Los Tipos y Categorías de Acuerdos de Propiedad Fraccionada

Por Andy Sirkin

Comprenden los términos y jerga de propiedad fraccionada más utilizados.

«Propiedad fraccionada», «Copropiedad»y» Propiedad compartida »

La propiedad fraccionada, la copropiedad y la propiedad compartida pueden describir cualquier arreglo en el que dos o más personas compartan la propiedad de algo, compartan o no el uso. La propiedad fraccionada parece estar emergiendo como la más comúnmente utilizada para compartir bienes raíces vacacionales en los Estados Unidos, pero la copropiedad y la propiedad compartida a menudo se usan para describir estos arreglos en otros países de habla inglesa. El hecho de que un acuerdo se describa utilizando uno de estos términos en lugar de otro puede atribuirse al gusto personal del vendedor y a la ubicación del proyecto, en lugar de al tipo o las características del proyecto.

«Club de Residencia privada»

Generalmente, un club de residencia privada (o» PRC») implica la propiedad de capital (aunque no necesariamente la propiedad heredada) de una propiedad específica con 4-13 propietarios por vivienda. Los clubes de residencia privada tienden a estar en el extremo superior de las opciones de propiedad fraccionada con respecto al tamaño de la unidad, el nivel de servicios y el precio. En la mayoría de los PRC, el uso no es específico de la unidad, lo que significa que un propietario en particular usa la unidad (de tamaño y tipo apropiados) que esté disponible durante su período de uso.

«Club de destino «y»Club de Vacaciones»

Club de destino y club de vacaciones significan cosas diferentes para diferentes vendedores, y las definiciones utilizadas aquí no serán válidas en todos los ámbitos. Los clubes de destino y los clubes de vacaciones comúnmente involucran múltiples casas en diferentes lugares, con un sistema de uso que permite a los participantes usar cualquiera de las casas del club. Hay variaciones de capital y no capital, que se distinguen por si los participantes tienen o no una participación en la propiedad (que puede ser cedida o no) en una o más casas controladas por el club. Los clubes con y sin participación a menudo proporcionan una estrategia de salida después de un número preestablecido de años de participación. En los clubes sin acciones, la cantidad recibida por el miembro del club saliente generalmente se basa en el precio de compra original o en el precio que se cobra por las nuevas membresías en el momento de la salida del miembro, mientras que en los clubes con acciones el pago se basa en el valor de mercado de las propiedades propiedad del club.

«Tiempo compartido»

El tiempo compartido es quizás el término más incomprendido en el léxico fraccional de propiedades de vacaciones, en gran parte porque muchos vendedores quieren distanciarse de las tácticas de venta de alta presión, la mala calidad y el rendimiento de reventa deprimente de muchos proyectos de tiempo compartido de primera generación. Bajo la definición legal común, el tiempo compartido describe cualquier acuerdo en el que el uso de la propiedad se comparte en función del tiempo, y no hay una distinción confiable entre las propiedades comercializadas como tiempo compartido y las comercializadas como fraccionales o clubes de residencia privados. Contrariamente a lo que la mayoría de la gente piensa, muchos tiempos compartidos se otorgan y muchos fraccionales y clubes de residencia privados no lo son.

«Participación trimestral»

La participación trimestral se utiliza para describir cualquier acuerdo de propiedad fraccionada que implique cuatro partes iguales de propiedad. La mayoría de los acuerdos de participación en cuartos implican la propiedad fraccionada de una sola casa o condominio, pero hay excepciones a esta regla general.

«Patrimonio» frente a»No patrimonio»

En los acuerdos fraccionados de patrimonio, los participantes son propietarios y utilizan el bien compartido, mientras que en los acuerdos no patrimoniales solo lo utilizan. La propiedad puede significar ser nombrado en el título legal de la propiedad compartida, o ser propietario de un fideicomiso, compañía u otra entidad que sea propietaria de la propiedad compartida. La propiedad que es de propiedad fraccionada puede ser una sola casa, varias casas o un complejo de varias unidades. En general, los acuerdos fraccionados de capital son menos riesgosos, proporcionan ventajas fiscales, dan a los propietarios un mayor grado de control sobre la propiedad compartida y es más probable que mantengan su valor o se aprecien con el tiempo. Pero como todas las generalizaciones, estas pueden ser engañosas, y es importante examinar los méritos de cada oferta en particular.

«Traspasado» y «Titulado»

En escriturada y titulado fracciones de los arreglos, los participantes se enumeran en el título legal de la propiedad. La propiedad que se otorga puede ser una sola casa, varias casas o un complejo de varias unidades. Las ventajas de la propiedad fraccionada otorgada suelen ser exageradas, y las desventajas rara vez se aprecian. En comparación con otros acuerdos de vacaciones fraccionadas de capital, la ventaja de la propiedad otorgada es un tratamiento fiscal superior para los contribuyentes estadounidenses que poseen una propiedad fraccionada en los Estados Unidos, pero esta ventaja solo existe si todos los propietarios fraccionados usan la propiedad exclusivamente como residencia. Otras supuestas ventajas, como un mejor valor de reventa, un mayor control del propietario y un menor riesgo, son ilusiones. Además, la propiedad cedida tiene algunas desventajas significativas en comparación con otros tipos de fraccionamientos de capital. Los documentos de propiedad fraccionada inadecuados o mal preparados (o peor, la ausencia de documentos en absoluto) causan problemas mucho más importantes y costosos en la propiedad cedida que en la propiedad no cedida. Los acuerdos otorgados también tienen procedimientos de financiación y reventa más engorrosos y mayores riesgos de responsabilidad. Si la propiedad compartida no se encuentra en un país con un sistema rápido, económico y eficiente para transferir la propiedad y un sistema de ejecución no judicial bien desarrollado, debe evitarse la cesión de la propiedad.

«Hoteles en condominio», «Hoteles en Condominio»y «Condoteles»

Los términos «hoteles en condominio», «hoteles en condominio» y «condoteles» generalmente describen un hotel que ha sido subdividido en condominios, donde cada propietario posee la totalidad de un condominio específico. La administración opera el hotel y comparte los ingresos con el propietario del condominio, que también puede usar la propiedad por sí mismo, a veces de forma gratuita y a veces por una tarifa. Cuando solo hay un propietario por condominio, estos arreglos no son propiedad fraccionada. Pero los términos se usan a veces para describir un hotel que no se ha subdividido, donde los propietarios son propietarios de un porcentaje de todo el desarrollo en lugar de la totalidad de una habitación o suite específica. Cuando se usan de esta manera, los términos describen un tipo de propiedad fraccionada, pero el arreglo en realidad no implica un condominio.

Sobre El Autor

Andy Sirkin se ha centrado en proyectos de bienes raíces fraccionados desde 1985, y ha estado involucrado en la creación de proyectos en todo Estados Unidos, así como en Europa y América Central y del Sur, que varían en tamaño desde una sola casa o condominio hasta cientos de intereses fraccionales. Esta amplia experiencia permite a la empresa aprovechar una enorme biblioteca de documentación de proyectos fraccionados, así como un amplio conocimiento de los requisitos de marketing y registro para prácticamente cualquier ubicación donde se pueda ubicar o comercializar un proyecto. Andy es autor de dos libros, así como de numerosos artículos publicados, y ha compilado un disco de búsqueda que contiene el texto completo y un resumen de la ley de propiedad fraccionada de los 50 estados de los Estados Unidos. También ha creado una extensa biblioteca de material didáctico para desarrolladores fraccionados, corredores y compradores, disponible en sirkinfractionallawyers.com Es un instructor acreditado con el Departamento de Bienes Raíces de California, y con frecuencia lleva a cabo talleres y participa en conferencias en todo el mundo. Actualmente, divide su tiempo entre las oficinas de París y San Francisco, y puede ponerse en contacto con él a través de nuestro formulario de contacto.