Es difícil romper (con su hipoteca)

Se está separando de un cónyuge o prestatario hipotecario. Has acordado quién se quedará con la casa y se hará cargo de los pagos de gastos menores. Pero hay un problema.

A los ojos de su prestamista de hipotecas, los «lazos que unen» no se cortan legalmente hasta que retira a su ex de la hipoteca.

Incluso cuando una pareja está de acuerdo en que una persona ya no es responsable de la hipoteca, el prestamista no lo ve de esa manera hasta que los registros oficiales lo muestran.

Hay algunas maneras en que puede quitar un nombre de un préstamo hipotecario conjunto. Por lo general, la mejor manera es la definición, que puede ser menos complicada de lo que crees. Esto es lo que deberías saber.

Consulte opciones de refinanciación (6 de febrero de 2021)

En este artículo (Saltar a…)

• ¿Por qué eliminar el nombre de su ex de la hipoteca?
• Refinanciar para eliminar un nombre
• Eliminar un nombre sin refinanciar
• Vender la casa
• Una opción más (arriesgada)
• Eliminar un nombre de la escritura
• Tasas de refinanciación de hoy

¿Por qué eliminar el nombre de su ex de la hipoteca?

Usted y su ex pareja podrían ponerse de acuerdo sobre quién se quedará con la casa y se hará cargo de los pagos de la hipoteca.

Pero para un prestamista, ambos están todavía en el gancho para el reembolso del préstamo hasta que el nombre de su cónyuge o el nombre del co-prestatario haya sido retirado de la hipoteca y la escritura.

En lo que respecta a los prestamistas, ambas personas siguen siendo» solidariamente » responsables del préstamo. En otras palabras, el prestamista puede ir tras ambos, o uno de los dos, en caso de incumplimiento. Y ambos puntajes de crédito se verán afectados si su pago se retrasa.

La única forma legal de hacerse cargo de una hipoteca conjunta es retirar el nombre de su ex del préstamo hipotecario.

Lo mismo ocurre con un co-prestatario que ya no quiere estar en la línea para una hipoteca que firmaron conjuntamente.

Si se encuentra en la posición de necesitar eliminar su nombre o el de otra persona de una hipoteca, estas son sus opciones.

Refinanciar para quitar un nombre de la hipoteca

Refinanciar es a menudo la mejor manera de quitar un nombre de una hipoteca. Dependiendo de su prestamista, puede ser la única manera.

Si tiene suficiente equidad, crédito e ingresos, y su ex pareja acepta darle la casa, debería poder refinanciar.

Para calificar, deberá demostrar al prestamista que tiene un historial de crédito e ingresos mensuales lo suficientemente sólidos como para hacer pagos cortos por su cuenta.

Las pautas varían según el programa de préstamos y el prestamista, pero la refinanciación de una hipoteca generalmente requiere:

• Un puntaje de crédito de al menos 620 (préstamos convencionales y VA) o 580(préstamos FHA)
• Una relación de deuda a ingresos por debajo del 45%
• Empleo e ingresos estables que continuarán durante al menos 3 años

Esos dos últimos requisitos podrían ser los más difíciles de tratar. Si usted no era el principal sostén de la familia en el hogar, es posible que no tenga ingresos suficientes para calificar para el préstamo por su cuenta.

Pero aquí está atip: si va a recibir pensión alimenticia o manutención de los hijos, dé a su prestamista esos detalles.Ese ingreso puede ayudarlo a calificar para el refinanciamiento.

Verifique su elegibilidad para refinanciar (6 de febrero de 2021)

Pros y contras de la financiación para eliminar un nombre de la hipoteca

Los inconvenientes obvios de la financiación son el tiempo y el costo involucrados.

Por lo general, deberá completar una solicitud de hipoteca completa, proporcionando documentos como W2 y recibos de pago para respaldar su información financiera. El cierre de un préstamo de refinanciación generalmente toma alrededor de un mes.

Y hay costos de cierre involucrados. Los costos de cierre de refinanciación suelen oscilar entre el 2% y el 5% del monto del préstamo, que no es una suma pequeña si tiene un saldo de préstamo pendiente grande.

Pero hay maneras de obtener alrededor de los costos de cierre.

Cuando refinancia, tiene la opción de incluir los costos de cierre en el saldo de su préstamo para evitar pagarlos por adelantado. O puede optar por un» refinanciamiento sin costo de cierre», en el que el prestamista cubre parte o la totalidad de sus tarifas a cambio de una tasa de interés más alta.

