Rompre (avec votre hypothèque) est difficile à faire

Vous vous séparez d’un conjoint ou d’un emprunteur hypothécaire. Vous avez convenu qui gardera la maison et prendra en charge les paiements de dommages-intérêts. Mais il y a un problème.

Aux yeux de votre prêteur hypothécaire, les « liens qui lient” ne sont pas légalement rompus tant que vous n’avez pas retiré votre ex de l’hypothèque.

Même lorsqu’un couple accepte qu’une personne n’est plus responsable de l’hypothèque, le prêteur ne le voit pas de cette façon jusqu’à ce que les documents officiels le montrent.

Il y a quelques façons de vouspeut prendre un nom sur un prêt hypothécaire conjoint. La meilleure façon est généralement de définir, ce qui peut être moins compliqué que vous ne le pensez. Voici ce que vous devezsavoir.

Vérifiez les options de refinancement (6 février 2021)

Dans cet article (Passer à…)

• Pourquoi retirer le nom de votre ex de l’hypothèque?
• Refinancer pour supprimer un nom
• Supprimer un nom sans refinancement
• Vendre la maison
• Une option de plus (risquée)
• Retirer un nom de l’acte
• Les taux de refinancement d’aujourd’hui

Pourquoi retirer le nom de votre ex de l’hypothèque?

Vous et votre ex-partenaire pourriez convenir de qui gardera la maison et prendra en charge les paiements hypothécaires.

Mais pour un prêteur, vous êtes tous les deux sur le crochet pour le remboursement du prêt jusqu’à ce que le nom de votre conjoint ou le nom de co-emprunteur ait été retiré de l’hypothèque et de l’acte.

En ce qui concerne les prêteurs, les deux personnes restent « solidairement” responsables du prêt. En d’autres termes, le prêteur peut s’en prendre aux deux ou à l’un de vous en cas de défaut. Et vos deux scores de crédit en prendront un coup si votre paiement est en retard.

La seule façon légale de prendre en charge une hypothèque commune est de retirer le nom de votre ex du prêt immobilier.

Il en va de même pour un co-emprunteur qui ne veut plus être en ligne pour une hypothèque qu’il a cosignée.

Si vous vous trouvez dans la position de devoir retirer votre nom ou celui de quelqu’un d’autre d’un prêt hypothécaire, voici vos options.

Refinancer pour retirer un nom de l’hypothèque

Le refinancement est souvent le meilleur moyen de retirer un nom d’une hypothèque. Selon votre prêteur, ce peut être le seulfaçon.

Si vous avez suffisamment d’équité, de crédit et de revenus, et que votre ex-partenaire accepte de vous donner la maison, vous devriez pouvoir vous refinancer.

Pour être admissible, vous devrez montrer au prêteur que vous avez des antécédents de crédit et un revenu mensuel suffisamment solides pour effectuer vous-même des paiements à court terme.

Les directives varient selon le programme de prêt et le prêteur, mais le refinancement d’une hypothèque nécessite généralement:

• Un pointage de crédit d’au moins 620 (prêts conventionnels et prêts VA) ou 580 (prêts FHA)
• Un ratio dette/ revenu inférieur à 45%
• Un emploi et un revenu stables qui se poursuivront pendant au moins 3 ans

Ces deux dernières exigences pourraient être les plus difficiles à traiter. Si vous n’étiez pas le principal soutien de famille de la maison, vous n’avez peut-être pas assez de revenus pour être admissible au prêt par vous-même.

Mais voici l’aiprp: si vous recevrez une pension alimentaire ou une pension alimentaire pour enfants, donnez ces détails à votre prêteur.Ce revenu peut vous aider à être admissible au refinancement.

Vérifiez votre éligibilité au refinancement (6 février 2021)

Avantages et inconvénients du refinancement pour retirer un nom de l’hypothèque

Les inconvénients évidents du refinancement sont le temps et le coût impliqués.

Vous devrez généralement remplir une demande de prêt hypothécaire complète, en fournissant des documents tels que W2s et des bulletins de paie pour étayer vos informations financières. La clôture d’un prêt de refinancement prend généralement environ un mois.

Et il y a des coûts de clôture impliqués. Les frais de clôture de refinancement varient généralement de 2% à 5% du montant du prêt, ce qui n’est pas une petite somme si vous avez un solde de prêt important.

Mais il existe des moyens de contourner les coûts de clôture.

Lorsque vous refinancez, vous avez la possibilité d’ajouter les frais de clôture au solde de votre prêt pour éviter de les payer d’avance. Ou vous pouvez opter pour un « refinancement sans frais de clôture”, où le prêteur couvre une partie ou la totalité de vos frais en échange d’un taux d’intérêt plus élevé.

