Si ha estado al borde de su asiento viendo el giro de las tasas hipotecarias en las últimas semanas, no está solo. Los compradores de vivienda y propietarios de viviendas que buscan refinanciar han entrado en acción para aprovechar las tasas récord bajas, lo que ayuda a compensar los desafíos de asequibilidad de la vivienda a medida que los precios de las viviendas continúan subiendo.

Pero, ¿por qué las tasas se han reducido drásticamente y, en términos más generales, qué impulsa los movimientos de las tasas hipotecarias? Las respuestas son un poco complejas, pero tendrán sentido después de explorar qué impulsa (y qué no) las tasas hipotecarias. Aquí hay un curso rápido acelerado que podría ahorrarle dinero en una nueva hipoteca o un refinanciamiento.

(a veces) comienza con la Reserva Federal

La Reserva Federal no fija las tasas hipotecarias, pero, a veces, las decisiones del banco central pueden influir en ellas. A medida que la pandemia de coronavirus golpeó la economía de Estados Unidos en 2020, la Fed dijo que mantendría las tasas cerca de cero en el futuro previsible.

Las decisiones de tarifas de la Reserva Federal normalmente impulsan productos a corto plazo, como tarjetas de crédito o líneas de crédito con garantía hipotecaria, dice Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate. Mientras tanto, las tasas hipotecarias se mueven en función de las tasas de interés a más largo plazo.

«Las perspectivas de crecimiento económico e inflación a más largo plazo son las que más influyen en el nivel y la dirección de las tasas hipotecarias», dice McBride. «Debido a que las hipotecas se empaquetan juntas en valores y se venden como bonos hipotecarios, es el rendimiento que los inversores exigen para comprar estos bonos lo que dicta el nivel general de las tasas hipotecarias.»

Los niveles de tasa hipotecaria tienen un precio superior al del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años, considerado por los inversores como una inversión libre de riesgo. El diferencial en los precios entre las tasas hipotecarias y el Tesoro a 10 años refleja el riesgo que corren los inversores por mantener esos bonos, agrega McBride.

«Puede parecer contradictorio que las tasas hipotecarias a 30 años tengan un precio relativo a los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años», dice McBride, «pero cuando estas hipotecas a 30 años se empaquetan juntas en bonos, en promedio, tienden a pagar durante un período de 10 años a medida que los propietarios refinancian, se mudan o pagan sus préstamos antes de tiempo.»

Las condiciones económicas juegan un papel

Lo que sucede en la economía y, específicamente, cómo esos eventos afectan la confianza de los inversores, influye en los precios de las hipotecas. Curiosamente, sin embargo, las buenas y malas noticias económicas tienen un impacto opuesto en la dirección de las tasas hipotecarias.

Esta realidad estará a la vista en 2020. Las tasas hipotecarias ya estaban bajas cuando la COVID-19 comenzó a propagarse en los Estados Unidos.Los fuertes descensos en el empleo y el gasto de la primavera empujaron las tasas aún más bajas.

«Malas noticias económicas a menudo es una buena noticia para los tipos de las hipotecas,» dice McBride. «Cuando la preocupación por la economía es alta, los inversores gravitan hacia inversiones de refugio seguro como bonos del Tesoro y bonos hipotecarios, lo que eleva los precios de los bonos pero reduce los rendimientos de esos bonos.»

Las buenas noticias económicas-el aumento de la confianza y el gasto de los consumidores, el crecimiento positivo del PIB y un mercado de valores sólido — tienden a elevar las tasas hipotecarias. Esto se debe a que la mayor demanda significa más trabajo para los prestamistas que solo tienen tanto dinero para prestar y mano de obra para originar préstamos, dice Jerry Selitto, presidente de Better.com, un prestamista hipotecario en línea.

Ese gigante dormido llamado inflación

La inflación es el aumento de los precios de los bienes y servicios a lo largo del tiempo, y es un punto de referencia importante para medir el crecimiento económico. El aumento de la inflación limita el poder adquisitivo de los consumidores, y esa es una consideración que los prestamistas hacen al establecer las tasas hipotecarias.

