Avant de présenter une offre sur un condo dans un immeuble encore en développement ou autrement non garanti, soyez conscient des obstacles de financement que vous pouvez rencontrer.

Un condominium est considéré comme non garanti lorsqu’il ne répond pas aux critères de financement hypothécaire de Fannie Mae et Freddie Mac. Au-delà des qualifications de l’acheteur pour le financement du prêt d’achat, ces entités placent des attentes supplémentaires sur la communauté des condominiums.

Parce que Fannie Mae et Freddie Mac achètent des prêts hypothécaires conventionnels sur le marché secondaire, si le condo ne répond pas à leurs critères, aucune des entités n’achètera le prêt. Les principaux prêteurs, qui vendent des prêts en grand nombre, n’émettront pas d’hypothèque sur un condo qui ne peut pas être vendue (avec d’autres hypothèques qui ont été émises).

Les deux entités ont une longue liste d’exigences pour l’achat de prêts hypothécaires en copropriété. Pour être garanti, une communauté de condos doit répondre aux exigences suivantes, entre autres :

• La construction doit être terminée.
• Plus de la moitié des logements doivent être occupés par leur propriétaire.
• Aucune personne ou entreprise ne peut posséder plus de 10% des unités de condos dans la communauté; cela inclut le promoteur.
• L’association des propriétaires doit être sous le contrôle des résidents, par opposition au promoteur.
• Plus de 75% des résidents doivent être à jour avec les frais HOA.
• Le HOA ne peut être nommé dans aucun procès en cours.
• Si la communauté n’est pas exclusivement à usage résidentiel, l’espace commercial doit représenter 25 % ou moins de la superficie totale du bâtiment.

Lorsque vous cherchez à acheter un condominium, il est important de savoir dès le départ si le projet répond aux normes du prêteur avec lequel vous avez l’intention de travailler.

Comment puis-je savoir si un condo est garanti?

Un moyen facile pour quiconque de déterminer si un condo est garanti est de vérifier les listes de condos approuvées par la VA et la FHA. Si l’immeuble à condos que vous regardez figure sur la liste, il devrait être entièrement garanti.

Ne paniquez pas si votre bâtiment ne figure pas sur la liste. Il y a une chance que le bâtiment soit toujours garanti, mais que personne dans l’association n’ait tenté de le faire approuver par la VA ou la FHA.

En fin de compte, il n’est pas de votre responsabilité de déterminer si un condo est garanti. Votre prêteur et votre agent immobilier feront le travail en votre nom. Cela implique généralement l’envoi d’un questionnaire à l’association des propriétaires, puis l’analyse des résultats.

Types de condos non garantis

Les condos non garantis peuvent être divisés en deux catégories distinctes : les condos non garantis futurs et les condos non garantis permanents.

Un futur condo garanti deviendra garanti à l’avenir. Disons que vous achetez un condo dans un complexe qui satisfait à toutes les conditions du gouvernement, sauf que le complexe a encore des phases supplémentaires prévues. Au moment de l’achat, votre condo serait considéré comme non garanti selon les critères de Fannie Mae et Freddie Mac, car l’ensemble du complexe n’est pas complet. Cependant, votre condo devient garanti une fois ces phases terminées.

Un autre exemple est si le ratio de maisons occupées par leurs propriétaires change. Considérez que la HOA de l’immeuble établit une limite au nombre d’unités pouvant être louées. Cela obligerait certains propriétaires à vivre dans les unités elles-mêmes ou à vendre. Quoi qu’il en soit, l’immeuble se conformerait aux règles d’occupation par le propriétaire établies par le gouvernement et deviendrait garanti.

Vous pouvez vous attendre à des conditions plus favorables de la part de votre prêteur s’il y a de fortes raisons de croire que le condo deviendra garanti à l’avenir.

Un condo non garanti en permanence ne répondra jamais aux critères de Frannie Mae et Freddie Mac. Il peut s’agir de projets où un grand pourcentage de la superficie est consacré à des espaces commerciaux ou s’il y a un très grand pourcentage de locations à l’intérieur du bâtiment.

