Juste au moment où je pensais faire une pause dans mes reportages sur l’impact de la pandémie de Covid-19 sur le marché immobilier de Chicago, je croise cet article: Les prix des logements à Chicago sont à la hausse. Voici pourquoi. Cet article et ce titre sont en grande partie tirés de l’article d’a Crain qui affirme que les prix de l’immobilier défient la crise, soulignant que les prix médians des maisons sont en avance de 2,9% par rapport à l’année dernière, que les stocks sont serrés, que le nombre d’expositions augmente et que les annonces reçoivent plusieurs offres. Mais je vous ai dit que le ciel est falling…so que se passe-t-il ici ?

Eh bien, je n’ai pas tort. Bien sûr que non. Et les données de Crain ne sont pas fausses non plus. Le problème est de savoir comment vous interprétez les données. Tout d’abord, notez que l’article de the Crain se concentre sur toute la région métropolitaine alors que je me concentre uniquement sur Chicago. J’y reviendrai un peu plus tard, mais d’abord, creusons dans les données.

La première chose que je veux souligner est l’un de mes chevaux morts préférés. À plusieurs reprises, j’ai expliqué comment les prix médians des maisons ne vous disent rien sur les prix des maisons. Il s’avère que ce qui se passe en ce moment est un exemple parfait d’un des points que j’ai soulevés dans cet ancien article. En avril, les prix médians des maisons à Chicago ont augmenté de 9,2% par rapport à l’année dernière. Cela semble impressionnant, non? Cependant, au lieu de représenter une augmentation de 9,2% des prix des maisons, tout ce que cela représente réellement est un déplacement des ventes vers des maisons plus chères, car les acheteurs de maisons à faible revenu ont été beaucoup plus durement touchés que les acheteurs de maisons à revenu élevé.

Les données le confirment sans ambiguïté. Seulement 414 maisons se sont vendues en dessous de 200 000 $, ce qui représente une baisse de 36,4% par rapport à l’année dernière. Cependant, il n’y a eu qu’une baisse de 15,9% des ventes de maisons entre2 200-500K et une baisse de 11,9% des maisons entre K 500 K – MM 1 MM. Alors qu’il y a eu une baisse de 37,8% des ventes de maisons au-dessus de MM 1 MM qui est un segment beaucoup plus petit du marché – seulement 79 unités vendues en avril. Donc, ce changement explique à peu près l’augmentation des prix médians des maisons.

Maintenant, si vous voulez savoir comment les prix des maisons réagissent vraiment, vous devrez attendre un moment pour que les chiffres de Case Shiller sortent. Cependant, comme je l’ai souligné il y a un mois, les contrats à terme sur les prix des maisons de Chicago prédisent un avenir assez sombre.

Inventaire des maisons

J’ai couvert l’inventaire des maisons dans mes mises à jour hebdomadaires sur l’impact de Covid-19 sur le marché immobilier de Chicago. Tout le monde se concentre sur le niveau absolu d’inventaire, qui est en fait en baisse. Mais lorsque vous convertissez cela en semaines d’approvisionnement au rythme actuel de rédaction des contrats, l’inventaire est en fait en hausse par rapport à l’année dernière.

Affichage de l’activité

Je ne me suis pas vraiment concentré sur l’affichage de l’activité car elle n’était disponible qu’au niveau mensuel, mais j’aurais dû souligner que, comme on pouvait s’y attendre, l’affichage de l’activité a été très bas. Les projections de mars par annonce à Chicago sont passées de 5,8 l’année dernière à 4,8 cette année, tandis que les projections d’avril sont passées de 5,3 à 3,5. Pourtant, le nombre d’expositions avant d’obtenir un contrat n’a pas vraiment changé. Et c’est pourquoi l’activité contractuelle est si faible. Les acheteurs ne sont tout simplement pas là.

Cela ne veut pas dire que les choses ne s’améliorent pas, ce qui est le point de Dennis Rodkin. Il est l’auteur de l’article de Crain ci-dessus et il a eu la gentillesse d’attirer mon attention sur un graphique disponible via ShowingTime qui aide à planifier nos projections. Ces graphiques montrent l’activité – pour l’ensemble de l’Illinois – par rapport au début de l’année, vous ne pouvez donc pas dire directement comment elle se compare à l’année dernière. Mais je pense qu’il est prudent de dire qu’au départ, les choses se sont vraiment mal passées et maintenant elles sont un peu meilleures mais pas tout à fait revenues à la normale.

Les projections se sont effondrées lorsque nous sommes entrés en isolement, mais elles se sont rétablies depuis

Plusieurs offres

Nous entendons souvent parler de situations d’offres multiples dans le contexte d’un marché chaud, mais je ne sais jamais quoi faire de ces histoires. Premièrement, il s’agit toujours d’informations anecdotiques que j’ai tendance à ignorer. Et puis vous ne savez jamais si les offres multiples étaient le résultat de la chaleur du marché ou si les propriétés en question étaient simplement sous-évaluées. Par exemple, l’article de the Crain parle d’un condo Uptown de 2 chambres à coucher qui a reçu 11 offres après seulement quelques jours sur le marché. Cette unité était sous-évaluée. C’était une unité de 1343 pieds carrés au prix de 290K compared par rapport à une unité de 1170 pieds carrés qui s’est vendue à 286K early en seulement 4 jours début février. Pas étonnant qu’il ait reçu 11 offres.

Chicago Vs. Les banlieues

Comme je l’ai mentionné au début de cet article, l’article de Crain examinait les données de toute la région métropolitaine pendant que je me concentrais sur Chicago. Il s’avère que les banlieues se portent mieux que la ville et cela pourrait éventuellement refléter un désenchantement soudain avec des zones urbaines densément peuplées à la lumière des risques de contagion. Il y a eu des histoires de la banlieue de New York voyant un boom d’intérêt ces derniers temps.

Alors, comment savoir que les banlieues se portent mieux que la ville ? La preuve la plus claire réside dans le nombre de contrats en cours de rédaction. Pour avril, Chicago était en baisse de 51,6% par rapport à l’année dernière. Le comté de Du Page n’était que légèrement meilleur avec une baisse de 45,4%. Cependant, le comté de Kane n’était en baisse que de 33,9% et celui de Lake de 36,8 %. Donc, toutes les données pour Chicago vont probablement paraître pires que pour l’ensemble de la région métropolitaine.

De toute façon, comme vous pouvez le voir, il pourrait être un peu prématuré de déclarer la victoire pour le marché immobilier de Chicago. Les choses reviennent lentement à la normale, mais il est difficile d’imaginer que le marché ne soit pas blessé alors que nous nous précipitons inévitablement vers la récession.

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Gary Lucido est le président de Lucid Realty, le courtage immobilier à service complet de la région de Chicago qui offre des rabais à l’acheteur et des commissions d’escompte. Si vous souhaitez vous tenir au courant du marché immobilier de Chicago ou obtenir une vue d’initié sur les dessous de l’industrie immobilière, vous pouvez vous abonner à Getting Real par e-mail en utilisant le formulaire ci-dessous. Assurez-vous de vérifier votre adresse e-mail lorsque vous recevez l’avis de vérification.