Il peut même y avoir des avantages àfinancement de votre maison.

Les taux d’intérêt hypothécaires sont des bas historiques. Le refinancement peut vous permettre de retirer un nom de votre prêt hypothécaire et de réduire votre taux d’intérêt et vos paiements mensuels. Cela pourrait rendre l’hypothèqueplus abordable pour un nouveau propriétaire célibataire.

Même si vous êtes bien dans votre terme de prêt, vous n’avez pas à recommencer à 30 ans.

Vous pourriez potentiellement refinancerà une durée de prêt de 20, 15 ou même 10 ans pour rembourser votre maison dans les délais impartis.Notez simplement qu’un terme plus court aura des paiements plus élevés, que vous paierez vous-même.

Comparez les options de refinancement pour voir quel programme est le plus logique pour vous.

Vérifiez vos options de refinancement (6 février 2021)

Utilisez un refinancement rationalisé pour réduire le temps et les coûts

Si vous avez un crédit immobilier FHA ou VA, vous pourrez peut-être utiliser un refinancement rationalisé pour supprimer le nom de votre partenaire de l’hypothèque.

Rationalisez le refinancement de manière typiquene nécessite pas d’approbation de revenu ou de crédit, et vous n’avez pas besoin d’une nouvelle évaluation de votre maison.Ces prêts se clôturent souvent plus rapidement et coûtent un peu moins cher qu’un refinancement traditionnel.

Cependant, si vous souhaitez retirer aborrower de l’hypothèque à l’aide d’un Refi rationalisé, une nouvelle approbation de crédit peut être nécessaire. Cela dépend de votre situation.

• La ligne FHAStreamline peut vous permettre de supprimer un nom sans crédit ni revenu si l’emprunteur restant peut prouver qu’il a effectué lui-même les 6 derniers paiements d’hypothèque ou plus. S’ils ne peuvent pas prouver qu’ils ont effectué eux—mêmes des paiements — ou qu’ils ont assumé le prêt il y a au moins 6 mois – ils devront se requalifier pour la nouvelle hypothèque
• Le refinancement VA Streamline (a.k.a.VA IRRRL) peut vous permettre de supprimer un nom sans vérification de crédit. Mais La personne restant sur le prêt doit être l’ancien combattant éligible à l’AV – et non une épouse non éligible à l’AV

Les prêts de l’USDA ont également une option de définition simplifiée. Cependant, si vous utilisez le Refi USDA Streamline pour supprimer un nom du prêt, l’emprunteur restant devra se requalifier pour le prêt en fonction du crédit et du revenu.

Vérifiez votre éligibilité au refinancement simplifié (6 février 2021)

« Encaisser » thespouse

Vous devrez peut-être « encaisser” votre conjoint, ce qui signifie que vous lui donnez le pourcentage ordonné par le tribunal des capitaux propres en espèces, pour qu’il accepte d’être retiré du titre.

Dans ces cas, essayez un refinancement de retrait.

Le refinancement de trésorerie nécessite plus de 20% de fonds propres pour être admissible au prêt. Mais vous aurez besoin de beaucoup plus que cela si vous essayez de transférer, disons 50% de la valeur nette de la maison. Voici à quoi cela pourrait ressembler:

Ce scénario serait admissible puisque vous avez besoin de 20% de capitaux propres restant dans la maison après le refinancement (c’est un prêt maximum à la valeur de 80%).

Cependant, de nombreux propriétaires n’ont pas autant d’équité dans la maison.

Bien que le refinancement de retrait conventionnel et FHA plafonne votre nouveau ratio prêt / valeur à 80%, un prêt immobilier VA peut vous permettre d’encaisser jusqu’à 100% de votre capital immobilier.

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Pouvez-vous retirer un nom de l’hypothèque sans refinancement?

Il peut être possible de prendre un nom sur l’hypothèque sans refinancement. Renseignez-vous auprès de votre prêteur sur la prise en charge du prêt etla modification du prêt.

L’une ou l’autre stratégie peut être utilisée pourdéplacer le nom d’un ex de l’hypothèque. Mais tous les prêteurs n’autorisent pas la prise en charge ou la modification du prêt, vous devrez donc négocier avec le vôtre.

Si aucun des deux n’est autorisé, un refinancement peut être votre meilleur et unique pari.

2. Hypothèse de prêt

En théorie, l’hypothèse de prêt est la solution la plus simple de toutes.

