Se você esteve na borda de seu assento assistindo as taxas de hipoteca gyrate nas últimas semanas, você não está sozinho. Os Homebuyers e os proprietários que procuram refinanciar surgiram em ação para tirar partido das taxas recorde-baixas, o que ajuda a compensar os desafios de acessibilidade da habitação à medida que os preços domésticos continuam a subir.mas porque é que as taxas baixaram drasticamente e, em termos mais gerais, o que impulsiona os movimentos das taxas hipotecárias? As respostas são um pouco complexas, mas farão sentido depois de explorarmos o que faz (e não faz) conduzir taxas de hipoteca. Aqui está um curso rápido que poderia economizar dinheiro em uma nova hipoteca ou um refinance.

it (sometimes) begins with the Federal Reserve

The Federal Reserve does not set mortgage rates but, sometimes, the central bank’s decisions can influence them. Como a pandemia de coronavírus atingiu a economia dos Estados Unidos em 2020, A Fed disse que iria manter as taxas próximas de zero para o futuro previsível.

O Fed taxa de decisões normalmente, a unidade de curto prazo de produtos, como cartões de crédito ou home equity linhas de crédito, diz Greg McBride, CFA, Bankrate-chefe e analista financeiro. Enquanto isso, as taxas hipotecárias movem-se com base em taxas de juro de longo prazo.”são as perspectivas a mais longo prazo para o crescimento económico e a inflação que têm maior influência no nível e na direcção das taxas hipotecárias”, afirma McBride. “Porque as hipotecas são empacotadas em títulos e vendidas como títulos hipotecários, é o retorno que os investidores exigem para comprar esses títulos que dita o nível geral das taxas hipotecárias.”

níveis de taxa de hipoteca são preços acima do do Tesouro dos EUA de 10 anos, considerado pelos investidores como um investimento sem risco. O diferencial de preços entre as taxas hipotecárias e o tesouro a 10 anos reflecte o risco que os investidores suportam para deter essas obrigações, acrescenta McBride.

“pode parecer contraditório que hipoteca de 30 anos as taxas são pagas em relação a rendimentos de 10 anos do Tesouro,” de McBride, diz, “mas quando estes 30 anos de hipotecas são empacotados juntos em títulos, em média, eles tendem a pagar ao longo de um período de 10 anos, pois os proprietários refinanciar, mover ou de outra forma quitar seus empréstimos cedo.”

as condições económicas desempenham um papel

o que acontece na economia e, especificamente, como esses acontecimentos afectam a confiança dos investidores, influencia o preço das hipotecas. Estranhamente, porém, as boas e as más notícias económicas têm um impacto oposto na direcção das taxas hipotecárias.

esta realidade está em exposição completa em 2020. As taxas hipotecárias já eram baixas quando a COVID-19 começou a se espalhar nos EUA, as quedas acentuadas da primavera no emprego e gastos empurraram taxas ainda mais baixas.

“Más notícias econômicas muitas vezes é uma boa notícia para as taxas de hipoteca,” McBride, diz. “Quando a preocupação com a economia é alta, os investidores gravitam em direção a investimentos de refúgio, como títulos do tesouro e Obrigações Hipotecárias, empurrando os preços das obrigações mais altos, mas os rendimentos dessas obrigações mais baixos.”

boas notícias económicas-aumentos da confiança e da despesa dos consumidores, crescimento positivo do PIB e um sólido mercado bolsista — tendem a aumentar as taxas hipotecárias. Isso é porque a maior demanda significa mais trabalho para os credores que só têm tanto dinheiro para emprestar e mão de obra para originar empréstimos, diz Jerry Selitto, presidente da Better.com, um emprestador de hipotecas online.

