Wenn Sie in den letzten Wochen die Hypothekenzinsen beobachtet haben, sind Sie nicht allein. Hauskäufer und Hausbesitzer, die sich refinanzieren möchten, sind in Aktion getreten, um die rekordniedrigen Zinssätze zu nutzen, Dies trägt dazu bei, die Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum auszugleichen, da die Immobilienpreise weiter steigen.

Aber warum sind die Zinssätze stark gesunken und was treibt die Hypothekarzinsbewegungen im weiteren Sinne an? Die Antworten sind etwas komplex, aber sie werden Sinn machen, nachdem wir untersucht haben, was die Hypothekenzinsen antreibt (und was nicht). Hier ist ein kurzer Crashkurs, mit dem Sie Geld für eine neue Hypothek oder eine Refinanzierung sparen können.

Es beginnt (manchmal) mit der Federal Reserve

Die Federal Reserve legt keine Hypothekenzinsen fest, aber manchmal können die Entscheidungen der Zentralbank sie beeinflussen. Als die Coronavirus-Pandemie die US-Wirtschaft im Jahr 2020 traf, sagte die Fed, sie werde die Zinsen auf absehbare Zeit nahe Null halten.

Die Zinsentscheidungen der Fed treiben typischerweise kurzfristigere Produkte wie Kreditkarten oder Home-Equity-Kreditlinien voran, sagt Greg McBride, CFA, Bankrate der Chief Financial Analyst. In der Zwischenzeit bewegen sich die Hypothekenzinsen auf der Grundlage längerfristiger Zinssätze.“Es sind die längerfristigen Aussichten für Wirtschaftswachstum und Inflation, die den größten Einfluss auf die Höhe und Richtung der Hypothekenzinsen haben“, sagt McBride. „Da Hypotheken zu Wertpapieren zusammengefasst und als Hypothekenanleihen verkauft werden, bestimmt die Rendite, die Anleger beim Kauf dieser Anleihen verlangen, das allgemeine Niveau der Hypothekenzinsen.“Das Hypothekenzinsniveau liegt über dem des 10-jährigen US-Finanzministeriums, das von Anlegern als risikofreie Investition angesehen wird. Die Preisspanne zwischen den Hypothekenzinsen und dem 10-jährigen Treasury spiegelt das Risiko wider, das Anleger für das Halten dieser Anleihen tragen, fügt McBride hinzu.“Es mag kontraintuitiv erscheinen, dass 30-jährige Hypothekenzinsen im Verhältnis zu den Renditen von 10-jährigen Staatsanleihen festgesetzt werden“, sagt McBride, „aber wenn diese 30-jährigen Hypotheken im Durchschnitt zu Anleihen zusammengefasst werden, neigen sie dazu, sich über einen Zeitraum von 10 Jahren auszuzahlen, wenn Hausbesitzer ihre Kredite vorzeitig refinanzieren, umziehen oder anderweitig auszahlen.“

Die wirtschaftlichen Bedingungen spielen eine Rolle

Was in der Wirtschaft passiert und insbesondere, wie sich diese Ereignisse auf das Vertrauen der Anleger auswirken, beeinflusst die Hypothekenpreise. Seltsamerweise haben gute und schlechte Wirtschaftsnachrichten jedoch einen gegenteiligen Einfluss auf die Richtung der Hypothekenzinsen.

Diese Realität wird 2020 voll zur Geltung kommen. Die Hypothekenzinsen waren bereits niedrig, als sich COVID-19 in den USA ausbreitete.

„Schlechte Wirtschaftsnachrichten sind oft gute Nachrichten für Hypothekenzinsen“, sagt McBride. „Wenn die Besorgnis über die Wirtschaft groß ist, tendieren die Anleger zu sicheren Anlagen wie Staatsanleihen und Hypothekenanleihen, was die Anleihepreise in die Höhe treibt, die Renditen dieser Anleihen jedoch senkt.“Gute Wirtschaftsnachrichten – ein Anstieg des Verbrauchervertrauens und der Ausgaben, ein positives BIP—Wachstum und ein solider Aktienmarkt – tendieren dazu, die Hypothekenzinsen in die Höhe zu treiben. Das liegt daran, dass die höhere Nachfrage mehr Arbeit für Kreditgeber bedeutet, die nur so viel Geld zu leihen haben und Arbeitskräfte, um Kredite zu vergeben, sagt Jerry Selitto, Präsident von Better.com , ein Online-Hypothekengeber.

