på et eller andet tidspunkt får de fleste enfamilieinvestorer trangen til at udvide til en anden type investeringsejendom. Oftere end ikke, den ejendom, de vælger at eje, er et flerfamiliehus.

et lille flerfamiliehus kan øge din pengestrøm, vokse din ejendomsportefølje hurtigere og er let at finansiere, hvilket gør det til det perfekte valg for begyndende investorer eller erfarne ejere, der leder efter noget andet.

Definition af et flerfamiliehus

et flerfamiliehus er en ejendom, der har mere end en enhed at bo, hver med eget køkken og badeværelse.

eksempler på flerfamiliehuse inkluderer et hus med loft eller garage omdannet til et boligareal med køkken og badeværelse, ejendomme med flere enheder med to, tre eller fire enheder og mellemstore og store lejlighedsbygninger og komplekser.

typer af flerfamiliehuse

flerfamiliehuse er kategoriseret efter antallet af lejeenheder eller” døre”, som hver ejendom indeholder:

• dupleks: 2 boligenheder side om side eller stablet som en første og anden sal. Hver enhed har sin egen separate indgang, ofte med en fælles veranda, for-og baghave, og parkeringsplads.3 boligenheder arrangeret ved siden af hinanden eller som en tre-etagers konfiguration, også kendt som en “tre flade” på nogle markeder.
• : 4 boligenheder konfigureret side om side eller med to enheder på første sal og to enheder på anden sal.
• rækkehus: vedhæftede huse side om side med private indgange, også kendt som et “rækkehus” på nogle markeder.

vaskeri i flerfamiliehuse deles undertiden, afhængigt af hvordan ejendommen blev bygget. Med fællesarealfaciliteter som disse betaler udlejere omkostningerne ved vand og elektricitet og overfører derefter den ekstra udgift til lejeren.

fordele ved at investere i et flerfamiliehus

investering i mindre flerfamiliehuse er en perfekt strategi at følge, hvis du leder efter ensartet pengestrøm plus langsom og stabil påskønnelse i markedsværdien. De største fordele ved at investere i et flerfamiliehus inkluderer:

1. Mere pengestrøm

selvom bruttolejen fra et hus kan være højere end den enkelte enhedsleje i et flerfamiliehus, vil den kumulative pengestrøm være mere med en flerfamilieinvestering.

for eksempel, hvis markedsleje for et enfamiliehus er $1.000, og hver enhed i en dupleksleje for $650 pr.måned, genererer du 30% mere-$300 Ekstra pr.

fordi kvadratmængden af en flerfamilieenhed normalt er mindre end et hus, kan dine driftsomkostninger pr.enhed også være lavere, hvilket giver et ekstra løft til din bundlinje.

2. Mindre stillingsrisiko

Når du ejer et enfamiliehus, og lejeren forlader, sker der to ting: Din ledige stilling er 100%, og din pengestrøm er negativ, så længe det tager at finde en kvalificeret lejer.

på den anden side, at eje et flerfamiliehus gør det meget usandsynligt, at hver enhed vil blive ledig på samme tid.

mens ingen investor kan lide at miste lejeindtægter på grund af ledig stilling, når du køber et flerfamiliehus ved hjælp af konservativ gearing, er det meget sandsynligt, at lejeindtægterne fra de besatte enheder betaler for pant og driftsudgifter, indtil du kan finde en erstatningslejer.

3. Fleksible finansieringsmuligheder

på de fleste markeder kan du finansiere et lille flerfamiliehus på samme måde som du ville købe et hus ved hjælp af et konventionelt, FHA-eller VA-lån. Afhængigt af långiveren kan renten være lidt højere, og kapitalreservekonti, der kræves af långiveren, kan være større.

4. Lettere at øge værdien

medmindre du har en højrisikostrategi for fastsættelse og flipping, er der kun så meget, du kan gøre for at øge værdien af et enfamiliehus.

en del af årsagen er, at ejer-beboere på mange markeder er de primære købere af huse og ikke investorer. Så selvom cap-satsen for dit lejehus indebærer en markedsværdi på $150.000, hvis lignende huse sælger for $125.000, vil din også.

derimod værdiansættes flerfamiliehuse i vid udstrækning baseret på den nettodriftsindkomst (NOI), de genererer. Det betyder, at enhver værdi tilføje arbejde, du gør, der fører til højere husleje og en større NOI vil også øge markedsværdien af din multi-familie hjem.

5. Væk hurtigt din ejendomsportefølje

mens enfamilieinvestorer tænker i form af” huse”, tænker multifamilieinvestorer i form af” døre ” eller enheder under ejerskab. Hver enhed i en flerfamilieejendom genererer sin egen individuelle strøm af pengestrømme.

da de fleste investorer bygger ejendomsporteføljer til den genererede pengestrøm, er investering i flerfamiliehuse en nem måde at omkostningseffektivt opskalere din ejendomsportefølje uden at skulle finde og finansiere et individuelt hus ad gangen.

ulemper ved at investere i et flerfamiliehus

før du beslutter dig for at tage springet og investere i et flerfamiliehus, skal du overveje disse potentielle ulemper for at undgå at blive fanget af vagt:kvadratfod kan være højere end med et enfamiliehus

“House hacking”-bor i en enhed, mens du leje de andre enheder ud – er en sætning, der ofte udråbt som en af fordelene ved at købe en multi-familie hjem.

