Het Texas rental application form is een document dat verhuurders naar een potentiële huurder sturen om te bepalen of ze een levensvatbare huurder zijn of niet. De gevraagde informatie heeft betrekking op huurgeschiedenis, uitzettingsgeschiedenis en financiële informatie en wordt gebruikt voor achtergrondscreening.

Texas Rental Application Laws

de volgende wetten zijn van toepassing op het aanvraag-en huurderscreeningsproces in de staat Texas.

incasseren van een aanvraagvergoeding in Texas

terwijl andere staten een maximumbedrag specificeren dat als huuraanvraagvergoeding moet worden geïnd, heeft Texas geen beperkingen op wie de aanvraagvergoeding kan in rekening brengen of hoeveel deze vergoeding kan zijn.

Notice of Subsidiability or Selection Criteria Requirements

samen met een aanvraagformulier moeten verhuurders of agenten een notice verstrekken waarin de mogelijke redenen voor weigering en de criteria voor screening worden uiteengezet. De aanvrager moet deze kennisgeving met een handtekening bevestigen, anders wordt aangenomen dat de verhuurder de kennisgeving niet beschikbaar heeft gesteld. De mededeling kan in de aanvraag worden opgenomen indien de tekst vetgedrukt of onderstreept is, of indien deze afzonderlijk moet worden bijgevoegd. De mededeling moet vergelijkbaar zijn met de volgende woorden:

” het ondertekenen van deze bevestiging geeft aan dat u de gelegenheid heeft gehad om de huurders selectiecriteria van de verhuurder te herzien. De huurder selectiecriteria kunnen factoren zoals criminele geschiedenis, kredietgeschiedenis, huidige inkomsten, en huurgeschiedenis omvatten. Als u niet voldoet aan de selectiecriteria, of als u onjuiste of onvolledige informatie verstrekt, kan uw aanvraag worden afgewezen en worden uw inschrijvingskosten niet terugbetaald.”TX Prop § 92.3515 (2019)

illegale huisvestingsdiscriminatie in Texas

federale wetten zijn van kracht in Texas om potentiële huurders te beschermen tegen oneerlijke discriminatie tijdens de aanvraagprocedure.

Fair Housing Act

De Federal Fair Housing Act maakt het illegaal om te discrimineren tegen de volgende beschermde klassen:

• ras
• kleur
• nationale afkomst (nationaliteit)
• religie
• geslacht
• familiale Status (al dan niet kinderen hebben)
• handicap (fysiek of mentaal)

daarom is het niet toegestaan om naar een van deze items te vragen op een huuraanvraagformulier (en / of ze te gebruiken om een aanvraagbeslissing op te baseren).

vrijstellingen van eerlijke Huisvestingswetten

vrijstellingen van eerlijke Huisvestingswetten bestaan. In Texas zijn de volgende vrijstellingen toegestaan:

• familiale Status – Het is aanvaardbaar om te vragen naar en een aanvraagbeslissing te baseren op of kinderen de gehuurde ruimten zullen bewonen in een van de volgende gevallen:
  • gebouwen die door de eigenaar van twee gezinnen worden bewoond.
  • huisvesting voor ouderen vrijstelling-verhuurders kunnen de leeftijd van de aanvrager vragen in het geval van leeftijdsgebonden gemeenschappen zoals seniorenwoningen. Deze federale vrijstelling, bekend als de” huisvesting voor ouderen ” vrijstelling, kan gelden voor 55+ of zelfs 62+ gemeenschappen die voldoen aan de eisen.
• Mrs. Murphy vrijstelling-woningen met vier eenheden of minder waar een eenheid wordt bewoond door de eigenaar zijn vrijgesteld van eerlijke Huisvestingswetten, tenzij een makelaar vertegenwoordigt de verhuurder. Bovendien kan ras geen beslissende factor zijn volgens de Civil Rights Act van 1866 religieuze organisaties-religie kan worden gebruikt als basis voor het geven van de voorkeur aan bepaalde aanvragers voor eigendom dat eigendom is van, geëxploiteerd wordt, onder toezicht staat of gecontroleerd wordt door een religieuze organisatie die niet verhuurt voor commerciële doeleinden. Het is echter mogelijk dat andere beschermde categorieën niet de basis vormen voor het nemen van een beslissing op grond van deze vrijstelling. 42 U. S. Code § 3607
• particuliere Clubs-particuliere clubs die zonder openbare toegang of commerciële bedoelingen opereren, kunnen een voorkeursbehandeling verlenen voor aanvragen voor accommodatie die eigendom zijn van of beheerd worden door de club. 42 U. S. Code § 3607

Federaal is ras een niet-vrijstellingscriterium dat geen invloed kan hebben op de keuze om al dan niet aan een aanvrager te verhuren, ongeacht bestaande vrijstellingen.

toestemming voor kredietcontroles

voordat een verhuurder een kredietcontrole kan uitvoeren op basis van de informatie van de potentiële huurder over de ingediende huuraanvraag, vereist de federale wet inzake kredietrapportage dat schriftelijke toestemming moet worden gegeven door de aanvrager. Deze schriftelijke toestemming kan worden gegeven via een verklaring en ondertekening op het huuraanvraagformulier zelf, of via een afzonderlijk toestemmingsformulier (voorbeeld template).

