Si vous envisagez d’acheter un condo, il y a beaucoup de raisons pour lesquelles cela pourrait être une décision intelligente en ce moment. Les condos n’ont jamais été aussi populaires, en particulier avec le vieillissement de la population des baby-boomers, qui commence à réduire ses effectifs et à emménager dans des maisons plus faciles à entretenir. En conséquence, les condos sont en forte demande et s’apprécient plus rapidement que les maisons unifamiliales.

L’achat d’un condo peut être une excellente option, que vous veniez de fonder une famille ou d’échapper au syndrome du nid vide. Cependant, la vie en condo n’est pas pour tout le monde. Il y a quelques questions importantes à se poser avant d’acheter un condo et autant d’inconvénients que d’avantages. Regardons les avantages et les inconvénients de la vie en condo.

Qu’est-Ce qu’un Condo?

Un condo est comme un appartement que vous possédez, non? En quelque sorte. Mais il y a de grandes différences entre un appartement et un condo.

Un condo, qui est l’abréviation de « condominium », est une résidence privée dans un immeuble ou une communauté plus vaste, tandis qu’un appartement est une résidence louée dans un immeuble ou une communauté plus vaste. Les condos partagent des espaces communs avec toutes les autres unités de leur communauté; ces espaces communs peuvent inclure un centre de remise en forme, une piscine et des terrains bien entretenus. Contrairement à un appartement, cependant, les propriétaires de condos paient des cotisations mensuelles pour maintenir ces équipements en bon état et en bon état.

Les condos peuvent être des maisons de ville qui sont attachées d’un côté ou des deux côtés à une autre unité. Ou, si le condo est dans un immeuble plus grand ou un gratte-ciel, il peut être entouré d’autres unités.

Avantages de l’achat d’un condo

Êtes-vous prêt à être propriétaire d’un condo ou feriez-vous mieux d’acheter une maison unifamiliale? C’est une question délicate. Certaines personnes aiment vivre dans une communauté de condos, tandis que d’autres découvrent avec le temps qu’elles seraient plus heureuses avec un peu plus d’intimité et de liberté. Les condos offrent une longue liste d’avantages et d’inconvénients. Commençons d’abord par les points positifs.

Moins d’entretien

L’un des plus grands avantages de vivre dans un condo est que d’autres personnes font l’entretien pour vous. Ils coupent l’herbe et entretiennent les terrains, ils réparent le toit et pellettent la neige, et vous n’avez pas à vous soucier de trouver quelqu’un pour remplacer le revêtement. Si vous êtes propriétaire pour la première fois, en mauvaise santé, occupé par le travail, aimez voyager ou si vous ne voulez tout simplement pas vous occuper de toutes ces tâches, c’est un avantage majeur.

Les condos peuvent également être une bonne option si vous voulez vieillir sur place parce que vous avez des voisins proches, un personnel d’entretien expérimenté pour s’occuper des grosses réparations et de nombreuses activités pour vous garder engagé avec votre communauté.

Sécurité

De nombreux condos offrent des entrées fermées ou verrouillées, des portiers ou même des professionnels de la sécurité pour les résidents. Si vous vivez seul ou que la sécurité est une préoccupation pour vous, cela peut être rassurant car cela pourrait réduire le risque d’effraction à domicile. De plus, vous vivez à proximité de nombreuses autres personnes, ce qui signifie qu’en cas d’urgence, vous aurez beaucoup de gens vers qui vous tourner pour obtenir de l’aide.

Équipements

Vous voulez une piscine? Un centre de fitness ? Les soirs de match du mercredi au club-house communautaire? De nombreuses communautés de condos offrent aux résidents des commodités hors de portée du propriétaire moyen.

Ces équipements peuvent également faciliter la connaissance de vos voisins. Si vous vivez seul ou aimez socialiser, cela peut être un excellent avantage.

