Der Kauf eines abgeschotteten Hauses ist eine Möglichkeit, wie potenzielle Hausbesitzer ein bisschen Geld sparen können — ein abgeschottetes Haus wird wahrscheinlich billiger verkauft als andere Häuser auf dem Markt, so dass Sie möglicherweise ein gutes Geschäft machen und Ihre Hypothekenzahlungen im Allgemeinen niedrig halten können. Während es ein paar Dinge gibt, die Sie über den Kauf eines abgeschotteten Hauses wissen sollten, ist der Prozess in den meisten Fällen dem Kauf einer anderen Immobilie sehr ähnlich. Wenn Sie Hilfe bei der Bearbeitung eines Zwangsvollstreckungskaufs in Ihr Budget und andere finanzielle Fragen benötigen, sollten Sie die Zusammenarbeit mit einem Finanzberater in Betracht ziehen.

Abgeschottetes Haus: So kaufen Sie ein

Schritt 1: Lassen Sie sich für eine Hypothek vorab genehmigen

Bevor Sie anfangen, eine Zwangsvollstreckung bei Zwangsvollstreckungsauktionen oder REO-Angeboten zu kaufen, stellen Sie sicher, dass Sie eine Hypothek erhalten können. Der Kauf mit Bargeld ist der sicherste Weg, um eine Immobilie zu sichern, aber das ist keine Option für die meisten Hauskäufer. Wenn Sie vorhaben, ein Darlehen für den Kauf einer Zwangsvollstreckung zu verwenden, sollten Sie eine Vorabgenehmigung einholen, bevor Sie mit der Suche beginnen.

Preapproval wird Ihnen Ihre Hypothekenzinsen und Bedingungen, bevor Sie ein Angebot in. Es kann Ihnen helfen zu zeigen, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind. Während Sie vielleicht denken, dass eine Hypothek durch die Bank, die die Immobilie verkauft, Ihre einzige Wahl ist, ist es nicht. Der Kreditgeber behandelt die Zwangsvollstreckung und das neue Darlehen als völlig getrennte Transaktionen, und das sind sie. Infolgedessen ist es nicht einfacher oder sogar vorteilhaft, dieselbe Bank zu verwenden, es sei denn, die Zinssätze und Bedingungen sind für Sie sinnvoll. Den perfekten Hypothekengeber zu finden, muss nicht schwer sein.

Schritt 2: Finden Sie einen Hypothekenmakler oder Immobilienmakler

Wenn Sie ein erstmaliger Käufer einer Zwangsvollstreckung sind, sollten Sie einen Immobilienmakler verwenden, der sich mit REOs auskennt. Sie denken vielleicht, dass es die kluge Wahl ist, Gebühren zu sparen und es selbst zu tun. Aber auf lange Sicht kann ein Agent Ihnen Zeit, Geld und Frustration sparen.Viele Hypothekenmakler und Makler haben jahrelange Erfahrung und können Sie zu Immobilien führen, die Ihren Spezifikationen entsprechen. Suchen Sie wie immer bei der Auswahl eines Fachmanns nach Schulungen, Testimonials, Bewertungen und anderen Indikatoren für Wissen und Erfahrung.

Schritt 3: Kaufen Sie ein abgeschottetes Haus

Ob Sie bei einer Auktion bieten oder über Ihren Agenten über ein REO verhandeln, der dritte Schritt ist die Ausführung. Dies ist, wenn Sie ein Angebot für ein Haus machen, das zu Ihrem Budget passt. Sie sollten sicherstellen, dass Ihr Budget Platz für Inspektionen, Abschlusskosten, Versicherungen, Grundsteuern, Reparaturen und Renovierungen spart. Wenn Sie beim Kauf einer Zwangsvollstreckung etwas an der Spitze Ihrer Mittel finden, können Sie möglicherweise nicht alle erforderlichen Kosten decken.

Sie können Immobilienauktionen online, über Immobilienmakler, in lokalen Zeitungen und in Ihrem örtlichen Rathaus oder Gericht finden. Sie können REO-Angebote direkt über Banken und über größere Immobilienseiten wie Zillow finden.

Schritt 4: Bezahlen Sie für eine Inspektion und lösen Sie Pfandrechte auf

Sobald Sie ein Angebot für das Haus gemacht haben, haben Sie einen Zeitraum, in dem Sie Inspektionen arrangieren können. Wenn dies zulässig ist, ist es möglicherweise ratsam, die Immobilie zu inspizieren, bevor Sie ein Angebot zum Kauf einer Zwangsvollstreckung unterbreiten. Im Allgemeinen kosten Inspektionen zwischen 400 und 800 US-Dollar, je nachdem, welche Optionen Sie wählen. Für ein abgeschottetes Haus benötigen Sie eine gründliche Hausinspektion, einschließlich Add-Ons wie einer Termiten- und Radonprüfung sowie einer Kanal- und Wasserleitungsbewertung. Je mehr Sie im Voraus über den Zustand des Hauses wissen, desto besser.