Vous informez votre prêteur que vous prenez en charge l’hypothèque et que vous souhaitez une déduction de prêt. Dans le cadre d’une prise en charge de prêt, vous assumez l’entière responsabilité de l’hypothèque et retirez votre ex de la note.

Les conditions etle taux d’intérêt sur le prêt existant reste le même. La seule différence est que vous êtes maintenantle seul emprunteur. (Et si votre ex est celui qui a obtenu la maison, votre crédit et vos finances sont protégés si votre ex-conjoint ne fait pas de paiements.)

Assurez-vous de demander au prêteur si vous pouvez obtenir une décharge de responsabilité. Cela éliminera votre obligation de rembourser le prêt si votre ex ne le fait pas.

Le problème ici est que de nombreux prêteurs n’accepteront pas une hypothèse de prêt. Et les prêteurs qui acceptent peuvent demanderpreuve que l’emprunteur restant peut se permettre les paiements.

De plus, un prêt n’est pas gratuit. Cela peut coûter un pour cent du montant du prêt, plus des frais administratifs de 250 $ à 500 $.

3. Modification de prêt

La modification de prêt vous permet de modifier les conditions de votre prêt hypothécaire sans refinancement. Une modification de prêt est généralement utilisée pour abaisser le taux d’intérêt de l’emprunteur ou prolonger sa période de remboursement afin de rendre le prêt plus abordable.

En règle générale, la modification n’est autorisée qu’en cas de difficultés financières. Mais certains prêteurs peuvent accepter le divorce oula séparation légale comme raison de modification du prêt.

Appelez votre prêteur ou votre préposé aux prêts pour savoir si une modification est une option pour retirer un nom de votre prêt hypothécaire.

4. Vendre la maison

Si aucun des emprunteurs n’est en mesure d’assumer seul l’hypothèque, la seule option peut être de vendre la maison.

Heureusement, le marché des vendeurs est fort dans de nombreuses régions du pays, car le logement est en pénurie depuis un certain temps. Il peut donc être possible pour les vendeurs à domicile d’obtenir une superoffre sur leur propriété.

Cependant, dans les régions du pays où les prix des maisons ont baissé au lieu d’augmenter, la vente de la maison pourrait être beaucoup plus difficile.

Si l’hypothèque est sous-marine, vous devrez peut-être opter pour une « vente à découvert ».”Il s’agit d’une vente immobilière dont le produit net ne couvre pas tous les prêts sur la propriété.

Si vous n’avez pas de chance, votre prêteur hypothécaire peut vous poursuivre pour la différence entre le produit de la saisie et le solde du prêt. C’est ce qu’on appelle une « carence”, mais dans de nombreuxétats, les prêteurs ne peuvent pas vous poursuivre pour cela.

Et même si le prêteur vous libère de toute responsabilité, votre pointage de crédit et celui de votre conjoint seront affectés négativement par une vente à découvert.

Une option finale (risquée)

Il existe une option finale, mais elle est risquée et ne doit être utilisée qu’en dernier recours.

Vous et votre ex pouvez convenir de continuer à effectuer des paiements sur l’hypothèque.

Cela pourrait fonctionner si les deux personnes décident de continuer à vivre dans la maison. De cette façon, les deux parties sont incitées à rester à jour avec les paiements.

Sinon, les experts ne le font pasrecommande cette approche. Si l’une ou l’autre personne cesse d’effectuer des paiements, la maison pourrait entrer en forclusion et les scores de crédit des deux prendront un nez.

Les quatre premières optionsnécessitent plus de travail, mais les chances de succès sont beaucoup plus élevées.

Suppression d’un nom de l’acte

Quelle que soit la méthode que vous utilisez pour retirer le nom de votre ex de l’hypothèque, vous devrez également retirer son nom de l’acte.

Vous le faites généralement en déposant un acte de renonciation, dans lequel votre ex-conjoint renonce à tous les droits sur la propriété.

Votre ex devrait signer l’acte de réclamation devant un notaire. Un de ces documents est notarié, vous le déposez auprès du comté. Cela supprime publiquement le nom de l’ancien associé de l’acte de propriété et de l’hypothèque.

Si vous refinancez pour supprimerl’emprunteur, la société de titre supprimera le nom du conjoint de l’acte pour vous.

Quels sont les refinancements actuels ?

Les taux hypothécaires sont au plus bas historique. Si vous décidez de refinancer pour retirer votre ex de l’hypothèque, vous pourriez également être en ligne pour abaisser votre taux d’intérêt et vos paiements en même temps.

Vérifiez vos tarifs pour voir si le financement a du sens pour vous.

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