på et eller annet tidspunkt får de fleste enkeltfamilieinvestorer trang til å utvide seg til en annen type investeringseiendom. Oftere enn ikke, eiendommen de velger å eie er en multi-familiens hjem.Et lite flerfamiliehus kan øke kontantstrømmen, øke eiendomsporteføljen raskere og er lett å finansiere, noe som gjør det til det perfekte valget for begynnende investorer eller erfarne eiere som leter etter noe annet.

Definisjon av Et Flerfamiliehjem

et flerfamiliehjem er en eiendom som har mer enn en enhet å bo, hver med eget kjøkken og bad. Eksempler på flerfamilieboliger inkluderer et hus med et loft eller garasje omgjort til et boareal med kjøkken og bad, multi-unit eiendommer med to, tre eller fire enheter, og mellomstore og store størrelse boligblokker og komplekser.

Typer Flerfamilieboliger

flerfamilieboliger er kategorisert etter antall utleieenheter eller «dører» som hver eiendom inneholder:

• Duplex: 2 boliger side om side eller stablet som første og andre etasje. Hver enhet har sin egen egen inngang, ofte med en felles veranda, foran og bakgård, og parkeringsplass.Triplex: 3 boenheter arrangert ved siden av hverandre eller som en tre-etasjers konfigurasjon, også kjent som en «tre flat» i noen markeder.
• Fourplex: 4 boenheter konfigurert side ved side eller med to første etasje enheter og to andre etasje enheter.Rekkehus: Vedlagte hus side om side med private innganger, også kjent som et» radhus » i enkelte markeder.

Vaskerom i flerfamilieboliger deles noen ganger, avhengig av hvordan eiendommen ble bygget. Med fellesareal fasiliteter som disse, utleiere betale kostnadene for vann og elektrisitet deretter passere ekstra bekostning gjennom til leietaker.

Fordeler Ved Å Investere i Et Flerfamiliehjem

Å Investere i mindre flerfamiliehjem er en perfekt strategi å følge hvis du leter etter konsekvent kontantstrøm pluss langsom og jevn verdsettelse i markedsverdi. Topp fordeler med å investere i et flerfamiliehjem inkluderer:

1. Mer kontantstrøm

selv om brutto leie fra et hus kan være høyere enn den enkelte enhet leier i et flerfamiliehus, vil den kumulative kontantstrømmen være mer med en flerfamilieinvestering. For eksempel, hvis markedsleier for et enfamiliehus er $1000, og hver enhet i en tosidig leie for $650 per måned, genererer du 30% mer – $300 ekstra per måned – i brutto kontantstrøm. Fordi arealet av en flerfamilieenhet vanligvis er mindre enn et hus, kan driftskostnadene per enhet også være lavere, noe som gir et ekstra løft til bunnlinjen.

2. Mindre ledighet risiko

når du eier en enebolig og leietaker forlater, to ting skje: Din ledighet er 100% og kontantstrømmen er negativ så lenge det tar å finne en kvalifisert leietaker. på den annen side, å eie et flerfamiliehus gjør det svært usannsynlig at hver enhet vil gå ledig samtidig. mens ingen investor liker å miste leieinntekter på grunn av ledig stilling, når du kjøper et flerfamiliehus ved hjelp av konservativ innflytelse, er det ganske sannsynlig at leieinntektene fra de okkuperte enhetene vil betale for boliglån og driftskostnader til du kan finne en erstatning leietaker.

3. I de fleste markeder kan du finansiere et lite flerfamiliehus på samme måte som du ville kjøpe et hus, ved hjelp av et konvensjonelt, FHA eller VA-lån. Avhengig av utlåner, renter kan være litt høyere og kapital reserve kontoer som kreves av utlåner kan være større.

4. Lettere å øke verdien

Med Mindre du har en høyrisikostrategi for å fikse og vende, er det bare så mye du kan gjøre for å øke verdien av et enfamiliehus.

En del av grunnen er at eier-beboere i mange markeder er de primære kjøpere av hus og ikke investorer. Så, selv om cap rate av din leie hus innebærer en markedsverdi på $150,000, hvis lignende hus selger for $125,000 din vil også.

derimot er flerfamiliehjem verdsatt i stor grad basert på netto driftsinntekter (NOI) de genererer. Dette betyr at noen verdi legge arbeidet du gjør som fører til høyere leier og en større NOI vil også øke markedsverdien av multi-familiens hjem.

5. Raskt vokse din eiendomsportefølje

mens eneboliger hjem investorer tenker i form av «hus», multi-familie investorer tenker i form av «dører» eller enheter under eierskap. Hver enhet av en flerfamilieeiendom genererer sin egen individuelle strøm av kontantstrøm. Siden de fleste investorer bygger eiendomsporteføljer for kontantstrømmen som genereres, er investering i flerfamiliehjem en enkel måte å kostnadseffektivt skalere opp eiendomsporteføljen uten å måtte finne og finansiere ett enkelt hus om gangen.

Ulemper Ved Å Investere i Et Flerfamiliehjem

før du bestemmer deg for å ta sjansen og investere i et flerfamiliehjem, må du vurdere disse potensielle ulempene for å unngå å bli tatt av vakt:

• Kjøpesummen per kvadratfot kan være høyere enn med en enebolig
• Forsikringspremier kan være dyrere
• Kapital reserve eller emergency fund kontoer som kreves av utlåner kan være større
• vanskeligere å diversifisere geografisk, siden alle enhetene er en del av samme eiendom på ett sted
• Begrenset exit strategi fordi sannsynlig kjøperen er en annen investor

«House hacking»-bor i en enhet mens leie andre enheter ut – er et uttrykk som ofte Spioneringen som en av fordelene ved å kjøpe en flerfamiliehjem. Men i virkeligheten er hushacking ikke så attraktivt som det høres ut. Det er derfor de fleste flerfamiliehusinvestorer ansetter en lokal eiendomsforvalter for å raskt håndtere reparasjoner, håndtere leietakerproblemer og få ledige enheter leid raskt.

