Les Types et catégories d’Accords de Propriété Fractionnée

Par Andy Sirkin

Comprennent les termes et le jargon de propriété fractionnée les plus couramment utilisés.

« Propriété fractionnée”, « Copropriété” et « Propriété partagée”

La propriété fractionnée, la copropriété et la propriété partagée peuvent décrire tout arrangement où deux personnes ou plus partagent la propriété de quelque chose, qu’elles partagent ou non l’usage. La propriété fractionnée semble devenir celle qui est la plus couramment utilisée pour le partage temporel de biens immobiliers de vacances aux États-Unis, mais la copropriété et la propriété partagée sont souvent utilisées pour décrire ces arrangements dans d’autres pays anglophones. Le fait qu’un arrangement soit décrit en utilisant l’un de ces termes plutôt qu’un autre peut être attribué aux goûts personnels du vendeur et à l’emplacement du projet, plutôt qu’au type ou aux caractéristiques du projet.

« Club de résidence privée”

En règle générale, un club de résidence privée (ou « PRC”) implique la participation (bien que pas nécessairement la propriété cédée) d’une propriété spécifique avec 4 à 13 propriétaires par maison. Les clubs de résidence privés ont tendance à être sur le haut de gamme des options de propriété fractionnée en ce qui concerne la taille de l’unité, le niveau d’agrément et les prix. Dans la plupart des CRP, l’utilisation n’est pas spécifique à l’unité, ce qui signifie qu’un propriétaire particulier utilise l’unité (de taille et de type appropriés) qui est disponible pendant sa période d’utilisation.

« Club de Destination” et « Club de vacances”

Club de destination et club de vacances signifient des choses différentes pour différents vendeurs, et les définitions utilisées ici ne seront pas vraies dans tous les domaines. Les clubs de destination et les clubs de vacances impliquent généralement plusieurs maisons dans des endroits différents, avec un système d’utilisation qui permet aux participants d’utiliser n’importe laquelle des maisons du club. Il existe des variations d’actions et de non-actions, distinguées selon que les participants ont ou non une participation (qui peut être cédée ou non) dans une ou plusieurs maisons contrôlées par le club. Les clubs boursiers et non boursiers proposent souvent une stratégie de sortie après un nombre prédéfini d’années de participation. Dans les clubs non boursiers, le montant reçu par le membre sortant du club est généralement basé sur le prix d’achat initial ou sur le prix facturé pour les nouvelles adhésions au moment de la sortie du membre, tandis que dans les clubs boursiers, le paiement est basé sur la valeur marchande des propriétés détenues par le club.

« multipropriété »

La multipropriété est peut-être le terme le plus mal compris dans le lexique des biens de vacances fractionnaires, en grande partie parce que de nombreux vendeurs veulent se distancier des tactiques de vente à haute pression, de la mauvaise qualité et des performances de revente lamentables de nombreux projets de multipropriété de première génération. Selon la définition juridique commune, la multipropriété décrit tout arrangement où l’utilisation de la propriété est partagée en fonction du temps, et il n’y a pas de distinction fiable entre les propriétés commercialisées en tant que multipropriété et celles commercialisées en tant que fractionnaires ou clubs de résidence privés. Contrairement à ce que la plupart des gens pensent, de nombreuses multipropriétés sont cédées et de nombreux fractionnaires et clubs de résidence privés ne le sont pas.

« Action trimestrielle”

L’action trimestrielle est utilisée pour décrire tout arrangement de propriété fractionnaire qui implique quatre actions égales de propriété. La plupart des ententes de partage par trimestre impliquent la propriété fractionnée d’une maison ou d’un condominium unique, mais il existe des exceptions à cette règle générale.

”Capitaux propres » par rapport à ”Non-capitaux propres »

Dans les accords de partage d’actions, les participants possèdent et utilisent la propriété partagée, alors que dans les accords non-capitaux propres, ils ne l’utilisent que. La propriété peut signifier être nommée sur le titre légal de la propriété partagée, ou posséder une fiducie, une société ou une autre entité qui possède la propriété partagée. La propriété qui est détenue de manière fractionnée peut être une seule maison, plusieurs maisons ou un complexe hôtelier à plusieurs unités. En général, les accords de partage des actions sont moins risqués, offrent des avantages fiscaux, donnent aux propriétaires un plus grand degré de contrôle sur la propriété partagée et sont plus susceptibles de détenir de la valeur ou de s’apprécier au fil du temps. Mais comme toutes les généralisations, celles-ci peuvent être trompeuses, et il est important d’examiner les mérites de chaque offre particulière.