Abordabilité

Les prix des condominiums sont souvent inférieurs à ceux des maisons unifamiliales. Selon l’Association nationale des agents immobiliers (NAR), en août 2018, le prix de vente moyen d’une maison unifamiliale tournait autour de 260 000 $. Les condos ont généralement un prix de vente moyen inférieur – environ 248 200 $, selon la NAR. Selon la région et la communauté, le prix demandé peut être nettement inférieur à celui d’une maison unifamiliale. Donc, si vous voulez plonger dans l’accession à la propriété sur un budget plus serré, un condo peut être un excellent premier pas.

Appréciation

Dans les années passées, les condos s’appréciaient généralement à un rythme plus lent que les maisons unifamiliales parce que les maisons unifamiliales attirent plus de gens. Plus important encore, vous obtenez des terres lorsque vous achetez une maison, et la terre est un facteur énorme d’appréciation.

Cependant, cela change. Citant des recherches menées par Trulia, le Washington Post rapporte que la valeur marchande des condos a augmenté de 38.4% entre 2012 et 2017, alors que la valeur des maisons unifamiliales n’a augmenté que de 27,9%.

Proximité de la vie urbaine

De nombreux condos sont situés à proximité des quartiers animés du centre-ville, ce qui est attrayant pour de nombreuses raisons.

Tout d’abord, certaines personnes veulent pouvoir marcher, se déplacer à vélo ou prendre les transports en commun pour se rendre à leur travail parce qu’elles en ont assez de passer une heure par jour ou plus assis dans le trafic aux heures de pointe. Vivre près de votre travail peut vous faire économiser des milliers de dollars chaque année en frais de carburant et d’entretien automobile.

Vivre à proximité d’un centre-ville en plein essor facilite également la visite de nouveaux restaurants, le shopping et les spectacles en direct. Si vous pouvez marcher ou prendre le transport en commun, vous constaterez probablement que vous faites plus d’exercice, car il est plus facile de sortir. De plus, les condos situés dans des quartiers privilégiés pourraient augmenter leur valeur plus rapidement que les condos en banlieue, ce qui peut en faire un investissement digne de ce nom.

Inconvénients de l’achat d’un condo

Bien qu’il y ait beaucoup d’avantages de la vie en condo, il y a tout autant d’inconvénients.

Frais de l’Association des propriétaires

Comme vous pouvez l’imaginer, la piscine, le centre de fitness, le système de sécurité et l’équipe de maintenance coûtent de l’argent. Lorsque vous achetez un condo, vous devenez essentiellement un partenaire d’affaires dans cette communauté. Vous payez des frais mensuels de l’association des propriétaires chaque mois, en plus de votre hypothèque, qui servent à l’entretien de la propriété, ainsi qu’à des investissements futurs tels que le resurfaçage d’un parking ou l’ajout d’un parc à chiens.

Les frais de HOA varient considérablement en fonction de l’emplacement, de la taille et de la qualité de votre communauté, et Trulia rapporte que les frais de HOA ont augmenté dans tout le pays. En 2005, les frais de HOA moyens étaient de 250 per par mois; en 2015, ils étaient passés à 331 $. Bien sûr, l’endroit où vous vivez joue un rôle important. Par exemple, les frais de HOA moyens à New York sont de 571 $ par mois, alors que la moyenne à Charlotte, en Caroline du Nord, n’est que de 218 $.

La hausse constante des frais n’est pas surprenante si l’on tient compte de l’inflation; les coûts continuent d’augmenter dans presque tous les secteurs. Ce qui est surprenant, c’est que lorsque Trulia a comparé les frais HOA à la hausse et à la baisse de la valeur des maisons, il n’y avait pas de correspondance; les frais HOA ont continué d’augmenter même pendant les années où la valeur médiane des maisons a chuté. Entre 2005 et 2015, les frais de HOA ont augmenté de 32,4 %, comparativement à une hausse de 15,1 % de la valeur des maisons.

Ainsi, non seulement vous devez payer des frais mensuels élevés pour vivre dans un condo, mais vous pouvez compter sur ces coûts qui augmenteront régulièrement dans les années à venir. Si vous ne budgétisez pas l’augmentation des frais, vous courez le risque d’être privé de votre condo parce que vous ne pouvez pas vous permettre d’y vivre.

Fonds potentiellement mal gérés

On pourrait penser que si vous payez 300 fees par mois en frais HOA, tout serait pris en charge rapidement, mais ce n’est pas toujours le cas.

