À un moment ou à un autre, la plupart des investisseurs unifamiliaux ont envie de se développer dans un autre type d’immeuble de placement. Le plus souvent, la propriété qu’ils choisissent de posséder est une maison multifamiliale.

Une petite maison multifamiliale peut augmenter vos flux de trésorerie, augmenter votre portefeuille immobilier plus rapidement et est facile à financer, ce qui en fait le choix idéal pour les investisseurs débutants ou les propriétaires expérimentés à la recherche de quelque chose de différent.

Définition d’une maison multifamiliale

Une maison multifamiliale est une propriété qui a plus d’une unité à vivre, chacune avec sa propre cuisine et sa propre salle de bain.

Des exemples de maisons multifamiliales comprennent une maison avec un grenier ou un garage convertie en un espace de vie avec une cuisine et une salle de bains, des immeubles à logements multiples avec deux, trois ou quatre unités, et des immeubles et complexes d’appartements de taille moyenne et grande.

Types de maisons multifamiliales

Les types de maisons multifamiliales sont classés par le nombre d’unités locatives ou de « portes” que chaque propriété contient:

• Duplex: 2 unités d’habitation côte à côte ou empilées comme premier et deuxième étage. Chaque unité a sa propre entrée séparée, souvent avec un porche commun, une cour avant et arrière et un parking.
• Triplex: 3 unités d’habitation disposées les unes à côté des autres ou en configuration à trois étages, également appelées « trois appartements” dans certains marchés.
• Fourplex: 4 unités d’habitation configurées côte à côte ou avec deux unités au premier étage et deux unités au deuxième étage.
• Maison de ville: Maisons attenantes côte à côte avec entrées privées, également appelées « maisons en rangée” dans certains marchés.

Les laveries des maisons multifamiliales sont parfois partagées, selon la façon dont la propriété a été construite. Avec des installations communes comme celles-ci, les propriétaires paient le coût de l’eau et de l’électricité, puis répercutent les frais supplémentaires sur le locataire.

Avantages d’investir dans une maison multifamiliale

Investir dans de petites maisons multifamiliales est une stratégie parfaite à suivre si vous recherchez des flux de trésorerie constants et une appréciation lente et constante de la valeur marchande. Les principaux avantages d’investir dans une maison multifamiliale comprennent:

1. Plus de flux de trésorerie

Bien que le loyer brut d’une maison puisse être plus élevé que les loyers individuels d’une maison multifamiliale, le flux de trésorerie cumulé sera plus important avec un investissement multifamilial.

Par exemple, si les loyers du marché pour une maison unifamiliale sont de 1 000 $ et que chaque unité d’un duplex se loue à 650 per par mois, vous générez 30% de plus – 300 extra de plus par mois – en flux de trésorerie brut.

Comme la superficie d’une unité multifamiliale est généralement inférieure à celle d’une maison, vos dépenses d’exploitation par unité peuvent également être plus faibles, ce qui vous donne un coup de pouce supplémentaire.

2. Moins de risque d’inoccupation

Lorsque vous êtes propriétaire d’une maison unifamiliale et que le locataire part, deux choses se produisent: Votre taux d’inoccupation est de 100% et votre flux de trésorerie est négatif aussi longtemps qu’il le faut pour trouver un locataire qualifié.

D’un autre côté, posséder une maison multifamiliale rend très peu probable que chaque unité devienne vacante en même temps.

Bien qu’aucun investisseur n’aime perdre de revenus locatifs en raison de la vacance, lorsque vous achetez une maison multifamiliale en utilisant un effet de levier conservateur, il est fort probable que les revenus locatifs des unités occupées paieront l’hypothèque et les frais d’exploitation jusqu’à ce que vous puissiez trouver un locataire de remplacement.

3. Options de financement flexibles

Sur la plupart des marchés, vous pouvez financer une petite maison multifamiliale de la même manière que vous achèteriez une maison, en utilisant un prêt conventionnel, FHA ou VA. Selon le prêteur, les taux d’intérêt peuvent être un peu plus élevés et les comptes de réserve de capital requis par le prêteur peuvent être plus importants.

