An dem einen oder anderen Punkt verspüren die meisten Einfamilieninvestoren den Drang, in eine andere Art von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu expandieren. Meistens ist die Immobilie, die sie besitzen, ein Mehrfamilienhaus.Ein kleines Mehrfamilienhaus kann Ihren Cashflow steigern, Ihr Immobilienportfolio schneller erweitern und ist einfach zu finanzieren, was es zur perfekten Wahl für Anfänger oder erfahrene Eigentümer macht, die etwas anderes suchen.

Definition eines Mehrfamilienhauses

Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie mit mehr als einer Wohneinheit, jede mit eigener Küche und eigenem Bad. Beispiele für Mehrfamilienhäuser sind ein Haus mit Dachboden oder Garage, das in einen Wohnraum mit Küche und Bad umgewandelt wurde, Mehrfamilienhäuser mit zwei, drei oder vier Einheiten sowie mittelgroße und große Mehrfamilienhäuser und Komplexe.

Arten von Mehrfamilienhäusern

Mehrfamilienhaustypen werden nach der Anzahl der Mieteinheiten oder „Türen“ kategorisiert, die jede Immobilie enthält:

• Duplex: 2 Wohneinheiten nebeneinander oder gestapelt als erste und zweite Etage. Jede Einheit hat einen eigenen separaten Eingang, oft mit einer gemeinsamen Veranda, Vorder- und Hinterhof und Parkplatz.Triplex: 3 Wohneinheiten nebeneinander angeordnet oder als dreistöckige Konfiguration, in einigen Märkten auch als „drei Wohnung“ bekannt.
• Fourplex: 4 Wohneinheiten nebeneinander oder mit zwei Einheiten im ersten und zwei Einheiten im zweiten Stock.
• Stadthaus: Reihenhäuser nebeneinander mit eigenem Eingang, in einigen Märkten auch als „Reihenhaus“ bekannt.

Wäschemöglichkeiten in Mehrfamilienhäusern werden manchmal geteilt, je nachdem, wie die Immobilie gebaut wurde. Mit Gemeinschaftseinrichtungen wie diesen zahlen Vermieter die Kosten für Wasser und Strom und geben dann die zusätzlichen Kosten an den Mieter weiter.

Vorteile der Investition in ein Mehrfamilienhaus

Die Investition in kleinere Mehrfamilienhäuser ist eine perfekte Strategie, wenn Sie nach einem konsistenten Cashflow sowie einer langsamen und stetigen Aufwertung des Marktwerts suchen. Zu den wichtigsten Vorteilen einer Investition in ein Mehrfamilienhaus gehören:

1. Mehr Cashflow

Obwohl die Bruttomiete eines Hauses höher sein kann als die Einzelmieten in einem Mehrfamilienhaus, wird der kumulierte Cashflow bei einer Mehrfamilieninvestition höher sein. Wenn zum Beispiel die Marktmieten für ein Einfamilienhaus 1.000 US-Dollar betragen und jede Einheit in einem Duplex für 650 US-Dollar pro Monat vermietet wird, generieren Sie 30% mehr – 300 US-Dollar extra pro Monat – Brutto-Cashflow. Da die Quadratmeterzahl einer Mehrfamilieneinheit in der Regel geringer ist als die eines Hauses, können auch Ihre Betriebskosten pro Einheit niedriger sein, was Ihrem Endergebnis einen zusätzlichen Schub verleiht.

2. Weniger Leerstandsrisiko

Wenn Sie ein Einfamilienhaus besitzen und der Mieter geht, passieren zwei Dinge: Ihre Leerstandsquote beträgt 100% und Ihr Cashflow ist negativ, solange es dauert, einen qualifizierten Mieter zu finden. Andererseits macht es der Besitz eines Mehrfamilienhauses sehr unwahrscheinlich, dass jede Einheit gleichzeitig leer steht. Während kein Investor gerne Mieteinnahmen aufgrund von Leerstand verliert, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus mit konservativer Hebelwirkung kaufen, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Mieteinnahmen aus den besetzten Einheiten die Hypothek und die Betriebskosten bezahlen, bis Sie einen Ersatzmieter finden können.

3. Flexible Finanzierungsmöglichkeiten

In den meisten Märkten können Sie ein kleines Mehrfamilienhaus auf die gleiche Weise finanzieren, wie Sie ein Haus kaufen würden, mit einem herkömmlichen, FHA- oder VA-Darlehen. Je nach Kreditgeber können die Zinssätze etwas höher sein und die vom Kreditgeber geforderten Kapitalreservekonten können größer sein.