Was die Auflösung von Pfandrechten betrifft, haben viele abgeschottete Immobilien mehr als ein Darlehen. Der Vorbesitzer hatte möglicherweise ein Huckepack-Darlehen von einem anderen Kreditgeber als das Hauptdarlehen. Eine seriöse Titelfirma kann Ihnen helfen, die Pfandrechte zu sortieren und mögliche Konflikte zu entwirren, bevor Sie mit dem Darlehen fortfahren. Wenn alles auscheckt, gehen Sie zum Schließen und die Schlüssel zum Haus gehören Ihnen.

Schritt 5: Renovieren, reparieren und einziehen

Sobald Sie die Logistik für den Kauf einer Zwangsvollstreckung abgeschlossen haben, können die Arbeiten beginnen. Viele abgeschottete Immobilien erfordern umfangreiche Reparaturen, um auf den neuesten Stand zu kommen. Die Arbeit kann von elektrischen Upgrades und Sanitärreparaturen bis hin zu umfassenden Dachersatz- und Fundamentarbeiten reichen. Ihre Inspektion sollte die meisten Arbeiten aufdecken, die erledigt werden müssen. Sobald Sie mit der Reparatur Ihres abgeschotteten Hauses fertig sind, ist es Zeit einzuziehen.

Abgeschottetes Haus: Definition

Wenn ein Hausbesitzer keine Hypothekenzahlungen leistet, haben Kreditgeber die Möglichkeit, ein Haus zu beschlagnahmen, ein Prozess, der als Zwangsvollstreckung bekannt ist. Ähnlich wie ein Autokredit an die Sicherheiten gebunden ist, ist das Fahrzeug, Ihre Hypothek an Ihr Eigentum gebunden. Wenn Sie keine Zahlungen leisten, hat Ihr Kreditgeber das Recht, die Sicherheiten zu beschlagnahmen – Ihr Zuhause. In einigen Staaten ist die Zwangsvollstreckung ein langwieriger rechtlicher Prozess, der Jahre dauern kann. In anderen kann es weniger als ein paar Monate dauern und das Gerichtssystem vollständig umgehen.

Abgeschottete Haustypen

Es gibt im Wesentlichen zwei Kategorien von abgeschotteten Häusern: bankeigene Häuser und Immobilien (REO). Sowohl bankeigene als auch REO-Häuser befinden sich im Eigentum des Kreditgebers, der in vielen Fällen eine Bank ist. Der einzige Unterschied ist, in welchem Stadium sich die Abschottung befindet.Häuser in Bankbesitz befinden sich mitten in der Zwangsvollstreckung, was bedeutet, dass der Hausbesitzer die Zahlungen eingestellt hat. Im Gegenzug hat der Kreditgeber das rechtliche Verfahren eingeleitet, um ihn oder sie aus dem Haus zu entfernen. Abgeschottete Häuser sind „bankeigene Immobilien“, die schließlich versteigert werden, wo die Bank versucht, das Geld für die Immobilie zurückzugewinnen.

Wenn das Haus nicht verkauft wird, ist es immer noch in Bankbesitz, aber es ist jetzt als REO-Haus bekannt. REO-Immobilien haben bereits den Auktionsprozess durchlaufen und bleiben unverkauft. Die Bank oder der Kreditgeber behält das Eigentum und versucht, diese Immobilien zu verkaufen, oft über REO-Immobilienmakler.

Fazit

Der Kauf einer Zwangsvollstreckung ist nicht jedermanns Sache. Es braucht Arbeit, um die Finanzierung zu sichern und die Renovierungen durchzuführen, die für abgeschottete Häuser notwendig sind, um auf den neuesten Stand zu kommen. Das kann eine schwere und kostspielige Arbeitsbelastung sein. Das heißt, wenn Sie die Forschung getan haben, wog die Vor- und Nachteile und haben Ihr Herz auf ein gutes Geschäft gesetzt, go for it. Es ist ein schwierigerer Weg zum Wohneigentum als der Kauf eines umzugsfertigen Ortes, aber es kann Ihnen viel Geld sparen, wenn Sie es richtig machen.

Tipps für Ihre Haussuche

• Wenn Sie planen, eine Zwangsvollstreckung zu kaufen, indem Sie ein spezialisiertes staatliches Darlehen wie ein VA-Darlehen, ein FHA-Darlehen oder ein USDA-Darlehen verwenden, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Nachforschungen anstellen, bevor Sie in den Markt für Zwangsvollstreckungen eintauchen. Staatskredite kommen mit bestimmten Wohnstandards zu erfüllen. Das bedeutet, dass Sie nicht in der Lage sein werden, irgendein abgeschottetes Haus zu bekommen. Im Allgemeinen muss es in relativ anständiger Form sein.
• Bevor Sie überhaupt mit der Hausjagd beginnen, ist es wichtig zu wissen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Wenn Sie die Haussuche mit einer Nummer beginnen, können Sie Ihre Erwartungen an das anpassen, was Sie sich tatsächlich leisten können.Der Kauf eines Eigenheims ist eine massive Investition, und ein Finanzberater kann Ihnen helfen, es in Ihre langfristigen Pläne zu integrieren. Um einen treuhänderischen Finanzberater zu finden, besuchen Sie das Finanzberater-Matching-Tool von SmartAsset und beantworten Sie unseren kurzen Fragebogen. Von hier aus werden Sie mit bis zu drei Beratern in Ihrer Nähe gepaart, die auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind.