En un momento u otro, la mayoría de los inversores unifamiliares sienten la necesidad de expandirse a otro tipo de propiedad de inversión. La mayoría de las veces, la propiedad que eligen poseer es una casa multifamiliar.

Una pequeña casa multifamiliar puede aumentar su flujo de efectivo, hacer crecer su cartera de propiedades más rápido y es fácil de financiar, lo que la convierte en la opción perfecta para inversores principiantes o propietarios experimentados que buscan algo diferente.

Definición de Casa Multifamiliar

Una casa multifamiliar es una propiedad que tiene más de una unidad para vivir, cada una con su propia cocina y baño.

Ejemplos de viviendas multifamiliares incluyen una casa con ático o garaje convertida en espacio habitable con cocina y baño, propiedades de unidades múltiples con dos, tres o cuatro unidades, y edificios y complejos de apartamentos de tamaño mediano y grande.

Los tipos de casas multifamiliares

Los tipos de casas multifamiliares se clasifican por el número de unidades de alquiler o «puertas» que contiene cada propiedad:

• Dúplex: 2 unidades de vivienda una al lado de la otra o apiladas como primer y segundo piso. Cada unidad tiene su propia entrada independiente, a menudo con un porche compartido, patio delantero y trasero y área de estacionamiento.
• Triplex: 3 unidades de vivienda dispuestas una al lado de la otra o en una configuración de tres pisos, también conocida como «tres pisos» en algunos mercados.
• Fourplex: 4 unidades de vivienda configuradas una al lado de la otra o con dos unidades del primer piso y dos unidades del segundo piso.
• Casa adosada: Casas adosadas lado a lado con entradas privadas, también conocidas como «casas adosadas» en algunos mercados.

Las instalaciones de lavandería en casas multifamiliares a veces se comparten, dependiendo de cómo se construyó la propiedad. Con instalaciones de áreas comunes como estas, los propietarios pagan el costo del agua y la electricidad y luego pasan el gasto adicional al inquilino.

Beneficios de invertir en una casa Multifamiliar

Invertir en casas multifamiliares más pequeñas es una estrategia perfecta a seguir si busca un flujo de efectivo constante y una apreciación lenta y constante del valor de mercado. Los principales beneficios de invertir en una casa multifamiliar incluyen:

1. Más flujo de efectivo

Aunque el alquiler bruto de una casa puede ser más alto que el alquiler unitario individual en una casa multifamiliar, el flujo de efectivo acumulado será mayor con una inversión multifamiliar.

Por ejemplo, si los alquileres de mercado para una casa unifamiliar son de $1,000 y cada unidad en un dúplex se alquila por 6 650 por mes, está generando un 30% más, 3 300 adicionales por mes, en flujo de efectivo bruto.

Debido a que los pies cuadrados de una unidad multifamiliar generalmente son menos que una casa, sus gastos operativos por unidad también pueden ser más bajos, lo que proporciona un impulso adicional a sus resultados finales.

2. Menos riesgo de vacantes

Cuando usted es dueño de una casa unifamiliar y el inquilino se va, suceden dos cosas: Su tasa de vacantes es del 100% y su flujo de efectivo es negativo durante el tiempo que se necesita para encontrar un inquilino calificado.

Por otro lado, ser propietario de una casa multifamiliar hace que sea muy poco probable que todas las unidades queden vacantes al mismo tiempo.

Si bien a ningún inversor le gusta perder los ingresos por alquiler debido a la vacante, cuando compra una casa multifamiliar utilizando un apalancamiento conservador, es muy probable que los ingresos por alquiler de las unidades ocupadas paguen la hipoteca y los gastos operativos hasta que pueda encontrar un inquilino de reemplazo.

3. Opciones de financiamiento flexibles

En la mayoría de los mercados, puede financiar una casa multifamiliar pequeña de la misma manera que compraría una casa, utilizando un préstamo convencional, FHA o VA. Dependiendo del prestamista, las tasas de interés pueden ser un poco más altas y las cuentas de reserva de capital requeridas por el prestamista pueden ser más grandes.

