tro det eller ej, at få et pant fra en bank er ikke den eneste måde at finansiere køb af et hjem. Faktisk kan sælger-finansiering i fast ejendom og især sælger carry-back realkreditlån ofte være et levedygtigt alternativ til en traditionel realkreditlån.

Hvis du spekulerer på, hvad en sælger carry-back pant er, læs videre nedenfor. Dette er din guide til carry-back pant proces.

hvad er sælger carry-back realkreditlån?

i fast ejendom, sælger carry-back realkreditlån falder ind under paraplyen af ejer finansiering. Ejer finansiering, eller sælger finansiering, som også er kendt som “sælger finansiering” eller “giver en bedrift pant”, opstår, når i stedet for at få et realkreditlån fra en bank eller långiver til at købe ejendommen, ejeren vil finansiere boliger til salg. Når salget går igennem, er køberen derefter ansvarlig for at foretage regelmæssige afdrag til sælgeren i bytte for egenkapital i ejendommen.

selvom udtrykket “ejer carry kontrakt” kan undertiden bruges til at henvise til en ejendom, der er helt finansieret af sælgeren, med en carry-back realkreditlån, typisk sælger accepterer at finansiere bare en del af boligens købspris.

i dette tilfælde, mens størstedelen af pengene kan komme fra et traditionelt banklån, kan sælgeren muligvis acceptere at finansiere en ekstra procentdel af købsprisen, hvilket giver køberen mulighed for at foretage en mindre udbetaling.

når ejeren bærer vilkår er aftalt, er de typisk sikret ved at oprette et pant og et pantebrev. Selvom, disse aftaler kan også dokumenteres med en jordkontrakt eller tillidserklæring. Men når dokumenterne er registreret, bliver enhver sælger, der finansierer realkreditlån, et ekstra juniorlån på ejendommen.

hvordan det hele virker: en sælger carry-back pant eksempel

lad os sige køberen accepterer at købe hjem for $100.000. De er dog kun i stand til at få bankfinansiering for op til $80.000, og de har kun sparet $10.000 til en forskudsbetaling. I denne situation, i stedet for at lade salget falde igennem, kan de to parter muligvis nå til enighed om, at sælgeren finansierer et boliglån til en værdi af de endelige $10.000. Med andre ord vil ejeren bære lånet på ti tusind dollars.

grunde til at overveje en carry-back pant

traditionelt, sælger carry-back realkreditlån er for det meste ses i ned ejendomsmarkeder. Når alt kommer til alt giver sælgerfinansieringslån købere, der muligvis ikke er godkendt til bankfinansiering, chancen for at blive boligejer.

under de rigtige omstændigheder kan det være en vind-vind situation. Køberen får den finansiering, de har brug for til at købe et hjem, og sælgeren er i stand til at sælge deres hjem, ofte med en bedre afkast, end de ville få med en anden investering af samme størrelse.

kort sagt, ejendomme, der tillader tilbageførsel af lån, får normalt en højere salgspris. For deres del kan købere være villige til at betale mere, hvis det betyder, at de har en levedygtig vej til at blive boligejer. På sælgerens ende kan de få flere penge ud af salget af deres investering, plus de kan ofte opkræve renter for at kompensere dem for besværet med at skulle handle som en bank.

potentielle ulemper ved et carry-back pant

den største ulempe ved at acceptere at carry-back et pant er, at du tager en risiko. Der er en risiko for, at køberen kan stoppe med at foretage regelmæssige betalinger på hjemmet, på hvilket tidspunkt du ville være ansvarlig for at indlede afskærmning procedure.

derudover, selvom du har solgt dit hjem, hvis du accepterer månedlige betalinger, det vil tage dig lang tid at få dækket din investering.

selvom det kan være rart at have en ekstra kilde til månedlig indkomst, vil du ikke være i stand til at tage pengene fra salget af dit hjem og udnytte det til at købe noget andet på samme måde som du ville, hvis du solgte til en køber, der havde brugt bankfinansiering.

salg af dit carry-back pant

heldigvis er der et godt medium, hvor du kan tilbyde sælgerfinansiering for at finde en køber til dit hjem og stadig modtage et engangsbeløb. Du kan sælge en pant note, som du foretaget tilbage til en investor som Amerinote.

Husk, at investorer skal se en fordel ved at købe en pantebrev, hvilket betyder, at de sandsynligvis vil købe den til en nedsat pris. Når det er sagt, er der flere faktorer, der går ind for at bestemme, hvordan en pantebrev er prissat.

faktorer, der påvirker salgsprisen for pantebrev

krydderier: udtrykket “krydderier” henviser til købers betalingshistorik. En sælger, der har modtaget rettidige betalinger i et år eller mere, får et bedre bud end en, der ikke har den samme dokumenterede track record.

forholdet mellem lån og værdi: Da højere lån-til-værdi-forhold udgør en større risiko for investoren, står sælgere med disse noter ofte over for stejlere rabatter.

rente: på den anden side betyder højere renter mere overskud for investoren, så jo højere din rente er, jo lavere bliver din rabat.

amortisering: kortere amortisering pant vilkår betyde, at en investering vil betale sig før. Med det i tankerne vil investorer normalt betale flere penge for lån med kortere vilkår.

anvendelse: Endelig vil en pant note, der omfatter en payor, der er en individuel person i stedet for et selskab som et aktieselskab pris lånet mere positivt.

potentielle gebyrer

endelig er der i et pantebrevssalg et par gebyrer, der vil blive afholdt. Typisk vil investorer bede sælgere om at bære disse omkostninger, så det er bedst at være forberedt på at gå ind. For at give dig en ide om, hvad du kan forvente, svarer de gebyrer, du ser, til lukningsomkostningerne, når du sælger et hjem. De er som følger:

1. Titel søgning og forsikring
2. Dokument forberedelse
3. Spærrede gebyrer
4. Vurdering gebyrer
5. Gebyrer for bankoverførsel
6. Udarbejdelse af en støttemodtagererklæring
7. Optagelse af skødet
8. Provisionsgebyrer

Hvad sker der med en pantebrev, når den er solgt

typisk, efter at have købt en pantebrev, investorer vil enten holde lånet gennem løbetid eller sælge hele eller en del af lånet til en anden investor eller enhed. Dette betragtes som hele lån handel, ikke at forveksle med en pant-backed sikkerhed.