lige da jeg troede, jeg ville tage en pause fra at rapportere om virkningen af covid-19-pandemien på Chicago ejendomsmarkedet, løber jeg over denne artikel: Chicago-boligpriserne stiger. Her er hvorfor. Denne artikel og overskrift er stort set hentet fra en Crains artikel, der gør det tilfældet, at ejendomspriserne trodser krisen og påpeger, at median huspriserne kører 2.9% forud for sidste år, lagerbeholdningen er stram, antallet af visninger stiger, og lister får flere tilbud. Men jeg har fortalt dig, at himlen er falling…so hvad foregår der her?

Nå, jeg tager ikke fejl. Selvfølgelig ikke. Og Crains data er heller ikke forkerte. Spørgsmålet er, hvordan du fortolker dataene. Først og fremmest bemærke, at Crains artikel fokuserer på hele metroområdet, mens jeg har fokuseret på bare Chicago. Jeg kommer tilbage til det lidt senere, men lad os først grave i dataene.

den første ting, jeg vil påpege, er en af mine yndlingsdøde heste. Ved flere lejligheder har jeg forklaret, hvordan median huspriser ikke fortæller dig noget om huspriser. Det viser sig, at hvad der foregår lige nu er et perfekt eksempel på blot et af de punkter, jeg lavede i det gamle indlæg. I April Chicago median huspriserne steg med 9.2% i forhold til sidste år. Lyder imponerende, ikke? Men i stedet for at repræsentere en 9.2% stigning i boligpriserne alt det virkelig repræsenterer er et skift i salget til dyrere boliger som lavere indkomst boligkøbere er blevet ramt meget hårdere end øvre indkomst boligkøbere.

dataene bærer dette ud på ingen usikre vilkår. Kun 414 boliger solgt under $200k, hvilket er et fald på 36.4% fra sidste år. Der var dog kun et fald på 15.9% i boligsalget mellem $200 – 500k og et fald på 11.9% i boliger mellem $500 K – $1 MM. mens der var et fald på 37.8% i boligsalget over $1 MM, der er et meget mindre segment af markedet – kun 79 enheder solgt i April. Så dette skift forklarer stort set stigningen i median huspriserne.

nu, hvis du vil vide, hvordan priserne på boliger virkelig reagerer, bliver du nødt til at vente et stykke tid på, at Case Shiller-numrene kommer ud. Men som jeg påpegede for en måned siden Chicago home price futures forudsiger en temmelig dyster fremtid.

Hjemmeopgørelse

jeg har dækket hjemmeopgørelse i mine ugentlige opdateringer om virkningen af Covid-19 på Chicago ejendomsmarkedet. Alle fokuserer på det absolutte lagerbeholdningsniveau, som faktisk er nede. Men når du konverterer det til uger med levering til den nuværende sats, hvor kontrakter skrives, er lagerbeholdningen faktisk op en hel del fra sidste år.

viser aktivitet

jeg har ikke rigtig fokuseret for meget på at vise aktivitet, fordi den kun har været tilgængelig for mig på det månedlige niveau, men jeg burde have påpeget, at som du ville forvente, at vise aktivitet har været langt nede. Marts fremvisninger pr notering i Chicago gik fra 5.8 sidste år til 4.8 i år, mens April fremvisninger gik fra 5.3 til 3.5. Men antallet af visninger, før du får en kontrakt, ændrede sig ikke rigtig. Og derfor er kontraktaktiviteten så lav. Køberne er der bare ikke.

det er ikke at sige, at tingene ikke bliver bedre, hvilket er Dennis Rodkins punkt. Han er forfatter til Crains artikel ovenfor, og han var venlig nok til at henlede min opmærksomhed på en graf, der er tilgængelig via visningstid, som hjælper med at planlægge vores visninger. Disse grafer ser på at vise aktivitet – for hele Illinois-i forhold til begyndelsen af året, så du ikke direkte kan fortælle, hvordan det sammenlignes med sidste år. Men jeg synes, det er sikkert at sige, at tingene oprindeligt blev rigtig dårlige, og nu er de ganske lidt bedre, men ikke helt tilbage til det normale.

visninger tankede, da vi gik i isolation, men de har været ved at komme sig lige siden

flere tilbud

Vi hører ofte om flere tilbudssituationer i forbindelse med et varmt marked, men jeg ved aldrig, hvad jeg skal lave af disse historier. Først, dette er altid anekdotiske oplysninger, som jeg har tendens til at ignorere. Og så ved du aldrig, om de mange tilbud var resultatet af, at markedet var varmt, eller om emneegenskaberne bare var underprisede. For eksempel taler Crains artikel om en 2 værelses lejlighed i byen, der fik 11 tilbud efter kun et par dage på markedet. Den enhed var underpris. Det var en 1343 kvadratfod enhed prissat til $290k sammenlignet med en 1170 kvadratfod enhed, der solgte for $286k på kun 4 dage tilbage i begyndelsen af februar. Ikke underligt, at det fik 11 tilbud.

Chicago Vs. Forstæderne

som jeg nævnte i begyndelsen af dette indlæg, kiggede Crains artikel på data for hele metroområdet, mens jeg har været fokuseret på Chicago. Det viser sig, at forstæderne klarer sig bedre end byen, og det kan muligvis afspejle en pludselig utilfredshed med tætpakkede byområder i lyset af risikoen ved smitte. Der har været historier om byens forstæder, der har set et boom i interesse for nylig.

så hvordan ved jeg, at forstæderne klarer sig bedre end byen? Det klareste bevis er i antallet af kontrakter, der skrives. For April Chicago var nede 51.6% fra sidste år. Du Page county var kun lidt bedre med et fald på 45,4%. Kane county var dog kun nede på 33,9%, og Lake county var kun nede på 36,8%. Så alle data for Chicago vil sandsynligvis se værre ud end det gør for hele metroområdet.

alligevel, som du kan se, kan det være lidt for tidligt at erklære sejr for Chicago ejendomsmarkedet. Ting arbejder langsomt tilbage til det normale, men det er svært at forestille sig, at markedet ikke bliver såret, da vi uundgåeligt kæmper mod recession.

#RealEstate #ChicagoRealEstate #Coronavirus

Gary Lucido er Præsident for Lucid Realty, Chicago-områdets Ejendomsmægler med fuld service, der tilbyder rabatter på boligkøbere og rabatprovisioner. Hvis du vil holde dig opdateret på Chicago ejendomsmarkedet eller få en insiders syn på ejendomsbranchens sømagtige underliv, kan du abonnere på at blive reel via e-mail ved hjælp af nedenstående formular. Sørg for at bekræfte din e-mail-adresse, når du modtager bekræftelsesmeddelelsen.