Jos on ollut penkinsä reunalla seuraamassa asuntolainojen korkojen jyrinää viime viikkoina, ei ole yksin. Asunnonostajat ja asunnonomistajat, jotka haluavat jälleenrahoitusta, ovat ryhtyneet toimiin hyödyntääkseen ennätyksellisen alhaisia hintoja, mikä auttaa tasoittamaan asuntojen kohtuuhintaisuuden haasteita asuntojen hintojen edelleen hiipiessä ylöspäin.

mutta miksi korot ovat liikkuneet reippaasti alemmas ja mikä yleisemmin ajaa asuntolainojen korkoliikkeitä? Vastaukset ovat hieman monimutkaisia, mutta ne ovat järkeviä, kun tutkimme, mikä (ja ei) ajaa asuntolainan korkoja. Tässä nopea pikakurssi, jolla voi säästää rahaa uuteen asuntolainaan tai jälleenrahoitukseen.

se (joskus) alkaa siitä, että keskuspankki

keskuspankki ei aseta asuntolainojen korkoja, mutta joskus keskuspankin päätökset voivat vaikuttaa niihin. Koronaviruspandemian moukaroidessa Yhdysvaltain taloutta vuonna 2020 Fed sanoi pitävänsä korot lähellä nollaa lähitulevaisuudessa.

Fedin korkopäätökset ajavat tyypillisesti lyhytaikaisempia tuotteita, kuten luottokortteja tai kotimaan osakeluottoja, sanoo Greg McBride, CFA, bankraten pääanalyytikko. Samaan aikaan asuntolainojen korot liikkuvat pitempien korkojen varassa.

”eniten asuntolainojen korkojen tasoon ja suuntaan vaikuttavat talouskasvun ja inflaation pitkän aikavälin näkymät”, McBride sanoo. ”Koska kiinnitykset pakataan yhteen arvopapereiksi ja myydään kiinnelainoina, se on tuotto sijoittajat vaativat ostaa näitä joukkovelkakirjoja, joka sanelee yleisen tason kiinnelainan korkoja.”

asuntolainojen korkotaso on hinnoiteltu yli Yhdysvaltain 10-vuotisen valtiovarainministeriön, jota sijoittajat pitävät riskittömänä sijoituksena. Hinnoittelun ero asuntolainojen korkojen ja 10 vuoden valtionkassan välillä kuvastaa riskiä, jonka sijoittajat kantavat kyseisten joukkovelkakirjojen hallussapidosta, McBride lisää.

”saattaa vaikuttaa nurinkuriselta, että 30 vuoden asuntolainakorot hinnoitellaan suhteessa 10 vuoden Valtionkassojen tuottoihin”, McBride sanoo, ”mutta kun nämä 30 vuoden asuntolainat paketoidaan yhteen obligaatioiksi, ne yleensä maksetaan 10 vuoden aikana, kun asunnonomistajat jälleenrahoittavat, muuttavat tai muuten maksavat lainansa pois etuajassa.”

taloustilanteella on merkitystä

se, mitä taloudessa tapahtuu ja erityisesti se, miten nämä tapahtumat vaikuttavat sijoittajien luottamukseen, vaikuttaa asuntolainojen hinnoitteluun. Kummallista kyllä, hyvät ja huonot talousuutiset vaikuttavat asuntolainojen korkojen suuntaan päinvastaisesti.

tämä todellisuus on täydessä esillä vuonna 2020. Asuntolainojen korot olivat matalia jo COVID-19: n alkaessa levitä Yhdysvalloissa kevään raju työllisyyden lasku ja menojen lasku painoivat korot vielä alemmas.

”huonot talousuutiset ovat usein hyviä uutisia asuntolainojen koroille”, McBride sanoo. ”Kun huoli taloudesta on suuri, sijoittajat hakeutuvat turvasatamiin, kuten valtion obligaatioihin ja kiinnelainoihin, mikä nostaa obligaatioiden hintoja mutta laskee niiden tuottoja.”

Hyvät talousuutiset — kuluttajien luottamuksen ja kulutuksen kasvu, positiivinen BKT: n kasvu ja vakaa osakemarkkina — ovat omiaan nostamaan asuntolainojen korkoja. Tämä johtuu siitä, että suurempi kysyntä tarkoittaa enemmän työtä lainanantajille, joilla on vain rajallinen määrä rahaa lainattavaksi ja työvoimaa lainojen alkuunpanoon, sanoo Jerry Selitto, toimitusjohtaja Better.com, nettilainanantaja.

että nukkuva jättiläinen nimeltään inflaatio

inflaatio on tavaroiden ja palveluiden hinnoittelun nousu ajan myötä, ja se on tärkeä vertailukohta talouskasvua mitattaessa. Inflaation kiihtyminen rajoittaa kuluttajien ostovoimaa, ja sen vastineen lainoittajat tekevät asuntolainojen korkoja määrittäessään.