4. Es más fácil aumentar el valor

A menos que tenga una estrategia de alto riesgo de arreglar y voltear, no hay mucho que pueda hacer para aumentar el valor de una casa unifamiliar.

Parte de la razón es que, en muchos mercados, los propietarios-ocupantes son los principales compradores de casas y no los inversores. Por lo tanto, incluso si la tasa de límite de su casa de alquiler implica un valor de mercado de $150,000, si las casas similares se venden por 1 125,000, la suya también lo hará.

Por el contrario, las viviendas multifamiliares se valoran en gran parte en función de los ingresos netos de explotación (NOI) que generan. Esto significa que cualquier trabajo de valor agregado que haga que conduzca a alquileres más altos y un NOI más grande también aumentará el valor de mercado de su casa multifamiliar.

5. Haga crecer rápidamente su cartera de propiedades

Mientras que los inversores en viviendas unifamiliares piensan en términos de» casas», los inversores multifamiliares piensan en términos de» puertas » o unidades en propiedad. Cada unidad de una propiedad multifamiliar genera su propio flujo de caja individual.

Dado que la mayoría de los inversores construyen carteras de propiedades para el flujo de efectivo generado, invertir en viviendas multifamiliares es una manera fácil de escalar su cartera de propiedades de manera rentable sin tener que encontrar y financiar una casa individual a la vez.

Inconvenientes de invertir en una casa multifamiliar

Antes de decidirse a dar el paso e invertir en una casa multifamiliar, asegúrese de considerar estos inconvenientes potenciales para evitar ser sorprendido por sorpresa:

• El precio de compra por pie cuadrado puede ser más alto que con una casa unifamiliar
• Las primas de seguro pueden ser más caras
• Las cuentas de reserva de capital o de fondo de emergencia requeridas por el prestamista pueden ser más grandes
• Más difíciles de diversificar geográficamente, ya que todas sus unidades son parte de la misma propiedad en un solo lugar
• Estrategia de salida limitada porque su posible comprador es otro inversor

«Piratería de casa»: vivir en una unidad mientras alquila otras unidades fuera is es una frase que a menudo se promociona como una de las ventajas de comprar un casa multifamiliar.

Sin embargo, en la vida real, el hackeo de casas no es tan atractivo como parece. Es por eso que la mayoría de los inversores de viviendas multifamiliares contratan a un administrador de propiedades local para que se encargue de las reparaciones de inmediato, se ocupe de los problemas de los inquilinos y alquile rápidamente las unidades vacantes.

Viviendas unifamiliares frente a Viviendas multifamiliares

Las viviendas unifamiliares y las viviendas multifamiliares son las dos opciones más populares para los inversores en propiedades residenciales. He aquí un vistazo rápido a los pros y los contras de cada uno:

Viviendas unifamiliares

• Pros:
• Fácil de encontrar en cualquier mercado
• Perfecto para familias o inquilinos que desean privacidad
• Estrategia de salida múltiple mediante la venta a un propietario-ocupante, otro inversor o el inquilino
• Contras:
• Oportunidad limitada para agregar valor y aumentar los ingresos por alquiler
• un gasto adicional y posibles quejas de un gerente de asociación hiperactivo

Viviendas multifamiliares

• Pros:
• El financiamiento es similar a comprar una casa unifamiliar
• Varias unidades ayudan a mantener los niveles de ocupación altos
• Una manera fácil de iniciar un negocio de inversión inmobiliaria agregando varias unidades a su cartera de propiedades
• Contras:
• La gestión de inquilinos puede ser difícil sin un administrador local de propiedades
• Mayores gastos de operación potenciales debido a una mayor cantidad de rotación de inquilinos
• Estrategia de salida limitada de vender a otro inversor

Consejos para invertir en una propiedad de alquiler multifamiliar

Invertir en una propiedad multifamiliar es un poco más complicado que comprar una casa unifamiliar porque hay más variables o «partes móviles».»Cada unidad tiene su propio conjunto de accesorios y electrodomésticos, diferentes inquilinos y la oportunidad de agregar valor.