Il est peu probable que ces aspects fondamentaux changent à l’avenir, ce qui signifie que l’immeuble de condos n’est pas garanti en permanence.

Les risques liés à l’achat d’un condo non garanti

Bien qu’il soit toujours possible d’acheter un condo avec financement s’il s’avère non garanti, il y a des risques et des coûts supplémentaires à considérer. Voici les quatre facteurs à peser soigneusement si vous envisagez l’achat d’un condo non garanti.

1. Informations de dernière minute. Pour déterminer si un condo est garanti, les prêteurs envoient un questionnaire à la HOA du condo pour obtenir des réponses sur d’autres unités, tout litige en cours et plus encore. Mais l’un des problèmes les plus frustrants avec un condo non garanti est que vous pouvez apprendre qu’un prêt conventionnel ne fonctionnera pas quelques jours avant la date de clôture prévue.

Le problème ici est que le prêteur ne commande généralement pas le questionnaire sur le condo tant que l’évaluation n’est pas terminée.

Pour éviter de perdre votre achat de condo ou de repousser votre date de clôture, renseignez-vous sur l’expérience d’un agent de prêt avec des offres de condos non garanties avant même de commencer le processus de demande.

2. Les principaux prêteurs ne bougeront pas. Si vous aviez initialement l’intention de financer votre prêt hypothécaire auprès d’un prêteur majeur tel que Wells Fargo, Chase ou Quicken Loans, un condo non garanti n’est probablement pas une option.

Ces grands prêteurs préfèrent se concentrer sur le papier A, et des offres propres et faciles. Les prêteurs de taille moyenne à petite seront ceux qui ont des processus d’exception en place, ou des investisseurs alternatifs qui leur achèteront cette hypothèque.

Les principaux prêteurs accordent tellement de prêts sur une base régulière qu’ils n’ont pas la possibilité de contracter une hypothèque qu’ils ne peuvent pas vendre sur le marché secondaire avec leurs autres hypothèques. Une petite banque ou une coopérative de crédit peut être en mesure d’envisager un prêt au cas par cas, car elle ne vend pas d’hypothèques sur le marché secondaire au même volume.

Le type d’hypothèque généralement disponible pour un condo non garanti est un prêt de portefeuille, qui n’est pas reconditionné et vendu sur le marché secondaire, mais conservé par le prêteur initial dans le cadre de son portefeuille d’investissement.

3. Des tarifs moins souhaitables. En poursuivant des prêts non conventionnels, vous envisagez également un taux d’intérêt plus élevé que celui que vous paieriez avec un prêt conventionnel. Si le prêteur prend un risque plus important pour vous et votre condo, il aura besoin d’un retour sur investissement plus élevé pour assumer ce risque supplémentaire.

On s’attend généralement à ce que vous fournissiez un acompte plus important – jusqu’à 30%.

Une autre alternative consiste à demander un examen limité par Freddie Mac, ce qui supprime certains des critères nécessaires pour considérer que la communauté est justifiée. Cependant, cela vous oblige à verser au moins 10% du prix d’achat dans un acompte ou plus, selon l’endroit où vous vivez, et la maison doit être votre résidence principale, entre autres critères nécessaires.

4. Concernant les conditions de la communauté de condos. La plus grande préoccupation que vous devriez avoir à propos d’un condo non garanti est de savoir s’il s’agit d’un bon investissement pour votre argent. Fannie Mae et Freddie Mac ont besoin de beaucoup de qualifications pour considérer un condo comme garanti – et certains de ces drapeaux rouges devraient vous inciter à reconsidérer votre achat.

Par exemple, s’il s’agit d’un procès actif avec un montant d’argent incertain que la communauté pourrait avoir à payer est une énorme préoccupation, surtout si cela dépasse les réserves de l’association des copropriétaires, car les propriétaires de la communauté devront compenser le coût.

Si des détails sur les qualifications de la communauté de condos déclenchent une alarme, reconsidérez votre achat avant d’accepter un taux d’intérêt plus élevé ou un acompte plus important.

Si vous, ou quelqu’un que vous connaissez, envisagez d’acheter ou de vendre une maison à Columbus, Ohio, appelez-nous et nous serons heureux de vous aider!

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