¿Qué significa una ejecución hipotecaria exactamente? En términos simples, el proceso de ejecución hipotecaria permite a un prestamista recuperar la cantidad adeudada por un préstamo en mora vendiendo o asumiendo la propiedad de la propiedad. Según el Informe del Mercado de Ejecuciones Hipotecarias de los Estados Unidos de RealtyTrac, al 29 de mayo de 2020, había 330,105 propiedades en «alguna etapa de ejecución hipotecaria (incumplimiento, subasta o propiedad de un banco)» en los Estados Unidos, por lo que no es una ocurrencia poco común.

Si usted (o un ser querido) se enfrenta a una ejecución hipotecaria, asegúrese de comprender el proceso. Si bien hay variaciones de un estado a otro, normalmente hay seis fases de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Fase 1: Incumplimiento de pago

Un incumplimiento de pago se produce cuando un prestatario ha omitido al menos un pago hipotecario. El prestamista enviará un aviso de pago perdido indicando que aún no ha recibido el pago de ese mes.

Normalmente, los pagos hipotecarios vencen el primer día de cada mes, y muchos prestamistas ofrecen un período de gracia hasta el día 15 del mes. Después de eso, el prestamista puede cobrar un cargo por pago atrasado y enviar el aviso de pago perdido.

Después de que se pierdan dos pagos, el prestamista a menudo hará un seguimiento con una carta de demanda. Esto es más grave que un aviso de pago perdido. Sin embargo, en este punto, el prestamista puede seguir dispuesto a trabajar con el prestatario para hacer arreglos para ponerse al día con los pagos. El prestatario normalmente tendría que remitir los pagos atrasados dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la carta.

Fase 2: Aviso de incumplimiento

Se envía un aviso de incumplimiento (NOD) después de 90 días de pagos pendientes. En algunos estados, el aviso se coloca de manera prominente en la casa. En este punto, el préstamo será entregado al departamento de ejecución hipotecaria del prestamista en el mismo condado donde se encuentra la propiedad. Se informa al prestatario de que el aviso será registrado.

El prestamista normalmente le dará al prestatario otros 90 días para liquidar los pagos y restablecer el préstamo. Esto se conoce como el «período de restablecimiento.»

Fase 3: Aviso de Venta del Fideicomisario

Si el préstamo no se ha realizado hasta la fecha dentro de los 90 días siguientes al aviso de incumplimiento, se registrará un aviso de venta del fideicomisario en el condado donde se encuentra la propiedad.

El prestamista generalmente también debe publicar un aviso en el periódico local durante tres semanas indicando que la propiedad estará disponible en una subasta pública. Los nombres de todos los propietarios se imprimirán en el aviso y en el periódico, junto con una descripción legal de la propiedad, su dirección y cuándo y dónde se llevará a cabo la venta.

Fase 4: Venta de Fideicomisario

La propiedad ahora se coloca para subasta pública y se otorgará al mejor postor que cumpla con todos los requisitos necesarios. El prestamista (o la firma que representa al prestamista) calculará una oferta de apertura basada en el valor del préstamo pendiente y cualquier derecho de retención, impuestos no pagados y costos asociados con la venta.

Una vez que se haya confirmado el mejor postor y se haya completado la venta, se proporcionará una escritura de fideicomiso al postor ganador. La propiedad es entonces propiedad del comprador, que tiene derecho a la posesión inmediata.

Fase 5: Propiedad de bienes Raíces (REO)

Si la propiedad no se vende durante la subasta pública, el prestamista se convertirá en el propietario e intentará vender la propiedad a través de un corredor o con la asistencia de un administrador de activos de propiedad de bienes raíces (REO). Estas propiedades a menudo se conocen como «propiedad del banco», y el prestamista puede eliminar algunos de los embargos y otros gastos en un intento de hacer que la propiedad sea más atractiva.

Fase 6: Desalojo

El prestatario a menudo puede quedarse en la casa hasta que se haya vendido a través de una subasta pública o más tarde como una propiedad REO. En este punto, se envía una notificación de desalojo exigiendo que cualquier persona desaloje el local de inmediato.

Se pueden proporcionar varios días para que los ocupantes tengan tiempo suficiente para retirar sus pertenencias personales. Luego, por lo general, el alguacil local visitará la propiedad y retirará a las personas y las pertenencias restantes. Estos últimos se almacenan y se pueden recuperar en una fecha posterior a cambio de una tarifa.

El resultado final

A lo largo del proceso de ejecución hipotecaria, muchos prestamistas intentarán hacer arreglos para que el prestatario se ponga al día con el préstamo y evite la ejecución hipotecaria. El problema obvio es que cuando un prestatario no puede cumplir con un pago, se vuelve cada vez más difícil ponerse al día con varios pagos.

Si existe la posibilidad de que pueda ponerse al día con los pagos, por ejemplo, acaba de comenzar un nuevo trabajo después de un período de desempleo, vale la pena hablar con su prestamista. Si una ejecución hipotecaria es inevitable, saber qué esperar durante todo el proceso puede ayudarlo a prepararse para las seis fases de la ejecución hipotecaria.