Incluso puede haber beneficios para la financiación de su hogar.

Las tasas de interés hipotecarias son mínimos históricos. La refinanciación podría permitirle eliminar un nombre de su hipoteca y reducir su tasa de interés y sus pagos mensuales. Esto podría hacer que la hipoteca sea más asequible para un propietario recién soltero.

Incluso si está bien entrado en su período de préstamo, no tiene que comenzar de nuevo a los 30 años.

Usted podría refinanciar a un plazo de préstamo de 20, 15 o incluso 10 años para pagar su casa a tiempo.Solo ten en cuenta que un plazo más corto tendrá pagos más altos, que pagarás por tu cuenta.

Compare las opciones de refinanciación para ver cuál programa tiene más sentido para usted.

Revise sus opciones de refinanciamiento (6 de febrero de 2021)

Use un Refinanciamiento de Streamline para reducir el tiempo y el costo

Si tiene un préstamo hipotecario de FHA o VA, es posible que pueda usar un Refinanciamiento de Streamline para eliminar el nombre de su socio de la hipoteca.

Por lo general, la refinanciación de Streamline no requiere aprobación de ingresos o crédito, y no necesita una tasación de una casa nueva.Estos préstamos a menudo se cierran más rápido y cuestan un poco menos que un refinanciamiento tradicional.

Sin embargo, si desea eliminar aborrower de la hipoteca utilizando una Refi Optimizada, es posible que se requiera una nueva aprobación de crédito. Depende de tu situación.

• La línea de crédito FHAStreamline puede permitirle eliminar un nombre sin crédito ni compensación de ingresos si el prestatario restante puede demostrar que ha realizado pagos de gastos menores de los últimos 6 meses o más por su cuenta. Si no pueden probar que han estado haciendo pagos por su cuenta, o que asumieron el préstamo al menos hace 6 meses, tendrán que volver a calificar para la nueva hipoteca
• El refinanciamiento de VA Streamline (a.k.a.VA IRRRL) puede permitirle eliminar un nombre sin volver a verificar el crédito. Pero la persona que quede en el préstamo debe ser un veterano elegible para el VA, no un empleado que no reúna los requisitos para el VA

Los préstamos del USDA también tienen una opción de financiación Streamliner. Sin embargo, si utiliza el USDA Streamline Refi para eliminar un nombre del préstamo, el prestatario restante tendrá que volver a calificar para el préstamo basado en el crédito y los ingresos.

Verifique su elegibilidad de Refinanciamiento de Streamline (6 de febrero de 2021)

«Cobrar» el depósito

Es posible que tenga que «cobrar» a su cónyuge, lo que significa que le da el porcentaje ordenado por la corte del capital en efectivo, para que acepten ser removidos del título.

En esos casos, pruebe con un refinanciamiento de salida de efectivo.

La refinanciación en efectivo requiere más del 20% de capital para calificar para el préstamo. Pero necesitará mucho más que eso si está tratando de transferir, por ejemplo, el 50% de la plusvalía de la casa. Así es como podría verse:

Este escenario calificaría ya que necesita un 20% de plusvalía restante en la casa después del refinanciamiento (eso es un préstamo máximo al valor del 80%).

Sin embargo, muchos propietarios no tienen tanta plusvalía en la casa.

Aunque la refinanciación de efectivo convencional y de la FHA limita su nueva relación préstamo / valor al 80 por ciento, un préstamo hipotecario de VA puede permitirle cobrar hasta el 100% de la plusvalía de su vivienda.

Verifique su elegibilidad para refinanciar en efectivo (6 de febrero de 2021)

¿Puede quitar un nombre de la hipoteca sin refinanciar?

Puede ser posible quitar un nombre de la hipoteca sin refinanciar. Pregúntele a su prestamista sobre la asunción de préstamos y la modificación de préstamos.

Cualquiera de las estrategias se puede utilizar para eliminar el nombre de un ex de la hipoteca. Pero no todos los prestamistas permiten suposiciones o modificaciones de préstamos, por lo que tendrá que negociar con el suyo.

Si no está permitido, una refinanciación puede ser su mejor y única apuesta.

2. Suposición de préstamo

En teoría, la asunción de préstamo es la solución más simple de todas.