Chaque HOA a deux types de comptes : un compte d’exploitation et un compte de réserve. Les fonds du compte d’exploitation sont utilisés pour les coûts d’entretien réguliers, tels que la tonte de la pelouse, l’entretien de la piscine et le pelletage de la neige. Le compte de réserve est destiné à des projets majeurs ou à long terme, tels que le resurfaçage du stationnement, le remplacement de la clôture autour de la communauté ou la construction d’un nouveau terrain de jeu. Considérez cela comme le compte d’épargne d’urgence.

Un HOA bien géré veillera à ce que les deux comptes soient bien financés afin qu’il y ait suffisamment d’argent pour couvrir les dépenses régulières, ainsi que suffisamment d’argent pour des projets à long terme ou d’urgence. Cependant, il y a beaucoup de HOAs qui ne sont pas bien gérés. S’il n’y a pas assez d’argent dans le fonds de réserve et qu’une dépense imprévue survient, comme la chute d’un arbre sur le toit, le conseil votera pour imposer une évaluation spéciale à tous les propriétaires. Cela signifie que vous serez légalement tenu de payer des frais supplémentaires, qui peuvent être des centaines, voire des milliers de dollars, pour compenser la différence.

Cela est arrivé aux résidents de Sudden Valley à Bellingham, dans l’État de Washington. Comme le rapporte Le Bellingham Herald, le Sudden Valley HOA a tenté d’augmenter ses cotisations mensuelles de 48%, passant de 832 $ à 1 237 $, pour couvrir les réparations courantes et imprévues. Il n’y avait pas assez d’argent en main pour couvrir les coûts parce que les planches des années précédentes avaient repoussé même les réparations de routine et investi dans des améliorations douteuses, comme un arrêt d’autobus scolaire avec des panneaux solaires.

Ce manque de financement est fréquent. Selon une étude menée par Association Reserves, une entreprise qui aide les associations communautaires à gérer leurs fonds, jusqu’à 70% de toutes les HOA sont sous-financées. Même des fonds HOA sains peuvent être ruinés lorsque des membres financièrement analphabètes sont votés au conseil d’administration ou lorsque le groupe prend collectivement de mauvaises décisions.

Manque d’intimité

Un autre inconvénient de la vie en condo est que structurellement, cela ressemble beaucoup à un appartement. Et comme vous vous en souvenez probablement depuis le jeune âge adulte, parfois, la vie en appartement n’est pas tout ce qu’elle est.

Dans un condo, vous avez des voisins de l’autre côté de vos murs, et peut-être aussi au-dessus et en dessous de vous. Vous avez des voisins qui montent et descendent dans le couloir ou traversent le terrain à toute heure du jour et de la nuit. Vous pouvez entendre leurs célébrations, leurs disputes et leurs pleurs de nouveau-nés tous les soirs à 2h du matin.

Si vous recherchez un peu de paix et de tranquillité, un condo n’est peut-être pas le bon choix.

Délinquance

Dans une communauté de condos, vous partagez la responsabilité financière de l’entretien avec tout le monde. Lorsque les gens ont du mal à joindre les deux bouts, ils peuvent abandonner le paiement de leurs cotisations d’association. Cela fait que les cotisations augmentent pour tout le monde pour couvrir la délinquance, ce qui signifie que vous êtes coincé en tenant l’extrémité courte du bâton.

Difficulté à vendre

Les condos peuvent être difficiles à vendre pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, tout le monde ne veut pas vivre dans un condo. Les familles avec de jeunes enfants veulent souvent une cour, les familles avec plusieurs chiens ont souvent besoin d’une cour et certaines personnes ne veulent tout simplement pas vivre au-dessus de quelqu’un d’autre. Ces facteurs réduisent votre bassin d’acheteurs potentiels.

Deuxièmement, vous devez considérer votre HOA. Si votre HOA exige des cotisations élevées, cela empêchera certaines personnes d’acheter. Si votre HOA est sous-financé et que la communauté semble la pire pour l’usure, d’autres personnes ne voudront pas y vivre. Lors de la vente d’un condo, votre HOA joue un grand rôle dans la vitesse à laquelle il se déplace.