4. Einfacher, Wert zu erhöhen

Es sei denn, Sie haben eine risikoreiche Strategie des Fixierens und Flippens, es gibt nur so viel, was Sie tun können, um den Wert eines Einfamilienhauses zu erhöhen.

Ein Teil des Grundes ist, dass in vielen Märkten die Eigennutzer die Hauptkäufer von Häusern und nicht die Investoren sind. Also, selbst wenn die Cap-Rate Ihres Miethauses einen Marktwert von $ 150.000 impliziert, wenn ähnliche Häuser für $ 125.000 verkaufen, werden Sie auch.Im Gegensatz dazu werden Mehrfamilienhäuser zu einem großen Teil auf der Grundlage des Net Operating Income (NOI) bewertet, das sie generieren. Dies bedeutet, dass jede wertschöpfende Arbeit, die zu höheren Mieten und einem größeren NOI führt, auch den Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses erhöht.

5. Wachsen Sie schnell Ihr Immobilienportfolio

Während Einfamilienhaus-Investoren in Bezug auf „Häuser“ denken, denken Mehrfamilienhaus-Investoren in Bezug auf „Türen“ oder Einheiten unter Eigentum. Jede Einheit eines Mehrfamilienhauses generiert einen eigenen Cashflow. Da die meisten Investoren Immobilienportfolios für den generierten Cashflow aufbauen, ist die Investition in Mehrfamilienhäuser eine einfache Möglichkeit, Ihr Immobilienportfolio kostengünstig zu vergrößern, ohne jeweils ein einzelnes Haus finden und finanzieren zu müssen.

Nachteile der Investition in ein Mehrfamilienhaus

Bevor Sie sich entscheiden, den Sprung zu wagen und in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, sollten Sie diese potenziellen Nachteile berücksichtigen, um nicht überrascht zu werden:

• Der Kaufpreis pro Quadratmeter kann höher sein als bei einem Einfamilienhaus
• Die Versicherungsprämien können teurer sein
• Die vom Kreditgeber geforderten Kapitalreserven- oder Notfallfondskonten können größer sein
• Geografisch schwieriger zu diversifizieren, da alle Ihre Einheiten Teil derselben Immobilie an einem einzigen Ort sind
• Begrenzte Exit–Strategie, da Ihr wahrscheinlicher Käufer ein anderer Investor ist

„House Hacking“ – Wohnen in einer Einheit während der Anmietung the other units out – ist ein Satz, der oft als einer der Vorteile des Kaufs eines mehrfamilienhaus.

Im wirklichen Leben ist das Hacken von Häusern jedoch nicht annähernd so attraktiv, wie es sich anhört. Aus diesem Grund beauftragen die meisten Investoren von Mehrfamilienhäusern einen lokalen Immobilienverwalter, um Reparaturen umgehend durchzuführen, Mieterprobleme zu lösen und freie Einheiten schnell zu vermieten.

Einfamilienhäuser vs. Mehrfamilienhäuser

Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser sind die beiden beliebtesten Optionen für Wohnimmobilieninvestoren. Hier ist ein kurzer Blick auf die Vor- und Nachteile der einzelnen:

Einfamilienhäuser

• Pros:
• Einfach in jedem Markt zu finden
• Perfekt für Familien oder Mieter, die Privatsphäre wünschen
• Multiple Exit-Strategie durch den Verkauf an einen Eigennutzer, einen anderen Investor oder den Mieter
• Nachteile:
• Begrenzte Möglichkeit zur Wertschöpfung und Steigerung der Mieteinnahmen
• Schwieriger, ein Portfolio zu skalieren, wenn Sie ein Haus nach dem anderen kaufen
• Einige Häuser befinden sich in einer HOA, wodurch ein zusätzlicher Aufwand und mögliche Beschwerden eines hyperaktiven Verbandsmanagers

Mehrfamilienhäuser

• Pros:
• Die Finanzierung ähnelt dem Kauf eines Einfamilienhauses
• Mehrere Einheiten helfen, die Auslastung hoch zu halten
• Einfache Möglichkeit, ein Immobilieninvestitionsgeschäft zu starten, indem Sie Ihrem Immobilienportfolio mehrere Einheiten hinzufügen
• Nachteile:
• Mietermanagement kann ohne einen lokalen Immobilienverwalter schwierig sein
• Höhere potenzielle Betriebskosten aufgrund eines höheren Mieterumsatzes
• Begrenzte Exit-Strategie des Verkaufs an einen anderen Investor

Tipps für Investitionen in Mehrfamilienhäuser

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus ist etwas komplizierter als der Kauf eines Einfamilienhauses, da es mehr Variablen oder „bewegliche Teile“ gibt.“ Jede Einheit hat ihre eigenen Armaturen und Geräte, unterschiedliche Mieter und die Möglichkeit, Mehrwert zu schaffen.

