De typer og kategorier af fraktioneret ejerskab arrangementer

af Andy Sirkin

forstå de mest almindeligt anvendte fraktioneret ejerskab vilkår og jargon.

“fraktioneret ejerskab”, “medejerskab” og “delt ejerskab”

fraktioneret ejerskab, medejerskab og delt ejerskab kan beskrive ethvert arrangement, hvor to eller flere personer deler ejerskab af noget, uanset om de deler brugen eller ej. Fraktioneret ejerskab ser ud til at fremstå som den mest almindeligt anvendte til tidsbaseret deling af ferieejendomme i USA, men medejerskab og delt ejerskab bruges ofte til at beskrive disse arrangementer i andre engelsktalende lande. Det faktum, at et arrangement beskrives ved hjælp af et af disse udtryk snarere end et andet, kan tilskrives sælgers personlige smag og projektets placering snarere end to projekttype eller egenskaber.

“Private Residence Club”

generelt involverer en privat residence club (eller “PRC”) egenkapitalejerskab (skønt ikke nødvendigvis deeded ejerskab) af en bestemt ejendom med 4-13 ejere pr. Private opholdsklubber har tendens til at være i den høje ende af fraktionerede ejerskabsmuligheder med hensyn til enhedsstørrelse, rekreative niveau og prisfastsættelse. I de fleste PRC ‘ er er brugen ikke enhedsspecifik, hvilket betyder, at en bestemt ejer bruger den enhed (af passende størrelse og type), der tilfældigvis er tilgængelig i hans/hendes brugsperiode.

” Destination Club “og”Vacation Club”

Destination club og vacation club betyder forskellige ting for forskellige sælgere, og de definitioner, der bruges her, gælder ikke overalt. Destinationsklubber og ferieklubber involverer ofte flere hjem forskellige steder med et brugssystem, der giver deltagerne mulighed for at bruge et af hjemmene i klubben. Der er variationer i egenkapital og ikke-egenkapital, kendetegnet ved, om deltagerne har en ejerandel (som kan gøres eller ikke-deeded) i et eller flere hjem kontrolleret af klubben. Både egenkapital-og ikke-egenkapitalklubber leverer ofte en udgangsstrategi efter et forudbestemt antal års deltagelse. I klubber uden for egenkapitalen er det beløb, som det afgående klubmedlem modtager, generelt baseret på den oprindelige købspris eller på den pris, der opkræves for nye medlemskaber på tidspunktet for medlemmets udtræden, mens udbetalingen i egenkapitalklubber er baseret på markedsværdien af de ejendomme, der ejes af klubben.

“Timeshare”

Timeshare er måske det mest misforståede udtryk i leksikonet for fraktioneret ferieejendom, stort set fordi mange sælgere ønsker at distancere sig fra salgstaktikken med højt tryk, dårlig kvalitet og dystre videresalgsydelse for mange første generations timeshare-projekter. Under den fælles juridiske definition, timeshare beskriver ethvert arrangement, hvor brugen af ejendom deles baseret på tid, og der er ingen pålidelig skelnen mellem ejendomme, der markedsføres som timeshare, og dem, der markedsføres som fraktionaler eller private opholdsklubber. I modsætning til hvad de fleste mennesker tror, mange timeshare er deeded og mange fraktionaler og private bopæl klubber er ikke.

“Kvartalsandel”

Kvartalsandel bruges til at beskrive enhver fraktioneret ejerskabsordning, der involverer fire lige store ejerandele. De fleste kvartalsaktieordninger involverer deeded fraktioneret ejerskab af et enkelt hjem eller ejerlejlighed, men der er undtagelser fra denne generelle regel.