La santé financière de votre HOA sera également un facteur pour les acheteurs souscrivant un prêt hypothécaire. De nombreux prêteurs n’approuvent pas un prêt s’il y a un litige en cours contre un HOA ou si un HOA ne dispose pas de réserves suffisantes. Si la communauté a un ratio élevé de locataires, certains prêteurs refuseront le prêt. Tous ces problèmes peuvent limiter davantage votre bassin d’acheteurs potentiels.

Enfin, comme la plupart des condos d’une communauté se ressemblent, s’il y a des unités vides dans votre immeuble, celles-ci se vendront probablement en premier. Et s’il y a beaucoup d’unités vides, bonne chance.

Plus de règles

Vivre dans un condo signifie que vous devez respecter les règles de la direction. Par exemple, disons que vous voulez installer une technologie d’énergie verte, comme un panneau solaire sur le toit pour économiser de l’énergie à la maison. Au lieu de commencer, vous devez demander la permission à l’association des condos. S’ils refusent votre demande, vous n’avez pas de chance.

Les HOAs peuvent avoir une liste écrasante de règles que les propriétaires doivent respecter. Par exemple, votre HOA peut restreindre le nombre d’animaux que vous êtes autorisé à avoir et même restreindre certaines races. Ils peuvent fixer des limites au nombre de visiteurs que vous pouvez avoir ou définir des « temps de silence” dédiés pour limiter le bruit. Ils peuvent également restreindre le type de rénovations que vous êtes autorisé à faire ou les décorations que vous êtes autorisé à installer.

Vivre selon les règles de quelqu’un d’autre peut convenir à certaines personnes, mais pour d’autres, cela peut être étouffant.

Conseils pour acheter un condo

Alors, pensez-vous qu’un condo convient à votre style de vie? Ensuite, considérez ces conseils avant d’investir.

Les Condos plus anciens Pourraient Être Plus chers

Comme le rapporte Trulia, les frais de HOA sont souvent plus élevés dans les communautés plus âgées, simplement parce que ces communautés ont besoin de plus d’entretien. Selon leurs données, provenant des États-Unis. Selon le recensement, les bâtiments construits en 2005 ou plus tard affichaient des frais de HOA qui étaient de 90 per par mois moins chers que les bâtiments construits entre 1960 et 1969.

Lisez attentivement les documents directeurs

Ne pas traiter beaucoup de tâches d’entretien à domicile est attrayant pour beaucoup de gens. Mais il est important que vous compreniez quels éléments le HOA couvre et lesquels relèvent finalement de votre responsabilité. Il y a trois catégories d’entretien à considérer ici.

Unité

Tout d’abord, vous devez comprendre comment votre HOA définit les limites, ou « unités”, dans votre communauté. Une partie importante des règlements HOA est de définir ce qui est inclus dans une unité standard. Assurez-vous de savoir ce que vous possédez et ce que possède le HOA.

Typiquement, un HOA définira une unité standard comme tout ce qui est contenu dans les parois intérieures de l’unité, y compris les appareils. Lorsque vous ouvrez la porte de votre condo, c’est votre espace privé, vous serez donc responsable de peindre les murs, de fixer le goutte-à-goutte sous l’évier de la cuisine et de remplacer la moquette.

Éléments communs

Les éléments communs sont les zones ou fonctionnalités partagées par tous les propriétaires. Les HOAS sont responsables des réparations et de l’entretien dans ces zones. Ils peuvent inclure:

• Piscines
• Courts de tennis
• Fontaines
• Centres de loisirs ou clubhouses
• Terrains
• Parkings
• Trottoirs
• Revêtement extérieur
• Toits
• Couloirs
• Clôtures autour du terrain
• Portes d’entrée

Éléments communs limités

Les éléments communs limités sont des fonctionnalités qui ne relèvent pas du domaine de votre unité standard, mais ne sont pas non plus exactement des éléments communs. En règle générale, un élément commun limité est celui que vous partagez avec d’autres propriétaires, mais pas tous les propriétaires de la communauté. Il peut s’agir d’éléments extérieurs aux murs intérieurs de votre unité, tels qu’un patio. Ou, ils pourraient être une caractéristique que seuls certains condos de la communauté ont, comme une cheminée ou des puits de lumière.

