hvad betyder afskærmning, præcis? Enkelt sagt tillader afskærmningsprocessen en långiver at inddrive det skyldige beløb på et misligholdt lån ved at sælge eller tage ejerskab af ejendommen. Ifølge Realtytracs Amerikanske Afskærmningsmarkedsrapport fra 29.maj 2020 var der 330.105 ejendomme i “et eller andet stadium af afskærmning (standard, auktion eller bankejet)” i USA, så det er næppe en usædvanlig begivenhed.

Hvis du (eller en elsket) står over for afskærmning, skal du sørge for at forstå processen. Mens der er variation fra stat til stat, er der normalt seks faser af en afskærmning procedure.

fase 1: Betalingsstandard

en betalingsstandard opstår, når en låntager har gået glip af mindst en pantebetaling. Långiveren sender en meddelelse om ubesvaret betaling, der angiver, at den endnu ikke har modtaget den måneds betaling.

typisk, afdrag på realkreditlån forfalder på den første dag i hver måned, og mange långivere tilbyder en afdragsfri periode indtil den 15.i måneden. Derefter kan långiveren opkræve et gebyr for forsinket betaling og sende den ubesvarede betalingsmeddelelse.

Når to betalinger er gået glip af, vil långiveren ofte følge op med et efterspørgselsbrev. Dette er mere alvorligt end en ubesvaret betalingsmeddelelse. På dette tidspunkt kan långiveren dog stadig være villig til at arbejde sammen med låntageren for at træffe foranstaltninger til at indhente betalinger. Låntager ville normalt nødt til at eftergive de forsinkede betalinger inden for 30 dage efter modtagelsen af brevet.

fase 2: meddelelse om standard

en meddelelse om standard (NOD) sendes efter 90 dages ubesvarede betalinger. I nogle stater, meddelelsen placeres fremtrædende på hjemmet. På dette tidspunkt, vil lånet blive overdraget til långiverens afskærmning afdeling i samme amt, hvor ejendommen er beliggende. Låntageren informeres om, at meddelelsen vil blive registreret.långiveren vil typisk give låntageren yderligere 90 dage til at afvikle betalingerne og genindføre lånet. Dette kaldes ” genindførelsesperiode.”

fase 3: Meddelelse om Trustees salg

hvis lånet ikke er opdateret inden for de 90 dage efter meddelelsen om misligholdelse, registreres en meddelelse om trustees salg i det amt, hvor ejendommen er beliggende.

långiveren skal også generelt offentliggøre en meddelelse i Lokalavisen i tre uger, der angiver, at ejendommen vil være tilgængelig på offentlig auktion. Alle ejerens navne vil blive trykt i meddelelsen og avisen, sammen med en juridisk beskrivelse af ejendommen, dens adresse, og hvornår og hvor salget finder sted.

fase 4: Trustees salg

ejendommen er nu placeret til offentlig auktion og vil blive tildelt den højestbydende, der opfylder alle de nødvendige krav. Långiveren (eller firmaet, der repræsenterer långiveren) beregner et åbningsbud baseret på værdien af det udestående lån og eventuelle panterettigheder, ubetalte skatter og omkostninger forbundet med salget.

når højestbydende er bekræftet, og salget er afsluttet, vil en trustees gerning ved salg blive leveret til den vindende byder. Ejendommen ejes derefter af køberen, der har ret til øjeblikkelig besiddelse.

Fase 5: Ejendomsejet (REO)

hvis ejendommen ikke sælges under den offentlige auktion, bliver långiveren ejer og forsøger at sælge ejendommen gennem en mægler eller med hjælp fra en ejendomsejet (REO) kapitalforvalter. Disse egenskaber er ofte omtalt som” bank ejet, ” og långiver kan fjerne nogle af panterettigheder og andre udgifter i et forsøg på at gøre ejendommen mere attraktiv.

fase 6: udsættelse

låntageren kan ofte blive i hjemmet, indtil den har solgt enten gennem en offentlig auktion eller senere som en REO-ejendom. På dette tidspunkt sendes en udsættelsesmeddelelse, der kræver, at alle personer forlader lokalerne med det samme.

der kan gives flere dage for at give beboerne tilstrækkelig tid til at fjerne personlige ejendele. Derefter vil den lokale sheriff typisk besøge ejendommen og fjerne folket og eventuelle resterende ejendele. Sidstnævnte opbevares og kan hentes på et senere tidspunkt mod et gebyr.

bundlinjen

i hele afskærmningsprocessen vil mange långivere forsøge at arrangere låntageren for at blive fanget på lånet og undgå afskærmning. Det åbenlyse problem er, at når en låntager ikke kan opfylde en betaling, bliver det stadig vanskeligere at indhente flere betalinger.

hvis der er en chance for, at du kan indhente betalinger—for eksempel har du lige startet et nyt job efter en periode med arbejdsløshed—er det værd at tale med din långiver. Hvis en afskærmning er uundgåelig, kan det at vide, hvad man kan forvente i hele processen, hjælpe dig med at forberede dig til de seks faser af afskærmning.