Typer og Kategorier Av Brøk Eierskap Ordninger

Av Andy Sirkin

Forstå de mest brukte brøk eierskap vilkår og sjargong.

«Fraksjonalt Eierskap», «Medeierskap» og «Delt Eierskap»

Fraksjonalt eierskap, medeierskap og delt eierskap kan beskrive enhver ordning der to eller flere personer deler eierskap av noe, uansett om de deler bruk eller ikke. Fraksjonalt eierskap ser ut til å være den som oftest brukes til tidsbasert deling av ferieeiendom i USA, men medeierskap og felles eierskap brukes ofte til å beskrive disse ordningene i andre engelsktalende land. Det faktum at en ordning er beskrevet ved hjelp av en av disse vilkårene i stedet for en annen kan tilskrives selgerens personlige smak og plasseringen av prosjektet, snarere enn to prosjekttype eller egenskaper.

«Private Residence Club»

vanligvis innebærer en privat boligklubb (ELLER «PRC») egenkapitaleierskap (men ikke nødvendigvis deeded eierskap) av en bestemt eiendom med 4-13 eiere per hjem. Private bolig klubber har en tendens til å være på den høye enden av brøk eierskap alternativer med hensyn til enhetsstørrelse, amenity nivå og priser. I De Fleste Prc-Er er bruken ikke enhetsspesifikk, noe som betyr at en bestemt eier bruker hvilken enhet (av passende størrelse og type) som er tilgjengelig i løpet av bruksperioden.

«Destination Club» og «Vacation Club»

Destination club og vacation club betyr forskjellige ting for forskjellige selgere, og definisjonene som brukes her, vil ikke være sanne over hele linja. Destinasjonsklubber og ferieklubber involverer ofte flere boliger på forskjellige steder, med et brukssystem som lar deltakerne bruke noen av hjemmene i klubben. Det er egenkapital og ikke-egenkapital variasjoner, preget av hvorvidt deltakerne har en eierandel (som kan deeded eller ikke deeded) i ett eller flere hjem kontrollert av klubben. Både egenkapital-og ikke-egenkapitalklubber gir ofte en exit-strategi etter et forhåndsinnstilt antall års deltakelse. I ikke-egenkapitalklubber er beløpet mottatt av det avgående klubbmedlemmet vanligvis basert på den opprinnelige kjøpesummen, eller på prisen som belastes for nytt medlemskap på tidspunktet for medlemmets utgang, mens i egenkapitalklubber er utbetalingen basert på markedsverdien av eiendommene eid av klubben.

«Timeshare»

Timeshare er kanskje det mest misforståtte begrepet i fractional vacation property lexicon, hovedsakelig fordi mange selgere ønsker å avstå fra høytrykkssalgstaktikken, dårlig kvalitet og dystert videresalgsytelse av mange første generasjons timeshare-prosjekter. Under den vanlige juridiske definisjonen beskriver timeshare ethvert arrangement der bruk av eiendom deles basert på tid, og det er ingen pålitelig forskjell mellom eiendommer markedsført som timeshare og de som markedsføres som fraksjonaler eller private boligklubber. I motsetning til hva folk flest tror, mange timeshare er deeded og mange fraksjonaler og privat bolig klubber er ikke.

«Quarter Share»

Quarter share brukes til å beskrive enhver fraksjonell eierandel som innebærer fire like eierandeler. De fleste kvartal aksje ordninger innebære deeded fraksjonert eierskap av et enkelt hjem eller condominium, men det finnes unntak fra denne generelle regelen.

«Egenkapital» versus «Ikke-Egenkapital»

i egenkapitalfraksjonelle ordninger eier og bruker deltakerne den delte eiendommen, mens de i ikke-egenkapitalordninger bare bruker den. Eierskap kan bety å bli navngitt på juridisk tittel til den delte eiendommen, eller eie en tillit, selskap eller annen enhet som eier den delte eiendommen. Eiendommen som er fraksjonalt eid kan være et enkelt hjem, flere boliger eller en multi-unit resort. Generelt er egenkapitalfraksjonelle ordninger mindre risikable, gir skattefordeler, gir eierne større grad av kontroll over den delte eiendommen, og er mer sannsynlig å holde verdi eller verdsette over tid. Men som alle generaliseringer kan disse være misvisende, og det er viktig å undersøke fordelene ved hvert enkelt tilbud.

