Ad un certo punto o in un altro, la maggior parte degli investitori unifamiliari ottenere la voglia di espandersi in un altro tipo di investimento immobiliare. Il più delle volte, la proprietà che scelgono di possedere è una casa plurifamiliare.

Una piccola casa multi-famiglia può aumentare il flusso di cassa, far crescere il vostro portafoglio immobiliare più veloce, ed è facile da finanziare, che lo rende la scelta perfetta per gli investitori principianti o proprietari esperti in cerca di qualcosa di diverso.

Definizione di una casa Plurifamiliare

Una casa plurifamiliare è una proprietà che ha più di un’unità abitativa, ognuna con la propria cucina e bagno.

Esempi di case plurifamiliari includono una casa con un attico o garage convertito in uno spazio abitativo con cucina e bagno, proprietà multi-unità con due, tre o quattro unità e condomini e complessi di medie e grandi dimensioni.

Tipi di case plurifamiliari

I tipi di case plurifamiliari sono classificati in base al numero di unità in affitto o “porte” che ogni proprietà contiene:

• Duplex: 2 unità abitative affiancate o impilate come primo e secondo piano. Ogni unità ha il proprio ingresso separato, spesso con un portico in comune, cortile anteriore e posteriore e parcheggio.
• Triplex: 3 unità abitative disposte l’una accanto all’altra o come configurazione a tre piani, nota anche come “tre piani” in alcuni mercati.
• Fourplex: 4 unità abitative configurate affiancate o con due unità al primo piano e due unità al secondo piano.
• Townhouse: Case annesse side-by-side con ingressi privati, noto anche come una “casa a schiera” in alcuni mercati.

La lavanderia nelle case plurifamiliari a volte è condivisa, a seconda di come è stata costruita la proprietà. Con le facilità comuni di area come questi, i proprietari pagano il costo di acqua ed elettricità poi passano la spesa supplementare attraverso all’inquilino.

Vantaggi di investire in una casa plurifamiliare

Investire in case plurifamiliari più piccole è una strategia perfetta da seguire se stai cercando un flusso di cassa coerente e un apprezzamento lento e costante del valore di mercato. I principali vantaggi di investire in una casa plurifamiliare includono:

1. Più flusso di cassa

Sebbene l’affitto lordo da una casa possa essere superiore agli affitti individuali in una casa plurifamiliare, il flusso di cassa cumulativo sarà più con un investimento plurifamiliare.

Ad esempio, se gli affitti di mercato per una casa unifamiliare sono 1 1.000 e ogni unità in affitto duplex per $650 al mese, stai generando il 30% in più-extra 300 in più al mese – nel flusso di cassa lordo.

Poiché la metratura di un’unità multi-famiglia è di solito inferiore a una casa, le spese operative per unità possono essere inferiori, fornendo una spinta in più alla tua linea di fondo.

2. Meno rischio di posti vacanti

Quando si possiede una casa unifamiliare e l’inquilino lascia, due cose accadono: Il tasso di posti vacanti è del 100% e il flusso di cassa è negativo per tutto il tempo necessario per trovare un inquilino qualificato.

D’altra parte, possedere una casa plurifamiliare rende altamente improbabile che ogni unità andrà vacante allo stesso tempo.

Mentre nessun investitore ama perdere reddito da locazione a causa di posti vacanti, quando si acquista una casa plurifamiliare utilizzando leva conservativa, è molto probabile che il reddito da locazione dalle unità occupate pagherà per il mutuo e le spese operative fino a quando si può trovare un inquilino sostituzione.

3. Opzioni di finanziamento flessibili

Nella maggior parte dei mercati è possibile finanziare una piccola casa plurifamiliare allo stesso modo in cui si acquista una casa, utilizzando un prestito convenzionale, FHA o VA. A seconda del creditore, i tassi di interesse possono essere un po ‘ più alti e conti di riserva di capitale richiesti dal creditore possono essere più grandi.

