Breaking up (mit Ihrer Hypothek) ist schwer zu tun

Sie trennen sich von einem Ehepartner oder einem Nicht-Hypothekennehmer. Sie haben vereinbart, wer das Haus behalten und übernehmenhypothekenzahlungen. Aber es gibt ein Problem.In den Augen Ihres Kreditgebers sind die „Bindungen, die binden“ nicht legal getrennt, bis Sie Ihren Ex von der Hypothek entfernen.

Selbst wenn ein Paar zustimmt, dass eine Person nicht mehr für die Hypothek verantwortlich ist, sieht der Kreditgeber es nicht so, bis die offiziellen Aufzeichnungen es zeigen.

Es gibt ein paar Möglichkeitenkann einen Namen von einem gemeinsamen Hypothekendarlehen nehmen. Der beste Weg ist in der Regel zudefinition, die weniger Aufwand sein kann, als Sie denken. Hier ist, was Sie shouldknow.

Überprüfen Sie die Refinanzierungsoptionen (6. Februar 2021)

In diesem Artikel (Skip to…)

• Warum den Namen Ihres Ex von der Hypothek entfernen?
• Refinanzierung, um einen Namen zu entfernen
• Entfernen Sie einen Namen ohne Refinanzierung
• Das Haus verkaufen
• Eine weitere (riskante) Option
• Entfernen eines Namens aus der Urkunde
• Heutige Refinanzierungsraten

Warum den Namen Ihres Ex aus der Hypothek entfernen?

Sie und Ihr Ex-Partner könnten sich darauf einigen, wer das Haus behalten und Hypothekenzahlungen übernehmen wird. Aber für einen Kreditgeber sind Sie beide immer noch am Haken für die Kreditrückzahlung, bis der Name Ihres Ehepartners oder der Name des Mitkreditnehmers von der Hypothek und der Urkunde genommen wurde.

Was die Kreditgeber betrifft, bleiben beide Personen „gesamtschuldnerisch“ für das Darlehen haftbar. Mit anderen Worten, der Kreditgeber kann im Falle eines Zahlungsausfalls nach beiden — oder einem — von Ihnen kommen. Und beide Ihre Kredit-Scores werden einen Hit nehmen, wenn Ihre Zahlung verspätet ist.Die einzige legale Möglichkeit, eine gemeinsame Hypothek zu übernehmen, besteht darin, den Namen Ihres Ex vom Wohnungsbaudarlehen zu streichen.

Das gleiche gilt für einen Mitkreditnehmer, der nicht mehr für eine Hypothek, die er mitunterzeichnet hat, in der Schlange stehen möchte.

Wenn Sie sich in der Lage befinden, Ihren Namen oder den eines anderen von einer Hypothek zu entfernen, haben Sie hier die Möglichkeit.

Refinanzierung, um einen Namen von der Hypothek zu nehmen

Refinanzierung ist oft der beste Weg, um einen Namen von einer Hypothek zu nehmen. Abhängig von Ihrem Kreditgeber kann es der einzige Weg sein.

Wenn Sie genügend Habengleichheit, Kredit und Einkommen, und Ihr Ex-Partner stimmt zu, Ihnen das Haus zu geben, sollten Sie in der Lage sein, sich zu refinanzieren. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie dem Kreditgeber zeigen, dass Sie eine ausreichend starke Kredithistorie und ein monatliches Einkommen haben, um selbst Hypothekenzahlungen vorzunehmen. Die Richtlinien variieren je nach Darlehensprogramm und Kreditgeber, aber die Refinanzierung einer Hypothek erfordert in der Regel:

• Ein Kredit-Score von mindestens 620 (konventionelle und VA-Darlehen) oder 580 (FHA-Darlehen)
• Ein Schulden-Einkommen-Verhältnis unter 45%
• Stetige Beschäftigung und Einkommen, die für mindestens 3 Jahre andauern werden

Diese letzten beiden Anforderungen könnten am schwierigsten zu bewältigen sein. Wenn Sie nicht der Hauptverdiener in der Familie waren, haben Sie möglicherweise nicht genug Einkommen, um sich selbst für das Darlehen zu qualifizieren.