Eneboliger vs. Flerfamiliehjem

Eneboliger og flerfamiliehjem er de to mest populære alternativene for bolig investorer. Her er en rask titt på fordeler og ulemper ved hver:

Eneboliger

• Pros:
• Perfekt For familier eller leietakere som ønsker personvern
• Flere exit strategi ved å selge til en eier-beboer, en annen investor, eller leietaker
• Ulemper:
• Begrenset mulighet for å tilføre verdi og øke leieinntekter
• Vanskeligere å skalere opp en portefølje hvis du kjøper ett hus om gangen
• noen hus er I EN HOA, skaper en en ekstra kostnad og potensielle klager fra en hyper-Aktiv forening manager

flerfamiliehjem

• proffene:
• Finansiering er lik kjøpe en enebolig
• Flere enheter bidra til å holde belegg nivåer høy
• Enkel måte å hoppe-starte en real estate investing virksomhet ved å legge til flere enheter til din eiendom portefølje
• Ulemper:
• Leietaker management kan være vanskelig uten en lokal eiendomsforvalter
• Høyere potensielle driftskostnader på grunn av en større mengde leietaker omsetning
• Begrenset exit strategi for å selge til en annen investor

Tips For Å Investere i Flerfamilie Eiendom

Investere i en flerfamilie eiendom er litt mer komplisert enn å kjøpe en enebolig fordi det er flere variabler eller «bevegelige deler.»Hver enhet har sitt eget sett med inventar og apparater, forskjellige leietakere, og mulighet for å legge til verdi.

1. Beliggenhet

ofte de beste multi-familiens hjem investeringer er funnet i nærheten av store boligblokker. Mens leilighet leietakere ikke kan være i stand til å ha råd til å leie et hus, ser de ofte bor i en liten multi-familiens hjem som et steg opp fra leiligheten levende. Andre faktorer som gjør en plassering bra for flerfamiliehus inkluderer markeder med sterk vekst, en høy boligoverkommelighetsindeks og fine nabolag for å tiltrekke seg et bredere spekter av potensielle leietakere.

2. Duplex, triplex og fire-plex flerfamilieboliger er en god måte å begynne å investere i flerfamilieeiendom uten høyere risiko for større boligblokker.

Utleieeiendom med en mindre enhetstelling kan også tilby den største mengden oppsidepotensial samtidig som det er rimelig å kjøpe.

3. Når du undersøker flerfamiliehjem for å kjøpe, er det en god ide å gjennomføre en «reality check» ved å verifisere at dagens leier er «på markedet» i stedet for å ta selgerens ord for det.

Rentometer lar deg sammenligne leien din med andre lignende lokale eiendommer, Mens RENTCafé er en fin måte å lære hva de større leilighetsoperatørene tar betalt for.flerfamiliehjem kan også tilby flere muligheter for å skape ytterligere inkrementelle inntektsstrømmer, for eksempel et myntdrevet vaskeri, premium dekket parkering, høyhastighets internett-tjeneste og sikkerhetssystemer.

4. Selger motivasjon

Forstå selgerens hot knapper i noen eiendomstransaksjon er en av de beste måtene å gjøre en god del. Erfarne investorer vet at motivasjonen til en selger ikke alltid handler om pris. Noen ganger trenger en selger en rask avslutning av escrow for å unngå en pre-foreclosure. Andre ganger kan det være utsatt vedlikehold selgeren ikke har råd til eller et problem leietaker at den nåværende eieren ikke har ferdigheter til å håndtere. Jo bedre forståelse du har av hvorfor selgeren er virkelig selger, jo større potensielle besparelser vil være.

Gode Markeder for Flerfamiliehjem

det er flere egenskaper som nesten alle gode flerfamiliehjem har til felles:

• Solid jobbvekst og en mangfoldig sysselsetting base som ikke er avhengig av en enkelt industri eller selskap
• nybygg er en indikasjon på hvordan de store utviklerne og private equity investorer se eiendomsmarkedet vokser
• Stort antall store boligblokker og komplekser indikerer etterspørselen etter multi-familie leie eiendom er sterk og gi en kilde for potensielle leietakere på jakt etter et bedre sted å bo
• Bolig kostnader index der markeder med de høyeste indeksene på 150 eller mer er de minst rimelige stedene å eie et hjem
• Andel av leietaker-okkuperte husholdninger, ideelt 50% eller høyere, indikerer etterspørselen etter leie eiendom vokser på grunn av befolkning og jobb vekst og de høye kostnadene ved å kjøpe et hjem
• Marked ledighet priser nær landsgjennomsnittet på mellom 4% og 6%
• Cap priser lik eller større enn eneboliger i samme marked, selv om høyere caps kan signalisere økt risiko
• Gjennomsnittlig historisk leie vekst på minst 4%, litt høyere enn landsgjennomsnittet
• Lavere kostnad per enhet sammenlignet med En enebolig, selv om den totale kjøpesummen kan vær høyere enn å kjøpe et hjem