“egenkapital” versus “ikke-egenkapital”

i egenkapitalfraktionsarrangementer ejer og bruger deltagerne den delte ejendom, mens de I ikke-egenkapitalarrangementer kun bruger den. Ejerskab kan betyde at blive navngivet på juridisk titel til den delte ejendom eller eje en tillid, virksomhed eller anden enhed, der ejer den delte ejendom. Ejendommen, der er fraktioneret ejet, kan være et enkelt hjem, flere hjem eller et resort med flere enheder. Generelt er egenkapitalfraktioner mindre risikable, giver skattefordele, giver ejerne en større grad af kontrol over den delte ejendom og er mere tilbøjelige til at have værdi eller værdsætte over tid. Men som alle generaliseringer kan disse være vildledende, og det er vigtigt at undersøge fordelene ved hvert enkelt tilbud.

“Deeded” og “Titled”

i deeded og med titlen fraktionelle arrangementer er deltagerne opført på den juridiske titel til ejendommen. Ejendommen, der er deeded, kan være et enkelt hjem, flere hjem eller en multi-enhed udvej. Fordelene ved deeded fraktioneret ejerskab er typisk overdrevne, og ulemperne er sjældent værdsat. Sammenlignet med andre egenkapitalfraktionsferiearrangementer er fordelen ved deeded ejerskab overlegen skattebehandling for amerikanske skatteydere, der ejer amerikansk fraktioneret ejendom, men denne fordel eksisterer kun, hvis alle de fraktionerede ejere udelukkende bruger ejendommen som en bolig. Andre formodede fordele, såsom bedre videresalgsværdi, mere ejerkontrol og lavere risiko, er illusioner. Desuden har deeded ejerskab nogle væsentlige ulemper sammenlignet med andre typer egenkapitalfraktioner. Utilstrækkelige eller forkert forberedte fraktionerede ejendomsdokumenter (eller værre, ingen dokumenter overhovedet) forårsager meget mere betydningsfulde og dyre problemer i deeded ejerskab end i ikke-deeded ejerskab. Deeded ordninger har også mere besværlige finansierings-og videresalgsprocedurer og højere ansvarsrisici. Hvis den delte ejendom ikke er inden for et land med et hurtigt, billigt og effektivt system til overførsel af ejerskab og et veludviklet ikke-retsligt håndhævelsessystem, bør deeded ejerskab undgås.

“Condominium Hotels”, “Condotels” og “Condotels”

udtrykkene “condominium hotels”, “Condotels” og “condotels” beskriver normalt et hotel, der er opdelt i ejerlejligheder, hvor hver ejer ejer HELE et specifikt ejerlejlighed. Ledelsen driver hotellet og deler provenuet med ejerlejlighed ejer, som også kan bruge ejendommen selv, nogle gange gratis og nogle gange for et gebyr. Når der kun er en ejer pr. Men udtrykkene bruges undertiden til at beskrive et hotel, der ikke er opdelt, hvor ejerne ejer en procentdel af hele udviklingen snarere end hele et bestemt rum eller en suite. Når de bruges på denne måde, beskriver udtrykkene en type fraktioneret ejerskab, men arrangementet involverer faktisk ikke et ejerlejlighed.

om forfatteren

Andy Sirkin har fokuseret på fraktionerede ejendomsprojekter siden 1985 og har været involveret i oprettelsen af projekter i hele USA såvel som Europa og Central-og Sydamerika, der spænder i størrelse fra et enkelt hus eller ejerlejlighed op til hundreder af fraktionsinteresser. Denne bredde af erfaring giver virksomheden mulighed for at trække på et stort bibliotek med fraktioneret projektdokumentation samt omfattende viden om markedsførings-og registreringskrav til stort set ethvert sted, hvor et projekt kan være placeret eller potentielt markedsført. Andy er forfatter til to bøger såvel som adskillige offentliggjorte artikler og har samlet en søgbar disk, der indeholder den komplette tekst og en oversigt over lov om fraktioneret ejerskab for alle 50 amerikanske stater. Han har også oprettet et omfattende bibliotek med instruktionsmateriale til fraktionerede udviklere, mæglere, og købere, tilgængelig på sirkinfractionallawyers.com. han er en akkrediteret instruktør med California Department of Real Estate, og udfører ofte værksteder og vises på konferencer over hele verden. Han deler i øjeblikket sin tid mellem kontorer i Paris og San Francisco, og kan kontaktes via vores kontaktformular.