Que signifie exactement la forclusion? En termes simples, le processus de forclusion permet à un prêteur de récupérer le montant dû sur un prêt en défaut en vendant ou en prenant possession de la propriété. Selon le rapport du marché de la forclusion américain de RealtyTrac, au 29 mai 2020, il y avait 330 105 propriétés à « un certain stade de forclusion (défaut, vente aux enchères ou propriété d’une banque)” aux États-Unis, ce n’est donc pas un événement rare.

Si vous (ou un être cher) faites face à la forclusion, assurez-vous de comprendre le processus. Bien qu’il y ait des variations d’un État à l’autre, il y a normalement six phases d’une procédure de forclusion.

Phase 1 : Défaut de paiement

Un défaut de paiement survient lorsqu’un emprunteur a manqué au moins un paiement hypothécaire. Le prêteur enverra un avis de paiement manqué indiquant qu’il n’a pas encore reçu le paiement de ce mois.

En règle générale, les paiements hypothécaires sont dus le premier jour de chaque mois et de nombreux prêteurs offrent un délai de grâce jusqu’au 15 du mois. Après cela, le prêteur peut facturer des frais de retard de paiement et envoyer l’avis de paiement manqué.

Après deux paiements manqués, le prêteur effectue souvent un suivi avec une lettre de mise en demeure. C’est plus grave qu’un avis de paiement manqué. Cependant, à ce stade, le prêteur peut toujours être disposé à travailler avec l’emprunteur pour prendre des dispositions pour rattraper les paiements. L’emprunteur devrait normalement remettre les paiements en retard dans les 30 jours suivant la réception de la lettre.

Phase 2 : Avis de défaut

Un avis de défaut (NOD) est envoyé après 90 jours de paiements manqués. Dans certains États, l’avis est placé bien en vue sur la maison. À ce stade, le prêt sera remis au service de forclusion du prêteur dans le même comté où se trouve la propriété. L’emprunteur est informé que l’avis sera enregistré.

Le prêteur donne généralement 90 jours supplémentaires à l’emprunteur pour régler les paiements et rétablir le prêt. C’est ce qu’on appelle la  » période de réintégration « . »

Phase 3: Avis de vente du fiduciaire

Si le prêt n’a pas été effectué à jour dans les 90 jours suivant l’avis de défaut, un avis de vente du fiduciaire sera enregistré dans le comté où se trouve la propriété.

Le prêteur doit également généralement publier un avis dans le journal local pendant trois semaines indiquant que la propriété sera disponible aux enchères publiques. Les noms de tous les propriétaires seront imprimés dans l’avis et le journal, ainsi qu’une description légale de la propriété, son adresse, et quand et où la vente aura lieu.

Phase 4: Vente du syndic

La propriété est maintenant mise aux enchères publiques et sera attribuée au plus offrant qui répond à toutes les exigences nécessaires. Le prêteur (ou l’entreprise représentant le prêteur) calculera une offre d’ouverture en fonction de la valeur du prêt en cours et de tous les privilèges, taxes impayées et coûts associés à la vente.

Une fois que le plus offrant a été confirmé et que la vente est terminée, un acte de vente du fiduciaire sera fourni au soumissionnaire gagnant. Le bien est alors la propriété de l’acheteur, qui a droit à la possession immédiate.

Phase 5: Propriété immobilière (REO)

Si la propriété n’est pas vendue lors de l’enchère publique, le prêteur deviendra propriétaire et tentera de vendre la propriété par l’intermédiaire d’un courtier ou avec l’aide d’un gestionnaire d’actifs immobiliers (REO). Ces propriétés sont souvent appelées « propriété de la banque”, et le prêteur peut supprimer certains privilèges et autres dépenses dans le but de rendre la propriété plus attrayante.

Phase 6: Expulsion

L’emprunteur peut souvent rester dans la maison jusqu’à ce qu’elle ait été vendue aux enchères publiques ou plus tard en tant que propriété REO. À ce stade, un avis d’expulsion est envoyé exigeant que toute personne quitte immédiatement les lieux.

Plusieurs jours peuvent être prévus pour laisser aux occupants suffisamment de temps pour retirer leurs effets personnels. Ensuite, généralement, le shérif local visitera la propriété et enlèvera les personnes et tous les biens restants. Ces derniers sont stockés et peuvent être récupérés ultérieurement moyennant des frais.

La ligne de fond

Tout au long du processus de forclusion, de nombreux prêteurs tenteront de prendre des dispositions pour que l’emprunteur soit rattrapé par le prêt et évite la forclusion. Le problème évident est que lorsqu’un emprunteur ne peut pas payer un seul paiement, il devient de plus en plus difficile de rattraper plusieurs paiements.

S’il y a une chance que vous puissiez rattraper vos paiements — par exemple, vous venez de commencer un nouvel emploi après une période de chômage — cela vaut la peine de parler à votre prêteur. Si une forclusion est inévitable, savoir à quoi s’attendre tout au long du processus peut vous aider à vous préparer aux six phases de la forclusion.