4. Plus facile d’augmenter la valeur

À moins d’avoir une stratégie à haut risque de fixation et de retournement, vous ne pouvez faire que beaucoup pour augmenter la valeur d’une maison unifamiliale.

Une partie de la raison en est que, dans de nombreux marchés, les propriétaires occupants sont les principaux acheteurs de maisons et non les investisseurs. Ainsi, même si le taux plafond de votre maison locative implique une valeur marchande de 150 000 $, si des maisons similaires se vendent à 125 000 yours, la vôtre le fera également.

En revanche, les maisons multifamiliales sont évaluées en grande partie en fonction du résultat net d’exploitation (RNO) qu’elles génèrent. Cela signifie que tout travail à valeur ajoutée que vous effectuez qui entraîne des loyers plus élevés et un NOI plus important augmentera également la valeur marchande de votre maison multifamiliale.

5. Développez rapidement votre portefeuille immobilier

Alors que les investisseurs de maisons unifamiliales pensent en termes de « maisons”, les investisseurs multifamiliaux pensent en termes de « portes” ou d’unités en propriété. Chaque unité d’une propriété multifamiliale génère son propre flux de trésorerie individuel.

Comme la plupart des investisseurs construisent des portefeuilles immobiliers pour les flux de trésorerie générés, investir dans des maisons multifamiliales est un moyen facile d’agrandir votre portefeuille immobilier de manière rentable sans avoir à trouver et à financer une maison individuelle à la fois.

Inconvénients d’investir dans une maison multifamiliale

Avant de décider de franchir le pas et d’investir dans une maison multifamiliale, assurez-vous de tenir compte de ces inconvénients potentiels pour éviter de vous faire prendre au dépourvu:

• Le prix d’achat au pied carré peut être plus élevé qu’avec une maison unifamiliale
• Les primes d’assurance peuvent être plus chères
• Les comptes de réserve de capital ou de fonds d’urgence exigés par le prêteur peuvent être plus importants
• Plus difficiles à diversifier géographiquement, car toutes vos unités font partie d’une même propriété en un seul endroit
• Stratégie de sortie limitée parce que votre acheteur probable est un autre investisseur

« Piratage de maison” – vivre dans une unité tout en louant le logement. autres unités out est une phrase qui est souvent présentée comme l’un des avantages de l’achat d’un maison multifamiliale.

Cependant, dans la vraie vie, le piratage de maison n’est pas aussi attrayant qu’il y paraît. C’est pourquoi la plupart des investisseurs de maisons multifamiliales embauchent un gestionnaire immobilier local pour s’occuper rapidement des réparations, résoudre les problèmes des locataires et louer rapidement des logements vacants.

Maisons unifamiliales vs Maisons multifamiliales

Les maisons unifamiliales et les maisons multifamiliales sont les deux options les plus populaires pour les investisseurs immobiliers résidentiels. Voici un rapide aperçu des avantages et des inconvénients de chacun:

Maisons unifamiliales

• Avantages:
• Facile à trouver sur n’importe quel marché
• Parfait pour les familles ou les locataires qui veulent de la vie privée
• Stratégie de sortie multiple en vendant à un propriétaire-occupant, à un autre investisseur ou au locataire
• Inconvénients:
• Possibilité limitée d’ajouter de la valeur et d’augmenter les revenus locatifs
• Plus difficile d’agrandir un portefeuille si vous achetez une maison à la fois
• Certaines maisons sont dans un HOA, créant ainsi une dépense supplémentaire et des plaintes potentielles d’un responsable d’association hyper-actif

Maisons multifamiliales

• Avantages:
• Le financement est similaire à l’achat d’une maison unifamiliale
• Plusieurs unités aident à maintenir des niveaux d’occupation élevés
• Un moyen facile de relancer une entreprise d’investissement immobilier en ajoutant plusieurs unités à votre portefeuille immobilier
• Inconvénients:
• La gestion des locataires peut être difficile sans un gestionnaire immobilier local
• Une charge d’exploitation potentielle plus élevée en raison d’un plus grand chiffre d’affaires des locataires
• Stratégie de sortie limitée consistant à vendre à un autre investisseur

Conseils pour investir dans une propriété locative multifamiliale

Investir dans une propriété multifamiliale est un peu plus compliqué que d’acheter une maison unifamiliale car il y a plus de variables ou de « pièces mobiles ». »Chaque unité a son propre ensemble de luminaires et d’appareils électroménagers, ses différents locataires et sa possibilité d’ajouter de la valeur.