» Deeded «og»Titlen»

i deeded og titlen brøk ordninger, deltakerne er oppført på den juridiske tittelen til eiendommen. Eiendommen som er deeded kan være et enkelt hjem, flere boliger, eller en multi-enhet resort. Fordelene med deeded brøk eierskap er vanligvis overdrevet, og ulempene er sjelden verdsatt. Sammenlignet med andre egenkapitalfraksjonelle feriearrangementer, er fordelen av deeded eierskap overlegen skattebehandling FOR amerikanske skattebetalere som eier AMERIKANSK fraksjonell eiendom, men denne fordelen eksisterer bare hvis alle fraksjonelle eiere bruker eiendommen utelukkende som bolig. Andre antatte fordeler, som bedre videresalgsverdi, mer eierkontroll og lavere risiko, er illusjoner. Dess, deeded eierskap har noen betydelige ulemper sammenlignet med andre typer egenkapital fraksjoner. Utilstrekkelige eller feil forberedt fraksjonelle eierdokumenter (eller verre, ingen dokumenter i det hele tatt) forårsaker mye mer betydelige og dyre problemer i deeded eierskap enn i ikke-deeded eierskap. Deeded ordninger har også mer tungvint finansiering og videresalg prosedyrer, og høyere ansvar risiko. Hvis den delte eiendommen ikke er innenfor et land med et raskt, billig og effektivt system for overføring av eierskap og et velutviklet ikke-rettslig håndhevelsessystem, bør deeded eierskap unngås.

«Condominium Hotels», «Condominium Hotels», og «Condotels»

begrepene «condominium hotels», «condotel hotels», og «condotels» vanligvis beskrive et hotell som har blitt delt inn i condominiums, hvor hver eier eier helheten av en bestemt condominium. Ledelsen driver hotellet og deler inntektene med condominium eieren, som også kan bruke eiendommen selv, noen ganger gratis og noen ganger mot et gebyr. Når det er bare en eier per leilighet, disse ordningene er ikke brøk eierskap. Men begrepene brukes noen ganger for å beskrive et hotell som ikke er delt, hvor eierne eier en prosentandel av hele utviklingen i stedet for helheten av et bestemt rom eller suite. Når den brukes på denne måten, begrepene beskrive en type brøk eierskap, men ordningen ikke faktisk innebære en condominium.

Om Forfatteren

Andy Sirkin har fokusert på fraksjonelle eiendomsprosjekter siden 1985, og har vært involvert i etableringen av prosjekter over Hele Usa, Samt Europa, Og Sentral-Og Sør-Amerika, som varierer i størrelse fra et enkelt hus eller condominium opp til hundrevis av fraksjonelle interesser. Denne bredden av erfaring gjør at firmaet kan trekke på et stort bibliotek med fraksjonell prosjektdokumentasjon, samt omfattende kunnskap om markedsførings-og registreringskrav for nesten alle steder der et prosjekt kan være lokalisert eller potensielt markedsført. Andy er forfatter av to bøker, samt en rekke publiserte artikler, og har samlet en søkbar disk som inneholder hele teksten og et sammendrag av fraksjonell eierskapslov for alle 50 amerikanske stater. Han har også skapt et omfattende bibliotek av instruksjonsmateriale for fraksjonelle utviklere, meglere og kjøpere, tilgjengelig på sirkinfractionallawyers.com. Han er en akkreditert instruktør Med California Department Of Real Estate, og gjennomfører ofte workshops og vises på konferanser over hele verden. Han deler tiden sin mellom kontorer I Paris og San Francisco, og kan kontaktes via vårt kontaktskjema.