Dieser schlafende Riese namens Inflation

Inflation ist der Anstieg der Preise für Waren und Dienstleistungen im Laufe der Zeit und ein wichtiger Maßstab für die Messung des Wirtschaftswachstums. Die steigende Inflation begrenzt die Kaufkraft der Verbraucher, und das ist eine Überlegung, die Kreditgeber bei der Festlegung von Hypothekenzinsen machen.Die Kreditgeber müssen die Hypothekenzinsen auf ein Niveau anpassen, das die erodierte Kaufkraft ausgleicht, wenn die Inflation zu schnell ansteigt. Schließlich müssen Kreditgeber mit den Krediten, die sie vergeben, immer noch Gewinne erzielen, und das wird schwieriger, wenn die Kaufkraft der Verbraucher abnimmt.Ebenso ist die Inflation eine Überlegung, die Anleger bei den Preisen, die sie bereit sind zu zahlen, und den Renditen, die sie verlangen, für Hypotheken und andere Anleihen, die sie auf dem Sekundärmarkt kaufen, machen.Während die Inflation seit Jahrzehnten auf einem niedrigen Niveau bleibt, warnen einige Ökonomen, dass Billionen von Dollar an Bundesanreizen im Jahr 2020 die Preise in die Höhe treiben könnten.

Entstehungskosten (damit Kreditgeber das Licht anlassen können)

Eine weitere wichtige Überlegung, die Kreditgeber bei der Preisgestaltung von Wohnungsbaudarlehen treffen, sind die Kosten für die Entstehung dieser Hypotheken. Dazu gehören Aufgaben wie das Ausführen einer Bonitätsprüfung, das Underwriting, eine Titelsuche und die vielen anderen Schritte, die ein Kreditgeber unternehmen muss, um einen Kredit zu bearbeiten.Strengere Kreditvergabebestimmungen, die nach dem Wohnungscrash 2008 eingeführt wurden, haben die Gewinne der Kreditgeber reduziert, da sie ihre Systeme geändert haben, um den neuen Vorschriften zu entsprechen, sagt Selitto. Das hat die Kosten für die Entstehung von Hypotheken in die Höhe getrieben.Im ersten Quartal 2020 stiegen die Kosten für die Entstehung einer Hypothek auf 7.982 USD pro Darlehen, gegenüber 7.525 USD pro Darlehen im Vorquartal, so die Mortgage Bankers Association. Das ist ein starker Anstieg gegenüber den Produktionskosten von 6.535 US-Dollar pro Darlehen, die die Kreditgeber von 2008 bis 2019 gemittelt haben.

„Bei der Festlegung der Preise müssen die Kreditgeber die Entstehungskosten berücksichtigen und entscheiden, welche Margen sie über diesen Kosten haben wollen“, sagt Selitto. „Je effizienter ein Hersteller von Hypotheken sein kann, desto wettbewerbsfähiger sind sie bei der Preisgestaltung.“

Ihr Finanz- und Kreditbild

Kreditgeber müssen sicherstellen, dass Sie Ihre Hypothek zurückzahlen können, und das tun sie, indem sie Ihr Ausfallrisiko bewerten. Lenders achten Sie genau auf Ihre Schulden-to-Income, oder DTI, Verhältnis und Ihre Kredit-Score. Ihr DTI-Verhältnis ist die Summe aller Ihrer monatlichen Schulden (einschließlich der neuen monatlichen Hypothekenzahlung) im Verhältnis zu Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen.

Je höher Ihr DTI—Verhältnis ist, desto riskanter erscheinen Sie einem Kreditgeber (auf dem Papier) – und desto höher ist Ihr Zinssatz. Als Faustregel gilt: Herkömmliche Kreditgeber möchten, dass Ihre DTI-Quote unter 43 Prozent bleibt, aber einige Kreditprogramme berücksichtigen Kreditnehmer mit einer DTI-Quote von bis zu 50 Prozent.Ihr Kredit-Score ist ein weiterer Indikator für Ihre Fähigkeit, Schulden zu verwalten und Rechnungen pünktlich zu bezahlen. Kreditnehmer mit einem niedrigeren Kredit-Score zahlen höhere Zinsen und haben mehr begrenzte Kreditoptionen, wenn ihr Kredit weniger als stellar ist.Wenn die Hypothekenzinsen fallen, sinkt auch Ihre DTI-Quote, da eine niedrigere Rate Ihre monatliche Hypothekenzahlung senkt, die in Ihrer DTI-Ratio-Berechnung enthalten ist. Infolgedessen könnten Sie es sich leisten, mehr Haus zu kaufen, sagt Selitto.

Fazit

Wenn die Nachfrage nach Hypotheken steigt, müssen die Kreditgeber möglicherweise den Anstieg der Hypothekenpreise und die damit verbundenen Bearbeitungskosten berücksichtigen. Ebenso, wenn die Nachfrage flach ist oder fällt, müssen Kreditgeber die Preise anpassen, um Geschäfte anzuziehen und die Lichter an zu halten, sagt Selitto.

Hypothekenzinsen sind immer ein bewegliches Ziel. Sie ändern sich stündlich, täglich und wöchentlich und sind schwer perfekt zu timen. Wenn Sie einen Hauskauf erwägen oder refinanzieren, ist es eine gute Idee, bei mehreren Kreditgebern einzukaufen, um die Hypothekenzinsen zu vergleichen und herauszufinden, wann Sie Ihr Darlehen sperren sollten.

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