« Deeded” et ”Titrée »

Dans les arrangements fractionnaires deed et titrés, les participants sont répertoriés sur le titre légal de la propriété. La propriété cédée peut être une seule maison, plusieurs maisons ou un complexe hôtelier à plusieurs unités. Les avantages de la propriété fractionnée cédée sont généralement exagérés et les inconvénients sont rarement appréciés. Par rapport à d’autres arrangements de vacances fractionnaires en actions, l’avantage de la propriété cédée est un traitement fiscal supérieur pour les contribuables américains qui possèdent des biens fractionnaires américains, mais cet avantage n’existe que si tous les propriétaires fractionnaires utilisent le bien exclusivement comme résidence. D’autres avantages supposés, tels qu’une meilleure valeur de revente, un contrôle accru du propriétaire et un risque moindre, sont des illusions. De plus, la propriété cédée présente des inconvénients importants par rapport à d’autres types de fractionnements d’actions. Des documents de propriété fractionnée inadéquats ou mal préparés (ou pire, aucun document du tout) causent des problèmes beaucoup plus importants et coûteux dans la propriété cédée que dans la propriété non cédée. Les accords cédés comportent également des procédures de financement et de revente plus lourdes et des risques de responsabilité plus élevés. Si la propriété partagée ne se trouve pas dans un pays doté d’un système de transfert de propriété rapide, peu coûteux et efficace et d’un système d’exécution non judiciaire bien développé, la propriété cédée devrait être évitée.

« Hôtels en copropriété”, « Hôtels en copropriété” et « Condotels”

Les termes « hôtels en copropriété”, « hôtels en copropriété” et « condotels » décrivent généralement un hôtel qui a été subdivisé en condominiums, où chaque propriétaire possède l’intégralité d’un condominium spécifique. La direction gère l’hôtel et partage le produit avec le propriétaire de la copropriété, qui peut également utiliser lui-même la propriété, parfois gratuitement et parfois moyennant des frais. Lorsqu’il n’y a qu’un seul propriétaire par condo, ces arrangements ne constituent pas une propriété fractionnée. Mais les termes sont parfois utilisés pour décrire un hôtel qui n’a pas été subdivisé, où les propriétaires possèdent un pourcentage de l’ensemble du développement plutôt que l’intégralité d’une chambre ou d’une suite spécifique. Lorsqu’ils sont utilisés de cette manière, les termes décrivent un type de propriété fractionnée, mais l’arrangement n’implique pas réellement un condominium.

À propos de l’auteur

Andy Sirkin s’est concentré sur des projets immobiliers fractionnaires depuis 1985 et a participé à la création de projets à travers les États-Unis, ainsi qu’en Europe et en Amérique centrale et du Sud, allant d’une maison individuelle ou d’un condominium à des centaines d’intérêts de factions. Cette vaste expérience permet à l’entreprise de s’appuyer sur une vaste bibliothèque de documents de projet fractionnaires ainsi que sur une connaissance approfondie des exigences de marketing et d’enregistrement pour pratiquement tous les endroits où un projet pourrait être localisé ou potentiellement commercialisé. Andy est l’auteur de deux livres ainsi que de nombreux articles publiés, et a compilé un disque interrogeable contenant le texte complet et un résumé de la loi sur la propriété fractionnaire pour les 50 États américains. Il a également créé une vaste bibliothèque de matériel pédagogique pour les développeurs, les courtiers et les acheteurs fractionnaires, disponible à l’adresse suivante: sirkinfractionallawyers.com . Il est un instructeur accrédité auprès du département de l’immobilier de Californie, et anime fréquemment des ateliers et participe à des conférences à travers le monde. Il partage actuellement son temps entre les bureaux de Paris et de San Francisco, et peut être contacté via notre formulaire de contact.