Créalo o no, obtener una hipoteca de un banco no es la única manera de financiar la compra de una casa. De hecho, la financiación por el vendedor de bienes raíces y, en particular, las hipotecas de arrastre del vendedor a menudo pueden ser una alternativa viable a un préstamo hipotecario tradicional.

Si se está preguntando qué es una hipoteca de devolución del vendedor, siga leyendo a continuación. Esta es su guía para el proceso de la hipoteca de devolución.

¿Qué son las hipotecas de arrastre del vendedor?

En el sector inmobiliario, las hipotecas arrastradas por el vendedor caen bajo el paraguas de la financiación del propietario. El financiamiento del propietario, o financiamiento del vendedor, que también se conoce como «financiamiento del vendedor» o «proporcionar una hipoteca de retención», ocurre cuando en lugar de obtener una hipoteca de un banco o prestamista para comprar la propiedad, el propietario financiará casas para la venta. Una vez que se realiza la venta, el comprador es responsable de hacer pagos regulares al vendedor a cambio de la equidad en la propiedad.

Aunque el término «contrato de transporte del propietario» a veces se puede usar para referirse a una propiedad que está completamente financiada por el vendedor, con un préstamo hipotecario de devolución, generalmente el vendedor acepta financiar solo una parte del precio de compra de la casa.

En este caso, mientras que la mayor parte del dinero puede provenir de un préstamo bancario tradicional, el vendedor puede aceptar financiar un porcentaje adicional del precio de compra, dando al comprador la oportunidad de hacer un pago inicial más pequeño.

Una vez que se acuerdan los términos de portación del propietario, generalmente se aseguran creando una hipoteca y una nota hipotecaria. Sin embargo, estos acuerdos también se pueden documentar con un contrato de tierra o escritura de fideicomiso. Sin embargo, una vez que se han registrado los documentos, cualquier hipoteca que financie el vendedor se convierte en un préstamo junior adicional sobre la propiedad.

Cómo funciona todo: Un ejemplo de hipoteca de devolución del vendedor

Digamos que el comprador acepta comprar la casa por $100,000. Sin embargo, solo pueden obtener financiamiento bancario por hasta 8 80,000 y solo tienen ahorrados 1 10,000 para un pago inicial. En esta situación, en lugar de permitir que la venta fracase, las dos partes pueden llegar a un acuerdo para que el vendedor financie un préstamo hipotecario por el valor de los final 10,000 finales. En otras palabras, el propietario llevará el préstamo de diez mil dólares.

Razones para considerar una hipoteca de arrastre

Tradicionalmente, las hipotecas de arrastre del vendedor se ven principalmente en los mercados de bienes raíces a la baja. Después de todo, las hipotecas de financiamiento del vendedor permiten a los compradores que no pueden ser aprobados para financiamiento bancario la oportunidad de convertirse en propietarios de vivienda.

En las circunstancias adecuadas, puede ser una situación en la que todos ganan. El comprador obtiene el financiamiento que necesita para comprar una casa y el vendedor puede vender su casa, a menudo a una tasa de rendimiento mejor que la que obtendría con una inversión diferente de un tamaño similar.

En pocas palabras, las propiedades que permiten préstamos de devolución generalmente obtienen un precio de venta más alto. Por su parte, los compradores pueden estar dispuestos a pagar más si eso significa que tienen una ruta viable para convertirse en propietarios de vivienda. En el extremo del vendedor, pueden obtener más dinero de la venta de su inversión, además de que a menudo pueden cobrar intereses para compensarlos por la molestia de tener que actuar como un banco.

Desventajas potenciales de una hipoteca de arrastre

La mayor desventaja de aceptar la devolución de una hipoteca es que usted está asumiendo un riesgo. Existe el riesgo de que el comprador deje de hacer pagos regulares de la casa, momento en el que usted sería responsable de iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria.

Además, aunque haya vendido su casa, si acepta pagos mensuales, le llevará mucho tiempo recuperar su inversión.

Si bien puede ser bueno tener una fuente adicional de ingresos mensuales, no podrá tomar el dinero de la venta de su casa y aprovecharlo para comprar algo más de la misma manera que lo haría si vendiera a un comprador que hubiera utilizado financiamiento bancario.

Vender su hipoteca de devolución

Afortunadamente, hay un medio feliz donde puede ofrecer financiamiento al vendedor para encontrar un comprador para su casa y aún así recibir un pago único. Puede vender una nota hipotecaria que llevó de vuelta a un inversor como Amerinote Xchange.

Tenga en cuenta que los inversores necesitan ver un beneficio al comprar un billete hipotecario, lo que significa que probablemente lo comprarán a un precio con descuento. Dicho esto, hay varios factores que influyen en la determinación del precio de una nota hipotecaria.

Factores que influyen en el precio de venta de la nota hipotecaria

Condimento: El término «condimento» se refiere al historial de pagos del comprador. Un vendedor que ha recibido pagos a tiempo durante un año o más obtendrá una oferta mejor que uno que no tiene el mismo historial comprobado.

Relación préstamo / valor: Dado que las relaciones préstamo-valor más altas representan un mayor riesgo para el inversor, los vendedores con estos billetes a menudo enfrentan descuentos más altos.

Tasa de interés: Por otro lado, las tasas de interés más altas significan más ganancias para el inversor, por lo que cuanto mayor sea su tasa de interés, menor será su descuento.Amortización: Los plazos hipotecarios de amortización más cortos significan que una inversión se amortizará antes. Con esto en mente, los inversores generalmente pagarán más dinero por préstamos con plazos más cortos.

Recurso: Por último, una nota hipotecaria que incluya un pagador que sea una persona individual en lugar de una corporación como una corporación de responsabilidad limitada, le dará un precio más favorable al préstamo.

Posibles comisiones

Por último, en una venta de pagarés hipotecarios, se incurrirá en algunas comisiones. Por lo general, los inversores pedirán a los vendedores que asuman estos costos, por lo que es mejor estar preparado para eso. Para darle una idea de qué esperar, las tarifas que verá son similares a los costos de cierre cuando vende una casa. Son los siguientes:

1. Búsqueda de título y seguro
2. Preparación de documentos 3. Honorarios de depósito en garantía
4. Honorarios de tasación
5. Tarifas de transferencia bancaria
6. Creación de una declaración de beneficiario
7. Registro de la escritura
8. Comisiones

Qué sucede con un pagaré hipotecario después de que se vende

Normalmente, después de comprar un pagaré hipotecario, los inversores mantendrán el préstamo hasta el vencimiento o venderán la totalidad o una parte del préstamo a otro inversor o entidad. Esto se considera el comercio de préstamos completos, que no debe confundirse con un valor respaldado por hipoteca.