4. Più facile per aumentare il valore

A meno che non si dispone di una strategia ad alto rischio di fixing-and-flipping, c’è solo così tanto si può fare per aumentare il valore di una casa unifamiliare.

Parte del motivo è che, in molti mercati, i proprietari-occupanti sono i principali acquirenti di case e non gli investitori. Così, anche se il tasso di cap della vostra casa in affitto implica un valore di mercato di $150.000, se case simili sono in vendita per yours 125.000 vostro sarà troppo.

Al contrario, le case plurifamiliari sono valutate in gran parte in base al reddito operativo netto (NOI) che generano. Ciò significa che qualsiasi valore aggiungere lavoro che si fa che porta ad affitti più elevati e un NOI più grande aumenterà anche il valore di mercato della vostra casa multi-famiglia.

5. Crescere rapidamente il vostro portafoglio di proprietà

Mentre gli investitori casa unifamiliare pensano in termini di “case”, gli investitori multi-famiglia pensano in termini di “porte” o unità di proprietà. Ogni unità di una proprietà plurifamiliare genera il proprio flusso di cassa individuale.

Poiché la maggior parte degli investitori costruire portafogli di proprietà per il flusso di cassa generato, investire in case plurifamiliari è un modo semplice per scalare in modo conveniente il vostro portafoglio di proprietà senza dover trovare e finanziare una singola casa alla volta.

Svantaggi di investire in una casa plurifamiliare

Prima di decidere di fare il grande passo e investire in una casa plurifamiliare, assicuratevi di considerare questi potenziali inconvenienti per evitare di essere colti alla sprovvista:

• prezzo di Acquisto per piede quadrato può essere superiore con una singola casa di famiglia
• i premi di Assicurazione può essere più costoso
• riserve di Capitale o fondo di emergenza conti richieste dal creditore può essere di dimensioni maggiori
• Più difficile il processo di diversificazione geografica, dal momento che tutte le unità sono parte della stessa proprietà in un unico luogo.
• Limitato strategia di uscita, perché il probabile acquirente è un altro investitore

“Casa di hacking” – che vivono in una sola unità, mentre l’altra locazione di unità out-è una frase che spesso propagandato come uno dei vantaggi di acquisto di un casa plurifamiliare.

Tuttavia, nella vita reale, house hacking non è così attraente come sembra. Ecco perché la maggior parte degli investitori di case plurifamiliari assumono un gestore di proprietà locale per gestire prontamente le riparazioni, affrontare i problemi degli inquilini e ottenere rapidamente le unità vacanti affittate.

Case unifamiliari vs case plurifamiliari

Case unifamiliari e case plurifamiliari sono le due opzioni più popolari per gli investitori immobiliari residenziali. Ecco una rapida occhiata ai pro e ai contro di ciascuno:

Case unifamiliari

• Pro:
• Facile da trovare in qualsiasi mercato
• Ideale per le famiglie o gli inquilini che vogliono privacy
• Più di strategia di uscita dalla vendita di un proprietario-occupante, un altro investitore o l’inquilino
• Contro:
• Limitate opportunità per valorizzare ed incrementare il reddito da locazione
• più Difficile di scala su un portafoglio se stai per acquistare una casa alla volta
• Alcune case sono in un HOA, la creazione di un’ulteriore spesa e che eventuali reclami o contestazioni da un iper-attiva associazione manager

case plurifamiliari

• Pro:
• Il finanziamento è simile all’acquisto di una casa unifamiliare
• Più unità aiutano a mantenere alti i livelli di occupazione
• Un modo semplice per avviare un’attività di investimento immobiliare aggiungendo più unità al tuo portafoglio immobiliare
• Contro:
• Inquilino di gestione può essere difficile senza un locale di proprietà di un manager
• più Alto potenziale di spese di esercizio, a causa di una maggiore quantità di inquilino fatturato
• Limitato strategia di uscita di vendere ad un altro investitore

Suggerimenti per Investire in Multi-Famiglia di Immobili in Affitto

Investire in un multi-di proprietà di una famiglia è un po ‘ più complicato rispetto all’acquisto di una singola casa di famiglia perché non ci sono più variabili o “parti in movimento.”Ogni unità ha il proprio set di infissi ed elettrodomestici, diversi inquilini e opportunità per aggiungere valore.