Los prestamistas tienen que ajustar las tasas hipotecarias a un nivel que compense la pérdida de poder adquisitivo cuando la inflación aumenta demasiado rápido. Después de todo, los prestamistas todavía necesitan obtener beneficios de los préstamos que originan, y eso se vuelve más difícil cuando el poder adquisitivo de los consumidores disminuye.

Asimismo, la inflación es una consideración que los inversores hacen en los precios que están dispuestos a pagar, y los rendimientos que exigen, en hipotecas y otros bonos que compran en el mercado secundario.

Mientras que la inflación se ha mantenido en niveles bajos durante décadas, algunos economistas advierten que billones de dólares en estímulo federal emitidos en 2020 podrían permitir que los precios suban lentamente.

Costos de originación (para que los prestamistas puedan mantener las luces encendidas)

Otra consideración clave que hacen los prestamistas al fijar el precio de los préstamos hipotecarios es el costo de originar dichas hipotecas. Eso incluye tareas como realizar una verificación de crédito, suscripción, una búsqueda de título y los muchos otros pasos que un prestamista debe tomar para procesar un préstamo.

Las regulaciones de préstamos más estrictas implementadas después del colapso de la vivienda de 2008 han reducido las ganancias de los prestamistas al cambiar sus sistemas para cumplir con las nuevas regulaciones, dice Selitto. Eso ha aumentado el costo de originar hipotecas.

En el primer trimestre de 2020, el costo de originar una hipoteca aumentó a 7 7,982 por préstamo, en comparación con 7 7,525 por préstamo del trimestre anterior, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Eso es un fuerte aumento sobre los costos de producción de 6 6,535 por préstamo que los prestamistas promediaron de 2008 a 2019.

«Al fijar los precios, los prestamistas tienen que mirar el costo de la originación y decidir qué márgenes quieren por encima de esos costos», dice Selitto. «Cuanto más eficiente puede ser un fabricante de hipotecas, más competitivos son en cuanto a precios.»

Su imagen financiera y crediticia

Los prestamistas tienen que asegurarse de que pueda pagar su hipoteca, y lo hacen evaluando su riesgo de incumplimiento. Los prestamistas prestan mucha atención a su relación deuda / ingreso, o DTI, y a su puntaje de crédito. Su ratio DTI es la suma de todas sus deudas mensuales (incluido el nuevo pago mensual de la hipoteca) en relación con su ingreso mensual bruto.

En general, cuanto mayor sea su ratio DTI, más riesgoso aparecerá (en papel) ante un prestamista, y mayor será su tasa de interés. Como regla general, los prestamistas convencionales quieren que su proporción de DTI se mantenga por debajo del 43 por ciento, pero algunos programas de préstamos considerarán a los prestatarios con una proporción de DTI tan alta como el 50 por ciento.

Su puntaje de crédito es otro indicador de su capacidad para administrar deudas y pagar facturas a tiempo. Los prestatarios con un puntaje de crédito más bajo pagan tasas de interés más altas y tienen opciones de préstamo más limitadas si su crédito es menos que estelar.

A medida que caen las tasas hipotecarias, su ratio DTI también disminuye, porque una tasa más baja reducirá su pago hipotecario mensual, que se incluye en su cálculo de ratio DTI. Como resultado, podría permitirse comprar más casa, dice Selitto.

Resultado final

Cuando la demanda de hipotecas aumenta, es posible que los prestamistas tengan que tener en cuenta el aumento de los precios de las hipotecas y los costos de procesamiento involucrados. Del mismo modo, cuando la demanda es plana o baja, los prestamistas tienen que ajustar los precios para atraer negocios y mantener las luces encendidas, dice Selitto.

Las tasas hipotecarias son siempre un objetivo móvil. Cambian cada hora, diariamente y semanalmente, y son difíciles de cronometrar perfectamente. Si está sopesando la compra o refinanciación de una casa, es una buena idea hacer compras con varios prestamistas para comparar las tasas hipotecarias y averiguar cuándo debe bloquear su préstamo.

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