1. Emplacement

Souvent, les meilleurs investissements dans les maisons multifamiliales se trouvent à proximité de grands immeubles d’habitation. Alors que les locataires d’appartements peuvent ne pas avoir les moyens de louer une maison, ils voient souvent la vie dans une petite maison multifamiliale comme un pas en avant de la vie en appartement.

Parmi les autres facteurs qui rendent un emplacement propice aux logements multifamiliaux, citons les marchés à forte croissance, un indice élevé d’abordabilité des logements et de beaux quartiers pour attirer un plus large éventail de locataires potentiels.

2. Nombre d’unités

Les maisons multifamiliales duplex, triplex et quatre plex sont un bon moyen de commencer à investir dans des propriétés multifamiliales sans le risque plus élevé des immeubles à appartements plus grands.

Les biens locatifs avec un nombre d’unités plus petit peuvent également offrir le plus grand potentiel de hausse tout en restant abordables à l’achat.

3. Potentiel de revenu

Lors de la recherche de maisons multifamiliales à acheter, il est judicieux de procéder à une « vérification de la réalité” en vérifiant que les loyers actuels sont « au marché” au lieu de croire le vendeur sur parole.

Rentometer vous permet de comparer votre loyer à d’autres propriétés locales similaires, tandis que RENTCafé est un excellent moyen de savoir ce que les grands exploitants d’appartements facturent pour le loyer.

Les maisons multifamiliales peuvent également offrir plus de possibilités de créer des sources de revenus supplémentaires, telles qu’une laverie automatique, un parking couvert haut de gamme, un service Internet haute vitesse et des systèmes de sécurité.

4. Motivation du vendeur

Comprendre les boutons chauds du vendeur dans toute transaction immobilière est l’une des meilleures façons de faire une bonne affaire. Les investisseurs expérimentés savent que la motivation d’un vendeur n’est pas toujours une question de prix.

Parfois, un vendeur a besoin d’une fermeture rapide de l’entiercement pour éviter une pré-forclusion. D’autres fois, il peut y avoir un entretien différé que le vendeur ne peut pas se permettre ou un locataire problématique que le propriétaire actuel n’a pas les compétences nécessaires pour gérer. Plus vous comprenez pourquoi le vendeur vend vraiment, plus vos économies potentielles seront importantes.

Bons marchés pour les maisons multifamiliales

Il y a plusieurs caractéristiques que presque tous les bons marchés de maisons multifamiliales ont en commun:

• Une croissance solide de l’emploi et une base d’emploi diversifiée qui ne dépend pas d’une seule industrie ou entreprise
• La nouvelle construction est une indication de la façon dont les grands promoteurs et les investisseurs en capital-investissement voient le marché immobilier croître
• Un grand nombre de grands immeubles et complexes d’appartements indiquent que la demande de biens locatifs multifamiliaux est forte et fournit une source pour les locataires potentiels à la recherche d’un endroit plus agréable pour vivre
• Indice d’abordabilité du logement où les marchés avec les indices les plus élevés de 150 ou plus sont les endroits les moins abordables à posséder une maison
• Le pourcentage de ménages occupés par les locataires, idéalement 50% ou plus, indique que la demande de biens locatifs augmente en raison de la croissance de la population et de l’emploi et du coût élevé de l’achat d’une maison
• Taux d’inoccupation du marché proches de la moyenne nationale, compris entre 4% et 6%
• Taux de plafonnement similaires ou supérieurs à ceux des maisons unifamiliales sur le même marché, bien que des plafonds plus élevés puissent signaler un risque accru
• Croissance historique moyenne des loyers d’au moins 4%, légèrement supérieure à la moyenne nationale
• Coût unitaire inférieur par rapport à la moyenne nationale à une maison unifamiliale, bien que le prix d’achat total puisse être plus élevé que l’achat d’une maison