Aber hier ist ein Tipp: wenn Sie Unterhalt oder Kindergeld erhalten, geben Sie Ihrem Kreditgeber diese Details.Dieses Einkommen kann Ihnen helfen, sich für die Refinanzierung zu qualifizieren.

Überprüfen Sie Ihre Refinanzierungsfähigkeit (6. Februar 2021)

Vor- und Nachteile der Refinanzierung, um einen Namen aus der Hypothek zu entfernen

Die offensichtlichen Nachteile der Refinanzierung sind Zeit und Kosten. Sie müssen in der Regel einen vollständigen Hypothekenantrag ausfüllen und Dokumente wie W2s und Paystubs bereitstellen, um Ihre Finanzinformationen zu unterstützen. Das Schließen eines Refinanzierungsdarlehens dauert in der Regelum einen Monat.

Und es sind Schließungskosten beteiligt. Die Refinanzierungskosten liegen in der Regel zwischen 2% und 5% des Darlehensbetrags, was keine geringe Summe ist, wenn Sie ein großes ausstehendes Darlehensguthaben haben.

Aber es gibt Möglichkeiten, herumzukommenschließende Kosten.

Wenn Sie refinanzieren, haben Sie die Möglichkeit, die Abschlusskosten auf Ihr Darlehensguthaben zu übertragen, um eine Vorauszahlung zu vermeiden. Oder Sie könnten sich für eine „No-Closing-Cost-Refinanzierung“ entscheiden, bei der der Kreditgeber einige oder alle Ihre Gebühren gegen einen höheren Zinssatz übernimmt.

Es kann sogar Vorteile gebenfinanzierung Ihres Hauses.

Hypothekenzinsen sind einhistorische Tiefs. Mit der Refinanzierung können Sie möglicherweise einen Namen von Ihrer Hypothek entfernen und Ihren Zinssatz und Ihre monatlichen Zahlungen senken. Dies könnte die Hypothek für einen neu alleinstehenden Hausbesitzer erschwinglicher machen.

Auch wenn Sie gut in yourloan Begriff sind, müssen Sie nicht bei 30 Jahren von vorne anfangen. Sie könnten möglicherweise in eine 20-, 15- oder sogar 10-jährige Darlehenslaufzeit refinanzieren, um Ihr Haus termingerecht abzuzahlen.Beachten Sie nur, dass eine kürzere Laufzeit höhere Zahlungen hat, die Sie selbst bezahlen werden.

Vergleichen Sie Refinanzierungsoptionen, um zu sehenwelches Programm für Sie am sinnvollsten ist.

Überprüfen Sie Ihre Refinanzierungsoptionen (6. Februar 2021)

Verwenden Sie eine Streamline-Refinanzierung, um Zeit und Kosten zu reduzieren

Wenn Sie einen FHA- oder VA-Eigenheimkredit haben, können Sie möglicherweise eine Streamline-Refinanzierung verwenden, um die Schulden Ihres Partners aus der Hypothek zu entfernen.

Streamline Refinanzierung typicallydoesn kein Einkommen oder Kreditgenehmigung erforderlich, und Sie brauchen nicht ein neues Haus Beurteilung.Diese Darlehen schließen oft schneller und kosten ein bisschen weniger als eine traditionelle Refinanzierung.

Wenn Sie jedoch den Aborrower mithilfe eines Streamline Refi aus der Hypothek entfernen möchten, ist möglicherweise eine erneute Kreditgenehmigung erforderlich. Es hängt von Ihrer Situation ab.

• Die FHAStreamline kann es Ihnen ermöglichen, einen Namen ohne Kredit- und incomeverification zu entfernen, wenn der verbleibende Kreditnehmer nachweisen kann, dass er die letzten 6-monatigen Hypothekenzahlungen oder mehr selbst geleistet hat. Wenn sie nicht nachweisen können, dass sie selbst Zahlungen geleistet haben — oder dass sie das Darlehen vor mindestens 6 Monaten angenommen haben – müssen sie sich erneut für die neue Hypothek qualifizieren
• Die VA Streamline Refinanzierung (a.k.a.VA IRRRL) kann es Ihnen ermöglichen, einen Namen ohne erneute Überprüfung der Kreditwürdigkeit zu entfernen. Aber Die Person, die auf dem Darlehen bleibt, muss der VA-fähige Veteran sein – kein Nicht-VA-eligiblespouse

USDA-Darlehen haben auch eine StreamlineRefinance-Option. Wenn Sie jedoch das USDA oder Refi verwenden, um einen Namen aus dem Darlehen zu entfernen, muss sich der verbleibende Kreditnehmer auf der Grundlage von Kredit und Einkommen erneut für das Darlehen qualifizieren.

