Justo cuando pensé en tomarme un descanso de informar sobre el impacto de la pandemia de Covid – 19 en el mercado inmobiliario de Chicago, me encontré con este artículo: Los precios de la vivienda en Chicago están en aumento. He aquí por qué. Ese artículo y titular se extraen en gran medida del artículo de Crain que argumenta que los precios de los bienes raíces están desafiando la crisis, señalando que los precios medios de las casas están corriendo un 2.9% antes del año pasado, el inventario es ajustado, el número de proyecciones está aumentando y los listados están recibiendo múltiples ofertas. Pero te he estado diciendo que el cielo es falling…so ¿qué está pasando aquí?

Bueno, no me equivoco. Por supuesto que no. Y los datos de Crain tampoco están equivocados. La cuestión es cómo interpretar los datos. En primer lugar, observe que el artículo de Crain se centra en toda el área metropolitana, mientras que yo me he centrado solo en Chicago. Volveré a eso un poco más tarde, pero primero profundicemos en los datos.

Lo primero que quiero señalar es uno de mis caballos muertos favoritos. En varias ocasiones he explicado cómo los precios medios de las casas no le dicen nada sobre los precios de las casas. Resulta que lo que está pasando en este momento es un ejemplo perfecto de solo uno de los puntos que hice en ese viejo post. En abril, los precios medios de las casas en Chicago aumentaron un 9.2% con respecto al año pasado. Suena impresionante, ¿verdad? Sin embargo, en lugar de representar un aumento del 9.2% en los precios de las casas, todo lo que realmente representa es un cambio en las ventas a casas más caras, ya que los compradores de casas de bajos ingresos se han visto afectados mucho más que los compradores de casas de altos ingresos.

Los datos confirman esto en términos inequívocos. Solo 414 casas se vendieron por debajo de los 2 200K, lo que representa una caída del 36.4% con respecto al año pasado. Sin embargo, solo hubo una caída del 15.9% en las ventas de casas entre 2 200 – 500K y una caída del 11.9% en las casas entre 5 500 K – MM 1 Mm. Mientras que hubo una caída del 37.8% en las ventas de casas por encima de 1 1 MM, que es un segmento mucho más pequeño del mercado: solo 79 unidades vendidas en abril. Así que ese cambio explica más o menos el aumento en los precios medios de las viviendas.

Ahora, si desea saber cómo responden realmente los precios de las casas, tendrá que esperar un tiempo para que salgan los números de Case Shiller. Sin embargo, como señalé hace un mes, los futuros de precios de las casas de Chicago predicen un futuro bastante sombrío.

Inventario de viviendas

He estado cubriendo el inventario de viviendas en mis actualizaciones semanales sobre el impacto de la Covid-19 en el mercado inmobiliario de Chicago. Todo el mundo se centra en el nivel absoluto de inventario, que de hecho está por debajo. Pero cuando se convierte en semanas de suministro al ritmo actual al que se escriben los contratos, el inventario en realidad aumenta bastante con respecto al año pasado.

Mostrar actividad

Realmente no me he centrado demasiado en mostrar actividad porque solo ha estado disponible para mí a nivel mensual, pero debería haber señalado que, como era de esperar, mostrar actividad ha sido muy bajo. Las presentaciones de marzo por anuncio en Chicago pasaron de 5.8 el año pasado a 4.8 este año, mientras que las presentaciones de abril pasaron de 5.3 a 3.5. Sin embargo, el número de presentaciones antes de obtener un contrato en realidad no cambió. Y es por eso que la actividad contractual es tan baja. Los compradores simplemente no están allí.

Eso no quiere decir que las cosas no estén mejorando, que es el punto de Dennis Rodkin. Es el autor del artículo de Crain de arriba y tuvo la amabilidad de llamar mi atención sobre un gráfico disponible a través de ShowingTime que ayuda a programar nuestras presentaciones. Estos gráficos muestran la actividad, para todo Illinois, en relación con el comienzo del año, por lo que no puede decir directamente cómo se compara con el año pasado. Pero creo que es seguro decir que inicialmente las cosas se pusieron muy mal y ahora están un poco mejor, aunque no han vuelto a la normalidad.

Proyecciones se derrumbó como fuimos en forma aislada, sino que se han ido recuperando desde

Múltiples Ofertas

a menudo escuchamos acerca de múltiples ofrecer situaciones en el contexto de un mercado caliente, pero nunca sé qué hacer con esas historias. Primero, siempre es información anecdótica que tiendo a ignorar. Y, a continuación, nunca se sabe si las múltiples ofertas eran el resultado de que el mercado está caliente o si el tema de las propiedades de sólo infravaloradas. Por ejemplo, el artículo de Crain habla de un condominio de 2 dormitorios en la parte alta de la ciudad que recibió 11 ofertas después de solo unos días en el mercado. Bueno, esa unidad no tenía precio. Era una unidad de 1343 pies cuadrados con un precio de 2 290K en comparación con una unidad de 1170 pies cuadrados que se vendió por $286K en solo 4 días a principios de febrero. Con razón recibió 11 ofertas.

Chicago Vs. Los Suburbios

Como mencioné al principio de este post, el artículo de Crain estaba mirando los datos de toda el área metropolitana mientras me he centrado en Chicago. Resulta que los suburbios están mejor que la ciudad y eso podría reflejar un desencanto repentino con áreas urbanas densamente pobladas a la luz de los riesgos de contagio. Ha habido historias de los suburbios de la ciudad de Nueva York que han visto un auge en el interés últimamente.

Entonces, ¿cómo sé que los suburbios están mejor que la ciudad? La prueba más clara está en el número de contratos que se están redactando. Para abril, Chicago bajó un 51,6% con respecto al año pasado. El condado de Du Page fue solo ligeramente mejor con una disminución del 45,4%. Sin embargo, el condado de Kane solo bajó un 33,9% y el condado de Lake solo bajó un 36,8%. Así que cualquier dato para Chicago probablemente se verá peor que para toda el área metropolitana.

De todos modos, como puede ver, podría ser un poco prematuro declarar la victoria para el mercado inmobiliario de Chicago. Las cosas están volviendo lentamente a la normalidad, pero es difícil imaginar que el mercado no se vea afectado ya que inevitablemente nos precipitamos hacia la recesión.

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Gary Lucido es el Presidente de Lucid Realty, el servicio completo de corretaje de bienes raíces del área de Chicago que ofrece reembolsos y comisiones de descuento para compradores de viviendas. Si desea mantenerse al día sobre el mercado de bienes raíces de Chicago o obtener una vista privilegiada de los bajos fondos de la industria de bienes raíces, puede suscribirse a Getting Real por correo electrónico utilizando el siguiente formulario. Asegúrese de verificar su dirección de correo electrónico cuando reciba el aviso de verificación.