1. Ubicación

A menudo, las mejores inversiones en viviendas multifamiliares se encuentran cerca de grandes edificios de apartamentos. Si bien es posible que los inquilinos de apartamentos no puedan permitirse el lujo de alquilar una casa, con frecuencia ven que vivir en una pequeña casa multifamiliar es un paso más que vivir en un apartamento.

Otros factores que hacen que un lugar sea bueno para viviendas multifamiliares incluyen mercados con un fuerte crecimiento, un alto índice de asequibilidad de la vivienda y vecindarios agradables para atraer a una gama más amplia de inquilinos potenciales.

2. Las casas multifamiliares dúplex, triplex y de cuatro plexos son una buena manera de comenzar a invertir en propiedades multifamiliares sin el mayor riesgo de edificios de apartamentos más grandes.

La propiedad de alquiler con un número de unidades más pequeño también puede ofrecer la mayor cantidad de potencial de crecimiento sin dejar de ser asequible para comprar.

3. Potencial de ingresos

Al investigar casas multifamiliares para comprar, es una buena idea realizar una» verificación de la realidad «verificando que los alquileres actuales están» en el mercado » en lugar de tomar la palabra del vendedor para ello.

Rentometer le permite comparar su alquiler con otras propiedades locales similares, mientras que RENTCafé es una excelente manera de aprender lo que los operadores de apartamentos más grandes cobran por el alquiler.

Las casas multifamiliares también pueden ofrecer más oportunidades para crear fuentes de ingresos adicionales incrementales, como lavandería que funciona con monedas, estacionamiento cubierto premium, servicio de Internet de alta velocidad y sistemas de seguridad.

4. Motivación del vendedor Entender los botones calientes del vendedor en cualquier transacción de bienes raíces es una de las mejores maneras de hacer un gran negocio. Los inversores experimentados saben que la motivación de un vendedor no siempre es el precio.

A veces, un vendedor necesita un cierre rápido del depósito en garantía para evitar una ejecución hipotecaria previa. Otras veces, puede haber un mantenimiento diferido que el vendedor no pueda pagar o un inquilino problemático con el que el propietario actual no tenga las habilidades para lidiar. Cuanto mejor entiendas por qué el vendedor realmente está vendiendo, mayores serán tus ahorros potenciales.

Buenos mercados para viviendas multifamiliares

Hay varias características que casi todos los buenos mercados de viviendas multifamiliares tienen en común:

• El crecimiento sólido del empleo y una base de empleo diversa que no depende de una sola industria o empresa
• La nueva construcción es una indicación de cómo los grandes desarrolladores e inversores de capital privado ven el crecimiento del mercado inmobiliario
• La gran cantidad de grandes edificios y complejos de apartamentos indican que la demanda de propiedades de alquiler multifamiliares es fuerte y proporcionan una fuente para posibles inquilinos que buscan un lugar más agradable para vivir
• Índice de asequibilidad de la vivienda donde los mercados con los índices más altos de 150 o más son los lugares menos asequibles para poseer un hogar
• El porcentaje de hogares ocupados por inquilinos, idealmente el 50% o más, indica que la demanda de propiedades de alquiler está creciendo debido al crecimiento de la población y el empleo y al alto costo de comprar una casa
• Tasas de vacantes del mercado cercanas al promedio nacional de entre 4% y 6%
• Tasas de capitalización similares o mayores que las casas unifamiliares en el mismo mercado, aunque los límites más altos pueden indicar un aumento del riesgo
• a una casa unifamiliar, aunque el precio total de compra puede ser más alto que comprar una casa