før du lægger et tilbud på en condo i en bygning, der stadig er under udvikling eller på anden måde ikke-garanterbar, skal du være opmærksom på de finansieringshindringer, du kan løbe ind i.

et ejerlejlighed anses for ikke-berettiget, når det ikke opfylder Fannie Mae og Freddie Macs realkreditfinansieringskriterier. Ud over boligkøberens kvalifikationer til finansiering af købslånet, disse enheder stiller yderligere forventninger til condo-samfundet.

fordi Fannie Mae og Freddie Mac køber konventionelle realkreditlån på det sekundære marked, hvis lejligheden ikke opfylder deres kriterier, vil ingen af enhederne købe lånet. Store långivere, der sælger lån i stort antal, vil ikke udstede et condo pant, der ikke kan sælges (sammen med andre realkreditlån, der er udstedt).

begge enheder har en lang liste over krav til køb af condo realkreditlån. For at være berettiget skal et condo-samfund opfylde følgende kvalifikationer, blandt andre:

• byggeri skal være komplet.
• mere end halvdelen af enhederne skal være ejerbesat.
• ingen person eller virksomhed kan eje mere end 10 procent af condo-enhederne i samfundet; dette inkluderer udvikleren.
• boligejerforeningen skal være under kontrol af beboerne i modsætning til bygherren.
• mere end 75 procent af beboerne skal være aktuelle med HOA-gebyrerne.
• HOA kan ikke navngives i nogen aktuelle retssager.
• hvis samfundet ikke udelukkende er til privat brug, skal kommercielt rum være 25 procent eller mindre af det samlede bygningsareal.

Når du ser ud til at købe et ejerlejlighed, er det vigtigt at vide på forhånd, om projektet opfylder standarden for den långiver, du har til hensigt at arbejde med.

Hvordan finder jeg ud af, om en lejlighed er berettiget?

en nem måde for alle at afgøre, om en condo er berettiget, er at kontrollere både VA og FHA godkendte condos lister. Hvis lejligheden bygning du kigger på er på listen, bør det være fuldt berettiget.

gå ikke i panik, hvis din bygning ikke er på listen. Der er en chance for, at bygningen stadig er berettiget, men at blot ingen i foreningen har forsøgt at få det VA eller FHA godkendt.

i sidste ende er det ikke dit ansvar at afgøre, om en lejlighed er berettiget. Din långiver og ejendomsmægler vil gøre arbejdet på dine vegne. Dette indebærer typisk at sende et spørgeskema til husejerforeningen og derefter analysere resultaterne.

typer af ikke-garanterbare ejerlejligheder

ikke-garanterbare ejerlejligheder kan opdeles i to forskellige kategorier: fremtidige garanterbare og permanent ikke-garanterbare.

en fremtidig garanterbar ejerlejlighed vil blive berettiget i fremtiden. Lad os sige, at du køber en lejlighed i et kompleks, der opfylder alle regeringens betingelser, bortset fra at komplekset stadig har planlagt yderligere faser. På købstidspunktet vil din lejlighed blive betragtet som ikke-berettiget under Fannie Mae og Freddie Macs kriterier, da hele komplekset ikke er komplet. Din lejlighed bliver dog berettiget, når disse faser er afsluttet.

et andet eksempel er, hvis forholdet mellem ejerboliger ændres. Overvej at bygningens HOA fastsætter en grænse for antallet af enheder, der kan lejes ud. Dette ville tvinge visse ejere til enten at bo i enhederne selv eller sælge. På den ene eller anden måde, bygningen ville være i overensstemmelse med ejerens belægningsregler, der er fastlagt af regeringen, og blive berettiget.

Du kan forvente mere favorable vilkår fra din långiver, hvis der er en stærk grund til at tro, at lejligheden vil blive berettiget i fremtiden.

en permanent ikke-garanterbar condo vil aldrig opfylde Frannie Mae og Freddie Macs kriterier. Dette kan være projekter, hvor en stor procentdel af kvadratmeter er dedikeret til kommercielt rum, eller hvis der er en meget stor procentdel af huslejer i bygningen.

det er usandsynligt, at disse grundlæggende aspekter vil ændre sig i fremtiden, hvilket betyder, at condo-bygningen permanent ikke kan garanteres.

risikoen ved at købe en ikke-garanteret Lejlighed

mens det stadig er muligt at købe en lejlighed med finansiering, hvis det viser sig at være ikke-garanteret, er der nogle yderligere risici og omkostninger at overveje. Her er de fire faktorer, der skal nøje afvejes, hvis du overvejer køb af en ikke-garanterbar condo.