Texas Security Deposit Law

indien een aanvrager is goedgekeurd, zijn de volgende wetten van toepassing op het innen van effectendeposito ‘ s in Texas:

• standaardlimiet / Maximum bedrag: Er is geen limiet aan wat Texas verhuurders als borg in rekening kunnen brengen.
• Ontvangstvereisten: er is geen verplichting om een ontvangstbewijs voor de borgsom te verstrekken, maar de verhuurder moet nauwkeurige gegevens bijhouden van de borgsommen die hij ontvangt.
• financiële deelnemingen: er zijn geen specifieke vereisten voor het aanhouden van effectendeposito ‘ s in Texas.

verzenden van Huuraanvraagformulieren

verhuurders kunnen huuraanvraagformulieren op twee manieren naar huurders verzenden:

1. handmatig-met behulp van de PDF-en Word-sjablonen die gratis beschikbaar zijn op onze website (zie de rechterbovenhoek van deze webpagina), kunnen verhuurders een aanvraagformulier naar huurders sturen via een fysieke kopie of e-mail.
2. met Software – meest populaire property management software diensten omvatten een online verhuur aanvraagformulier dat het verzamelen en screenen proces voor verhuurders kan automatiseren.

voor beoordelingen van populaire property management software, Klik hier.

verwerking van een huuraanvraag

de volgende stap in het screeningsproces van de huurder is het gebruik van de informatie op het huuraanvraagformulier om een achtergrondcontrole uit te voeren:

• kredietcontrole – met schriftelijke toestemming van de huurder zal een kredietcontrole ofwel een eenvoudiger “pass / fail” – rapport opleveren, ofwel een volledig kredietrapport met de kredietscore van de huurder en informatie over hun inkomen, werk, adressen uit het verleden, kredietaanvragen en meer.
• Uitzettingscontrole-een uitzettingscontrole is bedoeld om de geschiedenis van de huurder van uitzettingsdossiers of vonnissen tegen hen te tonen op enig moment in de afgelopen 7 jaar.
• Criminal History Check-een criminal history check is bedoeld om alle gegevens te tonen waarbij de huurder betrokken is in het strafregister van de rechtbank van de staat of in databases zoals het nationale openbare register van zedendelinquenten.

Texas Eviction Record Search

uitzettingen in Texas zijn openbaar, wat betekent dat ze voor iedereen toegankelijk zijn. Er is echter geen gecentraliseerde database die alle records bevat-ze worden in veel gevallen gesorteerd per provincie.

hieronder vindt u enkele van de verschillende county record search systemen. Sommige vereisen een account, maar de meeste vereisen alleen een naam om een zaak zoeken naar records te voltooien.

• Harris County
• Dallas County
• Tarrant County
• Bexar County

reageren op huuraanvragen

als een aanvrager voldoet aan alle criteria voor huurderscontrole, hoeft u niets te doen dan ze te melden en verder te gaan met het normale leasingproces.

echter, als u een consumentenrapport voor een aanvrager (d.w.z. krediet, uitzetting of criminele geschiedenis) aanschaft en u een “negatieve actie” tegen hen uitvoert (zelfs als de informatie van het rapport niet de primaire reden was om dit te doen), bent u verplicht om de huurder een notitiebrief te verstrekken met bepaalde details, bekend als een “negatieve actie notice”.

een negatieve actie wordt gedefinieerd als ofwel het afwijzen van de aanvrager of het instellen van extra/hogere eisen dan u hebt voor een andere aanvrager (d.w.z. vereist een medeondertekenaar, Grotere borg, hogere huur of een extra borg).

In deze gevallen moet een kennisgeving van ongewenste maatregelen aan de aanvrager worden gezonden en moet het volgende worden vermeld:

• naam, adres en telefoonnummer van het bureau dat het rapport heeft verstrekt.
• een verklaring waarin wordt uitgelegd dat het ratingbureau de beslissing voor de negatieve actie niet zelf heeft genomen, en als gevolg daarvan, dat het niet kan verklaren waarom de beslissing is genomen.een verklaring waarin het recht van de verzoeker om dergelijke informatie te betwisten en zijn recht op een afschrift van het betrokken rapport binnen 60 dagen worden toegelicht.

om meer te weten te komen over de vereisten rond meldingen van negatieve acties, zie dit artikel van de Federal Trade Commission. Om een idee te krijgen van hoe een negatieve actie kennisgeving eruit zou kunnen zien, zie deze voorbeeldbrief.

ter bescherming tegen beschuldigingen van illegale discriminatie wordt bovendien altijd aanbevolen om de exacte reden waarom de aanvraag niet werd goedgekeurd in de afwijzingsbrief op te nemen.