que o gigante adormecido chamado inflação

inflação é o aumento no preço dos bens e serviços ao longo do tempo, e é um marco importante na medição do crescimento económico. A inflação crescente limita o poder de compra dos consumidores, e isso é uma consideração que os mutuantes fazem ao fixar as taxas de hipoteca.os mutuantes têm de ajustar as taxas hipotecárias a um nível que compense a erosão do poder de compra quando a inflação aumenta demasiado rapidamente. Afinal de contas, os mutuantes ainda precisam de lucrar com os empréstimos de que são originários, e isso torna-se mais difícil quando o poder de compra dos consumidores é reduzido.da mesma forma, a inflação é uma consideração que os investidores fazem nos preços que estão dispostos a pagar, e nos rendimentos que exigem, sobre hipotecas e outras obrigações que compram no mercado secundário.enquanto a inflação se manteve em níveis baixos durante décadas, alguns economistas advertem que trilhões de dólares em estímulos federais emitidos em 2020 poderiam permitir que os preços subissem.

custos de originação (para que os mutuantes possam manter as luzes acesas)

outra consideração fundamental que os mutuantes fazem quando o preço dos empréstimos ao domicílio é o custo de origem dessas hipotecas. Isso inclui tarefas como executar uma verificação de crédito, subscrever, uma pesquisa de Título e as muitas outras etapas que um mutuante deve tomar para processar um empréstimo.regulamentos de empréstimo mais apertados implementados após a queda da habitação de 2008 têm cortado os lucros dos mutuantes, uma vez que eles mudaram seus sistemas para cumprir com novos regulamentos, diz Selitto. Isso aumentou o custo das hipotecas.

no primeiro trimestre de 2020, o custo para originar uma hipoteca subiu para us $7.982 por empréstimo, de US $7.525 por empréstimo no trimestre anterior, de acordo com a Associação de banqueiros hipotecários. Isso é um aumento acentuado sobre os custos de produção de US $6,535 por empréstimo que os mutuantes em média de 2008 a 2019.

“na fixação dos preços, os mutuantes têm de olhar para o custo de originação e decidir que margens querem acima desses custos”, diz Selitto. “Quanto mais eficiente um fabricante de hipotecas pode ser, mais competitivos eles são em preços.”

a sua imagem financeira e de crédito

mutuantes têm de garantir que você pode pagar a sua hipoteca, e eles fazem isso avaliando o seu risco de incumprimento. Os credores prestam muita atenção à sua dívida-para-rendimento, ou DTI, Rácio, e a sua pontuação de crédito. A sua relação DTI é a soma de todas as suas dívidas mensais (incluindo o novo pagamento mensal de hipoteca) em relação à sua renda mensal bruta.

Geralmente, quanto maior for a sua relação DTI, maior será o risco de aparecer (no papel) para um emprestador — e maior será a sua taxa de juro. Como uma regra geral de ouro, credores convencionais querem ver a sua relação DTI ficar abaixo de 43 por cento, mas alguns programas de empréstimo vai considerar os mutuários com uma relação DTI tão alta como 50 por cento.

a sua pontuação de crédito é outro indicador da sua capacidade de gerir a dívida e pagar contas a tempo. Os mutuários com uma pontuação de crédito mais baixa pagam taxas de juros mais elevadas e têm opções de empréstimo mais limitadas se o seu crédito for menos do que estelar.

à medida que as taxas de hipoteca caem, a sua relação de DTI também cai, porque uma taxa mais baixa irá baixar o seu pagamento de hipoteca mensal, que está incluído no seu cálculo de rácio de DTI. Como resultado, você poderia dar ao luxo de comprar Mais casa, diz Selitto.quando a procura de hipotecas aumenta, os mutuantes podem ter de contabilizar o aumento — e os custos de processamento envolvidos — através da subida dos preços das hipotecas. Da mesma forma, quando a demanda é plana ou cai, os credores têm que ajustar os preços para atrair o negócio e manter as luzes acesas, diz Selitto.as taxas hipotecárias são sempre um objectivo móvel. Eles mudam de hora a hora, diariamente e semanalmente, e são difíceis de cronometrar perfeitamente. Se você está pesando uma compra de casa ou refinance, é uma boa idéia para comprar com vários credores para comparar taxas de hipoteca e descobrir quando você deve bloquear em seu empréstimo.

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