1. Posizione

Spesso i migliori investimenti casa plurifamiliare si trovano vicino a grandi condomini. Mentre gli inquilini degli appartamenti potrebbero non essere in grado di permettersi di affittare una casa, spesso vedono vivere in una piccola casa plurifamiliare come un passo avanti rispetto alla vita in appartamento.

Altri fattori che rendono una posizione buona per abitazioni plurifamiliari includono mercati con forte crescita, un alto indice di accessibilità abitativa, e bei quartieri per attirare una gamma più ampia di potenziali inquilini.

2. Unità count

Duplex, triplex, e quattro-plex case plurifamiliari sono un buon modo per iniziare a investire in proprietà plurifamiliari senza il rischio più elevato di condomini più grandi.

La proprietà in affitto con un numero di unità inferiore può anche offrire la maggiore quantità di potenziale di rialzo pur essendo acquistabile.

3. Potenziale di reddito

Quando si ricercano case plurifamiliari da acquistare, è una buona idea condurre un “controllo della realtà” verificando che gli affitti correnti siano “al mercato” invece di prendere la parola del venditore.

Rentometer ti consente di confrontare il tuo affitto con altre proprietà locali simili, mentre RENTCafé è un ottimo modo per imparare ciò che gli operatori di appartamenti più grandi stanno addebitando per l’affitto.

Le case plurifamiliari possono anche offrire maggiori opportunità per la creazione di ulteriori flussi di entrate incrementali, come una lavanderia a gettoni, un parcheggio coperto premium, un servizio Internet ad alta velocità e sistemi di sicurezza.

4. Motivazione del venditore

Comprendere i pulsanti caldi del venditore in qualsiasi transazione immobiliare è uno dei modi migliori per fare un grande affare. Gli investitori esperti sanno che la motivazione di un venditore non è sempre sul prezzo.

A volte, un venditore ha bisogno di una rapida chiusura dell’impegno per evitare una pre-preclusione. Altre volte, ci possono essere manutenzione differita il venditore non può permettersi o un problema inquilino che l’attuale proprietario non ha le competenze per affrontare. La migliore comprensione che hai del perché il venditore sta davvero vendendo, maggiore sarà il tuo potenziale risparmio.

Buoni mercati per case plurifamiliari

Ci sono diverse caratteristiche che quasi tutti i buoni mercati di case plurifamiliari hanno in comune:

• Solida crescita di posti di lavoro e una diversa base di occupazione che non dipende da una singola industria o azienda
• Nuove costruzioni è un’indicazione di come i grandi sviluppatori e gli investitori di private equity vedere il mercato immobiliare in crescita
• Gran numero di grandi edifici e complessi di indicare la richiesta di multi-famiglia di proprietà in affitto è forte e fornire una fonte di potenziali inquilini che cercano un posto più bello per vivere
• Housing affordability index dove i mercati con gli indici più alti di 150 o più sono meno convenienti luoghi di possedere una casa
• Percentuale di affittuario-occupati famiglie, idealmente superiore al 50%, indica la richiesta per immobili in affitto è in crescita a causa della popolazione e la crescita di posti di lavoro e l’alto costo di acquisto di una casa
• il Mercato dei tassi di posti vacanti vicino alla media nazionale (tra il 4% e il 6%
• Cap tassi di simile o maggiore di case unifamiliari nello stesso mercato, anche se superiore tappi di segnalare l’aumento del rischio
• Medi storici in affitto in crescita di almeno il 4%, leggermente superiore alla media nazionale
• Basso costo per unità rispetto ad una singola casa di famiglia, anche se il prezzo di acquisto totale può essere superiore all’acquisto di una casa