lainanantajat joutuvat sopeuttamaan asuntolainojen korkoja tasolle, joka korvaa heikentyneen ostovoiman inflaation noustessa liian nopeasti. Lainanantajien on kuitenkin yhä saatava tuottoa ottamistaan lainoista, ja se vaikeutuu, kun kuluttajien ostovoima heikkenee.

samoin inflaatio on vastike, jonka sijoittajat tekevät halukkailla hinnoillaan ja vaatimillaan tuotoilla asuntolainoista ja muista jälkimarkkinoilta ostamistaan velkakirjoista.

vaikka inflaatio on pysynyt alhaisena vuosikymmeniä, jotkut taloustieteilijät varoittavat, että vuonna 2020 julkaistut biljoonat dollarit liittovaltion elvytystoimissa voivat mahdollistaa hintojen hiipimisen ylöspäin.

Alkuperäkustannukset (joten lainanantajat voivat pitää valot päällä)

toinen keskeinen näkökohta, jonka lainanantajat ottavat asuntolainoja hinnoittellessaan, on kyseisten asuntolainojen alkuperäkustannukset. Tämä sisältää tehtäviä, kuten käynnissä luotto tarkistaa, merkintäsitoumus, otsikko haku ja monia muita vaiheita lainanantajan on toteutettava käsitellä lainan.

vuoden 2008 asuntoromahduksen jälkeen toimeenpantu tiukempi lainasääntely on leikannut lainanantajien voittoja, kun he ovat muuttaneet järjestelmiään uusien säännösten mukaisiksi, Selitto sanoo. Se on nostanut asuntolainojen hintoja.

vuoden 2020 ensimmäisellä neljänneksellä asuntolainan alkuunpanokustannukset nousivat 7 982 dollariin lainaa kohti, kun edellisen neljänneksen 7 525 dollarista lainaa kohden oli asuntolaina Bankers Associationin mukaan. Se on jyrkkä kasvu yli tuotantokustannukset $6,535 per laina, että lainanantajat keskimäärin 2008 jotta 2019.

”hintoja määrittäessään lainanantajien on katsottava lähtökustannuksia ja päätettävä, mitkä marginaalit he haluavat näiden kustannusten yläpuolelle”, Selitto sanoo. ”Mitä tehokkaampi asuntolainojen valmistaja voi olla, sitä kilpailukykyisempiä ne ovat hinnoittelussa.”

Rahoitus-ja luottokuvasi

lainanantajien on varmistettava, että voit maksaa asuntolainasi takaisin, ja he tekevät sen arvioimalla maksukyvyttömyysriskisi. Lainanantajat kiinnittää huomiota velka-to-income, tai DTI, suhde, ja luotto pisteet. Sinun DTI suhde on summa kaikki kuukausittaiset velat (mukaan lukien uuden kuukausittaisen asuntolainan maksu) suhteessa bruttokuukausi tulot.

yleensä, mitä korkeampi DTI — suhteesi on, sitä riskialttiimpi olet (paperilla) lainanantajalle-ja sitä korkeampi korkosi on. Yleisenä nyrkkisääntönä perinteiset lainanantajat haluavat nähdä DTI-suhteesi pysyvän alle 43 prosentissa, mutta jotkut lainaohjelmat pitävät lainanottajia, joiden DTI-suhde on jopa 50 prosenttia.

luottopisteesi kertoo myös kyvystäsi hoitaa velkoja ja maksaa laskut ajallaan. Lainanottajat, joilla on pienempi luotto pisteet maksaa korkeampia korkoja ja on enemmän-rajoitettu laina vaihtoehtoja, jos niiden luotto on vähemmän-kuin-stellar.

asuntolainojen korkojen laskiessa myös DTI-suhteesi laskee, koska matalampi korko pudottaa kuukausittaista asuntolainaasi, joka sisältyy DTI-suhdelaskelmaasi. Silloin olisi varaa ostaa lisää taloa, Selitto sanoo.

Bottom line

kun asuntolainojen kysyntä kasvaa, lainanantajat saattavat joutua tilittämään piikin — ja siihen liittyvät käsittelykustannukset — asuntolainojen hinnoittelulla. Samoin kun kysyntä on tasaista tai laskee, lainanantajat joutuvat säätämään hinnoittelua houkutellakseen liiketoimintaa ja pitääkseen valot päällä, Selitto sanoo.

asuntolainojen korot ovat aina liikkuva kohde. Ne muuttuvat tunneittain, päivittäin ja viikoittain, ja on vaikea ajoittaa täydellisesti. Jos punnitset asunnon osto tai Jälleenrahoitus, se on hyvä idea ostoksia useita lainanantajia vertailla asuntolainan hinnat ja selvittää, milloin kannattaa lukita lainan.

Lue lisää:

• miten saada paras asuntolainakorko
• kuinka usein asuntolainakorkoja kannattaa vertailla?
• vaiheet parhaan asuntolainoittajan löytämiseksi