1. Oplysninger i sidste øjeblik. For at afgøre, om en lejlighed er berettiget, sender långivere et spørgeskema til condo HOA for at få svar om andre enheder, enhver nuværende retssag og mere. Men en af de mest frustrerende problemer med en ikke-garantiable condo er, at du kan lære, at en konventionel lån ikke vil arbejde blot dage før den planlagte slutdato.

spørgsmålet her er, at långiveren typisk ikke bestiller condo-spørgeskemaet, før vurderingen er udført.

for at undgå at miste ud på din condo køb eller skubbe tilbage din afsluttende dato, forhøre sig om et lån officer erfaring med ikke-garanterbare condo tilbud, før du selv begynde deres ansøgningsproces.

2. Store långivere vil ikke rokke. Hvis du oprindeligt havde til hensigt at finansiere dit pant gennem en større långiver som f.eks.

disse større långivere foretrækker at fokusere på A-papir og rene, nemme tilbud. Mellem-til små långivere vil være dem, der har nogle undtagelses processer på plads, eller alternative investorer, der vil købe det Pant fra dem.

store långivere udstede så mange lån på en regelmæssig basis, at de ikke har evnen til at tage på et realkreditlån, at de ikke kan sælge på det sekundære marked med deres andre realkreditlån. En mindre bank eller kreditforening kan muligvis overveje et lån fra sag til sag, da det ikke sælger realkreditlån på det sekundære marked i samme volumen.

den type pant, der typisk er tilgængelig for en ikke-garanterbar lejlighed, er et porteføljelån, som ikke pakkes om og sælges på det sekundære marked, men opbevares af den oprindelige långiver som en del af sin investeringsportefølje.

3. Mindre ønskelige satser. Ved at forfølge ikke-konventionelle udlån ser du også på en højere rente, end du ville betale med et konventionelt lån. Hvis långiveren vil tage en større risiko for dig og din lejlighed, vil de kræve et højere afkast af deres investering for at påtage sig denne ekstra risiko.

du vil normalt forventes at give en større udbetaling – så meget som 30 procent.

et andet alternativ er at anmode om en begrænset gennemgang af Freddie Mac, som fjerner nogle af de nødvendige kriterier for at betragte samfundet som berettiget. Dette kræver dog, at du lægger mindst 10 procent af købsprisen i en forskudsbetaling eller mere, afhængigt af hvor du bor, og hjemmet skal være din primære bopæl, blandt andre nødvendige kriterier.

4. Vedrørende condo samfund betingelser. Den største bekymring du bør have om en ikke-garantiable condo er, hvis det er en god investering for dine penge. Fannie Mae og Freddie Mac kræver mange kvalifikationer for at overveje en condo, der kan garanteres – og nogle af disse røde flag skal få dig til at genoverveje dit køb.

for eksempel hvis det er aktiv retssag med et usikkert beløb, som samfundet muligvis skal betale, er en enorm bekymring, især hvis det er uden for condo-foreningens reserver, da husejere i samfundet bliver nødt til at kompensere for omkostningerne.

hvis nogen oplysninger om condo fællesskabets kvalifikationer modregne en alarm, genoverveje dit køb, før du tager på en højere rente eller større udbetaling.

Hvis du, eller nogen du kender overvejer at købe eller sælge et hjem i Columbus, Ohio bedes du ringe til os, og vi hjælper dig gerne!

Opland Group har specialiseret sig i salg af fast ejendom, luksus hjem salg, Short salg i; 43209 Columbus 43201 43206 43214 43215 Delvare 43015 centrum Dublin 43016 43017 Gahanna 43219 43230 Grandse højder 43212 Galena 43021 Hilliard 43026 43035 nye Albany 43054 Pickerington 43147 Polaris 43065 øvre Arlington 43220 43221 vesterville 43081 43082 Værdington 43235

Forbind med os