1. Lage

Oft befinden sich die besten Investitionen in Mehrfamilienhäuser in der Nähe großer Mehrfamilienhäuser. Während Wohnungsmieter es sich möglicherweise nicht leisten können, ein Haus zu mieten, sehen sie das Leben in einem kleinen Mehrfamilienhaus häufig als einen Schritt vom Wohnungsleben entfernt. Andere Faktoren, die einen Standort gut für Mehrfamilienhäuser machen, sind Märkte mit starkem Wachstum, ein hoher Erschwinglichkeitsindex für Wohnungen und schöne Nachbarschaften, um ein breiteres Spektrum potenzieller Mieter anzuziehen.

2. Duplex-, Triplex- und Vier-Plex-Mehrfamilienhäuser sind eine gute Möglichkeit, in Mehrfamilienhäuser zu investieren, ohne das höhere Risiko größerer Mehrfamilienhäuser einzugehen.

Mietobjekte mit einer kleineren Anzahl von Einheiten können auch das größte Aufwärtspotenzial bieten und dennoch erschwinglich zu kaufen sein.

3. Bei der Suche nach Mehrfamilienhäusern zum Kauf ist es eine gute Idee, einen „Reality Check“ durchzuführen, indem Sie überprüfen, ob die aktuellen Mieten „am Markt“ sind, anstatt das Wort des Verkäufers dafür zu nehmen. Mit Rentometer können Sie Ihre Miete mit anderen ähnlichen lokalen Immobilien vergleichen, während RENTCafé eine großartige Möglichkeit ist, zu erfahren, was die größeren Wohnungsbetreiber für die Miete verlangen.Mehrfamilienhäuser können auch mehr Möglichkeiten bieten, zusätzliche zusätzliche Einnahmequellen zu schaffen, wie eine Münz-Wäscherei, Premium-überdachte Parkplätze, Highspeed-Internet-Service und Sicherheitssysteme. 4. Verkäufermotivation

Das Verständnis der Hot Buttons des Verkäufers bei jeder Immobilientransaktion ist eine der besten Möglichkeiten, um viel zu verdienen. Erfahrene Anleger wissen, dass es bei der Motivation eines Verkäufers nicht immer um den Preis geht.

Manchmal benötigt ein Verkäufer einen schnellen Abschluss des Treuhandkontos, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. In anderen Fällen kann es zu einer aufgeschobenen Wartung kommen, die sich der Verkäufer nicht leisten kann, oder zu einem Problemmieter, für den der derzeitige Eigentümer nicht über die erforderlichen Fähigkeiten verfügt. Je besser Sie verstehen, warum der Verkäufer wirklich verkauft, desto größer sind Ihre potenziellen Einsparungen.

Gute Märkte für Mehrfamilienhäuser

Es gibt mehrere Merkmale, die fast alle guten Märkte für Mehrfamilienhäuser gemeinsam haben:

• Solides Beschäftigungswachstum und eine vielfältige Beschäftigungsbasis, die nicht von einer einzigen Branche oder einem einzigen Unternehmen abhängig ist
• Neubau ist ein Hinweis darauf, wie die großen Entwickler und Private-Equity-Investoren den Immobilienmarkt wachsen sehen
• Eine große Anzahl großer Mehrfamilienhäuser und -komplexe zeigt, dass die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern stark ist und eine Quelle für potenzielle Mieter darstellt, die nach einem schöneren Ort zum Leben suchen
• Housing Affordability Index, wo Märkte mit den höchsten Indizes von 150 oder mehr die am wenigsten erschwinglichen Orte sind ein Zuhause
• Prozentsatz der von Mietern bewohnten Haushalte, idealerweise 50% oder höher, zeigt an, dass die Nachfrage nach Mietobjekten aufgrund des Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstums und der hohen Kosten für den Kauf eines Eigenheims wächst
• Marktleerstandsraten nahe dem nationalen Durchschnitt zwischen 4% und 6%
• Cap-Raten ähnlich oder höher als bei Einfamilienhäusern auf demselben Markt, obwohl höhere Caps ein erhöhtes Risiko signalisieren können
• Durchschnittliches historisches Mietwachstum von mindestens 4%, etwas höher als der nationale Durchschnitt
• Niedrigere Kosten pro Einheit im Vergleich zu einem Einfamilienhaus, obwohl der gesamte Kaufpreis kann höher sein als ein Haus zu kaufen