Par exemple, un garage que vous partagez avec un autre propriétaire serait un élément commun limité, tout comme un mur porteur que vous partagez avec la personne voisine. D’autres exemples peuvent inclure:

• Entrées ou portes communes
• Boîtes aux lettres
• Auvents
• Voûtes
• Volets
• Balcons ou patios
• Portes ou fenêtres extérieures

Chaque HOA a des règles différentes concernant des éléments communs limités, il est donc important que vous lisiez attentivement vos règlements administratifs pour déterminer les fonctionnalités supplémentaires dont vous serez responsable. En règle générale, les HOAs assument la responsabilité des éléments communs, mais exigent que les propriétaires conservent les éléments communs limités qui sont connectés à leur unité. Si des éléments communs limités ont besoin d’être réparés, le HOA pourrait payer une partie des coûts et demander aux propriétaires qui partagent l’élément de compenser le reste.

Parlez aux voisins

C’est une bonne idée de parler aux voisins avant de faire une offre sur un condo. Cela vous donne non seulement l’occasion de voir qui vous vivrez près, mais aussi de vous demander dans quelle mesure la communauté est gérée. Les résidents actuels peuvent vous donner des informations privilégiées utiles sur les membres du conseil d’administration, l’ambiance de la communauté et le nombre de locations.

Il est important de connaître le ratio de location pour plusieurs raisons. Premièrement, les unités détenues par des investisseurs et louées signifient qu’il y aura toujours des étrangers qui vont et viennent. Ces unités peuvent être louées à l’année, comme un appartement, ou elles peuvent être louées à la semaine pour des vacances. Les personnes dans les unités de vacances sont plus susceptibles de rester debout tard, d’être bruyantes et peut-être même de causer des problèmes à la communauté.

Une autre raison pour laquelle le ratio de location est important est que certains prêteurs n’approuvent pas un prêt pour les communautés avec un ratio de location élevé. C’est généralement plus un problème dans les grandes villes, comme New York ou Miami, où les investisseurs achètent des condos et les louent ensuite à des touristes.

Demandez le budget HOA

Un HOA n’est pas susceptible de donner à un acheteur potentiel une copie de son budget actuel. Cependant, si vous souhaitez sérieusement acheter un condo, vous pouvez demander au vendeur de vous en fournir une copie.

Passer en revue le budget de la HOA vous donne la chance de voir où va l’argent et combien ils ont en réserve pour de futurs projets. Vous devriez également regarder leur dette. Quelle est la dette du HOA, le cas échéant? Plus important encore, combien de propriétaires ne paient pas leur cotisation? Les communautés avec un taux de défaut élevé pourraient avoir des problèmes financiers, ce qui pourrait vous coûter cher sur la route.

Il peut également être instructif de lire les procès-verbaux des dernières réunions du conseil d’administration. Oui, c’est une corvée ennuyeuse, mais ces minutes peuvent vous donner des informations précieuses sur la façon dont le conseil d’administration et la communauté travaillent ensemble. Par exemple, vous pourrez savoir si le gars à côté du condo que vous souhaitez acheter dépose fréquemment des plaintes contre ses voisins, ou si le conseil envisage une évaluation spéciale pour l’année prochaine. Ce sont des informations que vous souhaitez avoir avant d’investir dans la communauté.

Le mot de la fin

Il ne fait aucun doute que l’achat d’un condo peut être une excellente décision – pour certaines personnes. Les nicheurs vides vieillissants, les jeunes familles et les professionnels occupés trouvent souvent libérateur de vivre dans une maison à faible entretien où les décisions importantes sont prises par d’autres personnes. Cependant, si vous aimez votre vie privée et votre indépendance et que vous ne voulez pas vivre selon les règles de quelqu’un d’autre, la vie en condo n’est probablement pas faite pour vous.

Vivez-vous dans un condo? Vous l’aimez, ou une maison unifamiliale vous conviendrait-elle mieux?