men i det virkelige liv er hus hacking ikke nær så attraktivt som det lyder. Derfor ansætter de fleste multi-family home investorer en lokal ejendomsadministrator til hurtigt at håndtere reparationer, håndtere lejerproblemer og få ledige enheder lejet hurtigt.

enfamiliehuse vs. flerfamiliehuse

enfamiliehuse og flerfamiliehuse er de to mest populære muligheder for boliginvestorer. Her er et hurtigt kig på fordele og ulemper ved hver:

enfamiliehuse

• Pros:
• let at finde på ethvert marked
• perfekt til familier eller lejere, der ønsker privatliv
• Multiple udgangsstrategi ved at sælge til en ejer-beboer, en anden investor eller lejeren
• ulemper:
• begrænset mulighed for at tilføje værdi og øge lejeindtægterne
• sværere at opskalere en portefølje, hvis du køber et hus ad gangen
• nogle huse er i en HOA, skabe en ekstra udgift og potentielle klager fra en hyper-aktiv forening Manager

flerfamiliehuse

• Pros:
• finansiering svarer til at købe et enfamiliehus
• flere enheder hjælper med at holde belægningsniveauet højt
• nem måde at starte en ejendomsinvesteringsvirksomhed ved at tilføje flere enheder til din ejendomsportefølje
• ulemper:
• Lejerstyring kan være vanskelig uden en lokal ejendomsadministrator
• højere potentiel driftsudgift på grund af en større mængde lejeromsætning
• begrænset udgangsstrategi for salg til en anden investor

Tips til investering i Flerfamilieudlejningsejendom

investering i en flerfamilieejendom er lidt mere kompliceret end at købe et enfamiliehus, fordi der er flere variabler eller “bevægelige dele.”Hver enhed har sit eget sæt af inventar og apparater, forskellige lejere, og mulighed for at tilføre værdi.

1. Placering

Oftentimes de bedste multi-familie hjem investeringer findes nær store boligblokke. Mens lejlighed lejere ikke kan have råd til at leje et hus, ser de ofte bor i et lille flerfamiliehus som et skridt op fra lejlighed levende.

andre faktorer, der gør en placering god for flerfamilieboliger, omfatter markeder med stærk vækst, et højt boligoverkommelighedsindeks og hyggelige kvarterer for at tiltrække en bredere vifte af potentielle lejere.

2. Enhedstælling

dobbelthus, Tripleks og firepleks flerfamiliehuse er en god måde at begynde at investere i flerfamilieboliger uden den højere risiko for større lejlighedsbygninger.

lejeboliger med et mindre antal enheder kan også tilbyde den største mængde opadrettede potentiale, mens de stadig er overkommelige at købe.

3. Indkomstpotentiale

når man undersøger flerfamiliehuse, der skal købes, er det en god ide at foretage en “reality check” ved at verificere, at de nuværende huslejer er “på markedet” i stedet for at tage sælgerens ord for det.

Rentometer giver dig mulighed for at sammenligne din husleje med andre lignende lokale ejendomme, mens Rentcaf Kurt er en fantastisk måde at lære, hvad de større lejlighedsoperatører opkræver for leje.

flerfamiliehuse kan også tilbyde flere muligheder for at skabe yderligere inkrementelle indtægtsstrømme, såsom et møntbetjent vaskeri, premium Overdækket parkering, højhastighedsinternet service og sikkerhedssystemer.

4. Sælger motivation

forståelse af sælgers hot knapper i enhver fast ejendom transaktion er en af de bedste måder at gøre en hel del. Erfarne investorer ved, at en sælgers motivation ikke altid handler om pris.

Nogle gange har en sælger brug for en hurtig lukning af depotet for at undgå en præ-afskærmning. Andre gange kan der være udskudt vedligeholdelse, som sælgeren ikke har råd til, eller en problemlejer, som den nuværende ejer ikke har evnerne til at håndtere. Jo bedre forståelse du har af, hvorfor sælgeren virkelig sælger, jo større bliver dine potentielle besparelser.

gode markeder for flerfamiliehuse

der er flere egenskaber, som næsten alle gode flerfamiliehjemmemarkeder har til fælles:

• Solid jobvækst og en forskelligartet beskæftigelsesbase, der ikke er afhængig af en enkelt branche eller virksomhed
• nybyggeri er en indikation af, hvordan de store udviklere og kapitalinvestorer ser ejendomsmarkedet vokse
• stort antal store lejlighedsbygninger og komplekser indikerer, at efterspørgslen efter lejeboliger med flere familier er stærk og giver en kilde til potentielle lejere, der leder efter et pænere sted at bo
• boligoverkommelighedsindeks, hvor markeder med de højeste indekser på 150 eller mere er de mindst overkommelige steder at ejer et hjem
• procentdel af lejeboliger, ideelt set 50% eller højere, indikerer, at efterspørgslen efter lejeboliger vokser på grund af befolknings-og jobvækst og de høje omkostninger ved at købe et hjem
• marked ledige stillinger nær det nationale gennemsnit på mellem 4% og 6%
• Cap satser svarende til eller større end enfamiliehuse på det samme marked, skønt højere lofter kan signalere øget risiko
• gennemsnitlig Historisk lejevækst på mindst 4%, lidt højere end det nationale gennemsnit
• lavere omkostninger pr. enhed sammenlignet med til et enfamiliehus, selvom den samlede købspris kan være højere end at købe et hjem