Usted informa a su prestamista de que se está haciendo cargo de la hipoteca y que desea un crédito de consumo. Bajo una suposición de préstamo, usted asume toda la responsabilidad de la pérdida de dinero y retira a su ex de la nota.

Los términos y la tasa de interés del préstamo existente siguen siendo los mismos. La única diferencia es que ahora eres el único prestatario. (Y si su ex es el que obtuvo la casa, su crédito y finanzas están protegidos si su ex cónyuge no realiza los pagos.)

Asegúrese de preguntarle al prestamista si puede obtener una exención de responsabilidad. Esto eliminará su obligación de pagar el préstamo si su ex no lo hace.

El problema aquí es que muchos prestamistas no aceptarán una suposición de préstamo. Y los prestamistas que sí están de acuerdo pueden exigir pruebas de que el prestatario restante puede pagar los pagos.

Además, el consumo de préstamo no es gratuito. Puede costar el uno por ciento del monto del préstamo,más cargos administrativos de 2 250 a 5 500.

3. Modificación de préstamo

La modificación de préstamo le permite cambiar los términos de su préstamo hipotecario sin refinanciar. Por lo general, se utiliza una modificación del préstamo para reducir la tasa de interés del prestatario o extender el período de reembolso para que el préstamo sea más asequible.

Normalmente, la modificación solo se permite en casos de dificultades financieras. Pero algunos prestamistas pueden aceptar el divorcio o la separación legal como una razón para la modificación del préstamo.

Llame a su prestamista o administrador de préstamos para preguntarle si la modificación es una opción para eliminar un nombre de su hipoteca.

4. Venta de la casa

Si ninguno de los prestatarios puede pagar la hipoteca por su cuenta, la única opción puede ser vender la casa.

Afortunadamente, hay un mercado de vendedores fuertes en muchas partes de la nación, ya que la vivienda ha estado en escasez durante algún tiempo. Por lo tanto, es posible que los vendedores de casas obtengan una gran oferta en su propiedad.

Sin embargo, en áreas del país donde los precios de las viviendas han caído en lugar de subir, vender la casa podría ser mucho más difícil.

Si la hipoteca está por debajo del agua, es posible que tenga que optar por una «venta corta».»Esta es una venta de propiedades en la que los ingresos netos no cubren todos los préstamos de la propiedad.

Si no tiene suerte, su prestamista de hipoteca puede demandarlo por la diferencia entre los ingresos de la venta hipotecaria y el saldo del préstamo. Esto se llama «deficiencia», pero en muchos estados, los prestamistas no pueden ir tras de ti por esto.

E incluso si el prestamista lo libera de responsabilidad, su puntaje de crédito y el de su cónyuge se verán afectados negativamente por una venta corta.

Una opción final (arriesgada)

Hay una opción final, pero es arriesgada y solo debe usarse como último recurso.

Usted y su ex pueden ponerse de acuerdo para seguir pagando la hipoteca.

Esto podría funcionar si ambas personas deciden continuar viviendo en la casa. De esta manera, ambas partes tienen un incentivo para mantenerse al día con los pagos.

De lo contrario, los expertos no recomiendan este enfoque. Si cualquiera de las personas deja de hacer pagos, la casa podría entrar en ejecución hipotecaria y los puntajes de crédito de ambas caerán en picada.

Las primeras cuatro opciones requieren más trabajo, pero las probabilidades de un resultado exitoso son mucho mayores.

Eliminar un nombre de la escritura

Independientemente del método que use para quitar el nombre de su ex de la hipoteca, también deberá obtener su nombre de la escritura.

Por lo general, lo hace presentando una escritura de renuncia, en la que su ex cónyuge renuncia a todos los derechos de la propiedad.

Su ex debe firmar la escritura de reclamación de equidad frente a un notario. Si este documento está notariado, lo presentas al condado. Esto elimina públicamente el nombre del ex socio de la escritura de propiedad y de la hipoteca.

Si refinancia para eliminar al prestatario, la compañía de títulos de propiedad eliminará el nombre del cónyuge de la escritura para usted.

¿Cuáles son los refinanciados actuales?

Las tasas hipotecarias están en mínimos históricos. Si decide refinanciar para eliminar a su ex de la hipoteca,también podría estar en línea para reducir su tasa de interés y pagos al mismo tiempo.

Compruebe sus tarifas para ver si la financiación tiene sentido para usted.

Verifique su nueva tarifa (6 de febrero de 2021)