto è spesso preferito a San Francisco.

Jumbos and ARMs drive home prices

Chart update 03/03/21

I prezzi delle case di San Francisco sono caratterizzati da partenze e fermate rapide, come mostrato nei dossi del grafico sopra, in particolare nei livelli medio e alto. Prezzi nei mercati del sud della California formano una linea più liscia. La bassa situazione di offerta di San Francisco è in parte da biasimare, creando un mercato di vendita di case volatile. La preferenza della città per la zonizzazione a bassa densità limita i costruttori dal soddisfare la sempre crescente domanda di alloggi locali.

A partire dal 4 ° trimestre 2020, i prezzi a basso livello sono superiori del 9% rispetto a un anno prima, i prezzi a medio livello sono superiori del 10% e i prezzi ad alto livello sono superiori dell ‘ 8%. Questo significativo aumento annuale dei prezzi è atipico per un anno di recessione, ma non così drammatico come l’aumento medio annuo dei prezzi in tutto lo stato.

I rapporti accurati sui prezzi delle case sono circa due mesi indietro rispetto agli eventi attuali. Anche quando raggiunto, “prezzi appiccicosi” tendono a persistere diversi mesi oltre il momento in cui il volume delle vendite di case inizia a rallentare. A partire da marzo 2020, la volatilità economica e gli ordini shelter-in-place hanno causato un calo del volume delle vendite di case. Tuttavia, i tassi di interesse storicamente bassi hanno fornito una spinta per il potere d’acquisto degli acquirenti, che ha sostenuto i prezzi delle case in 2020.

Nei prossimi mesi, la recessione economica insieme con la scadenza della moratoria di preclusione vedrà la pressione al ribasso sui prezzi delle case. La tendenza generale dei prezzi delle case per i prossimi due anni sarà in calo, il risultato di perdite di posti di lavoro storici e calo del volume delle vendite. Come durante la recessione del 2008, il calo del volume delle vendite e dei prezzi sarà in primo luogo più volatile sulla costa, prima di incresparsi verso l’esterno verso le zone interne.

Multi-family construction gains

Chart update 03/03/21

poche residenze unifamiliari (Sfr), sono costruiti in Contea di San Francisco ogni anno, e questo numero continua a diminuire negli ultimi anni. Le costruzioni multifamiliari, d’altra parte, hanno oscillato selvaggiamente di anno in anno, anche se la tendenza generale è aumentata dal loro fondo in 2010, colpendo un muro e invertendo la rotta in 2020. Il lungo processo di approvazione e autorizzazione a San Francisco tiene giù inizio di costruzione di tutti i tipi, anche se le modifiche legislative hanno continuato un tentativo di allentare il processo e rendere più facile per i costruttori di soddisfare la domanda.

Come posti di lavoro continuano ad essere centrati a San Francisco, costruzione multi-famiglia può sentire i benefici. L’industria tecnologica altamente remunerativa di San Francisco attira una popolazione più giovane (membri di Gen Y e Gen Z), che hanno maggiori probabilità di risiedere in strutture plurifamiliari vicino ai servizi urbani offerti da San Francisco.

Tuttavia, la zonizzazione arcaica che limita l’altezza degli edifici e la densità delle unità in ogni struttura comprometterà gli inizi plurifamiliari, la mobilità della popolazione e la crescita dei posti di lavoro andando avanti mentre aumenta gli affitti e induce i datori di lavoro a considerare altre comunità.

Jobs fully recovered – and rising

Chart update 03/03/21

A differenza della maggior parte dello stato, il mercato del lavoro di San Francisco è stato ben superato il punto di ripresa dalla recessione del 2008 quando la recessione del 2020 ha colpito. I proprietari di abitazione e affittuari richiedono reddito (generalmente da lavoro) per effettuare pagamenti ipotecari o di affitto. Di conseguenza, il mercato immobiliare di San Francisco è cresciuto più rapidamente rispetto al resto dello stato direttamente a causa della sua rapida guarigione e espansione nel mercato del lavoro negli ultimi dieci anni.

I posti di lavoro hanno soddisfatto e superato il bisogno di occupazione dei residenti, includendo anche l’aumento della popolazione di San Francisco di circa 70.000 individui in età lavorativa dall’inizio della Grande recessione del 2008. Con un confronto in tutto lo stato, la California ha appena raggiunto i livelli pre-recessione a metà del 2014, incontrando finalmente l’aumento della popolazione nel 2019.

Tuttavia, ciò che è stato guadagnato è stato rapidamente perso. La risposta economica al COVID-19 in cima alla recessione sottostante ha causato perdite di posti di lavoro record in tutto lo stato, e San Francisco non fa eccezione. I posti di lavoro di San Francisco sono 9.9% al di sotto dell’anno precedente a dicembre 2020. Aspettatevi di vedere queste perdite di posti di lavoro tirare giù i prezzi nel 2021-2022 quando scade la moratoria di preclusione e coloro che sono senza lavoro con un mutuo trovare le loro bollette vengono a causa.

Jobs by industry

Chart update 03/03/21

Il numero di persone impiegate da ciascuna di San Francisco alto impiego di industrie è aumentato rispetto all’anno precedente. In particolare, i servizi professionali e alle imprese, che comprendono le industrie tecnologiche e di supporto, hanno aggiunto il maggior numero di posti di lavoro durante questa ripresa economica.

L’occupazione nel settore immobiliare ha ben superato i livelli pre-recessione. Il settore delle costruzioni ha sofferto molto nel corso del 2020, il risultato di ordini shelter-in-place che sono stati spesso più restrittive nella Bay Area rispetto al resto dello stato. Tuttavia, il disperato bisogno di più edilizia residenziale continua. Così, costruzione continuerà a vedere la crescita in tutto questo decennio.

Per capita income has recovered

Chart update 03/03/20

il reddito pro capite a San Francisco è quasi il doppio di quello della California del reddito medio, è aumentata in modo nettamente più veloce ritmo che la maggior parte della California negli ultimi anni.

Tuttavia, i residenti di San Francisco spendono in media un debilitante 41% del loro reddito per le spese di alloggio. Molti altri semplicemente non possono permettersi di vivere in città e sono costretti a uscire in periferia, l’unico posto dove il loro stipendio li qualifica per l’alloggio.

Se stai cercando indicazioni su dove sarà il mercato immobiliare della California tra due o tre anni, dai un’occhiata alla contea di San Francisco. Qui, posti di lavoro e reddito sono completamente recuperati. Tuttavia, il volume delle vendite di case rimane bloccato nel suo altopiano accidentato. È probabile che le vendite continuino a diminuire nel 2020 a causa dei prezzi delle case troppo alti rispetto ai redditi e di un’economia globale instabile. Perché, anche se i redditi qui sono più alti che praticamente in qualsiasi altra parte dello stato, l’aumento dei redditi ancora non tenere il passo con il costo degli alloggi.