Überprüfen Sie Ihre Streamline-Refinanzierungsberechtigung (6. Februar 2021)

„Auszahlung“ des Ehepartners

Möglicherweise müssen Sie Ihren Ehepartner „auszahlen“, dh Sie geben ihm den gerichtlich angeordneten Prozentsatz des Eigenkapitals in bar, damit er der Entfernung aus dem Titel zustimmt.

Versuchen Sie in diesen Fällen eine Cash-Out-Refinanzierung. Die Cash-Out-Refinanzierung erfordert über 20% Eigenkapital, um sich für das Darlehen zu qualifizieren. Aber Sie werden viel mehr als das brauchen, wenn Sie versuchen zu übertragen, sagen wir 50% des Eigenkapitals des Hauses. So könnte das aussehen:

Dieses Szenario würde sich qualifizieren, da Sie nach der Refinanzierung 20% Eigenkapital im Eigenheim benötigen (das ist ein maximaler Kredit-zu-Wert von 80%).

Viele Hausbesitzer haben jedoch nicht so viel Eigenkapital im Haus.Obwohl konventionelle und FHA Cash-out-Refinanzierung Ihre neue Loan-to-Value-Ratio bei 80 Prozent begrenzen, kann ein VA Home Loan Ihnen erlauben, bis zu 100% Ihres Home Equity auszuzahlen.

Überprüfen Sie Ihre Cash-out-Refinanzierungsberechtigung (6. Februar 2021)

Können Sie einen Namen von der Hypothek nehmen, ohne sich zu refinanzieren?

Es kann möglich sein, einen Namen von der Hypothek ohne Refinanzierung zu nehmen. Fragen Sie Ihren Kreditgeber nach Kreditannahme Undkreditänderung.

Jede Strategie kann verwendet werdenEntfernen Sie den Namen eines Ex aus der Hypothek. Aber nicht alle Kreditgeber erlauben Annahme oderdarlehensänderung, so müssen Sie mit Ihnen verhandeln.

Wenn beides nicht erlaubt ist, kann eine Refinanzierung Ihre beste und einzige Wette sein.

2. Kreditannahme

Theoretisch ist die Kreditannahme die einfachste Lösung von allen.

Sie informieren Ihren Kreditgeber, dass Sie die Hypothek übernehmen und eine Kreditaufnahme wünschen. Unter einer Kreditannahme übernehmen Sie die volle Verantwortung für diehypothek und entfernen Sie Ihren Ex aus der Notiz.

Die Bedingungen undDer Zinssatz für das bestehende Darlehen bleibt gleich. Der einzige Unterschied ist, dass Sie jetzt sindder einzige Kreditnehmer. (Und wenn Ihr Ex derjenige ist, der das Haus bekommen hat, sind Ihre Kreditwürdigkeit und Finanzen geschützt, wenn Ihr ehemaliger Ehepartner keine Zahlungen leistet.)

Fragen Sie unbedingt den Kreditgeber, obSie können eine Haftungsfreistellung erhalten. Dadurch entfällt Ihre Verpflichtung, das Darlehen zurückzuzahlen, wenn Ihr Ex dies nicht tut.

Das Problem hier ist, dass viele Kreditgeber einer Kreditannahme nicht zustimmen. Und Kreditgeber, die zustimmen, können verlangen, dass der verbleibende Kreditnehmer sich die Zahlungen leisten kann.

Darüber hinaus ist eine Kreditannahme nicht kostenlos. Es kann ein Prozent des Darlehensbetrags zuzüglich Verwaltungsgebühren von 250 bis 500 US-Dollar kosten.

3. Darlehensänderung

Mit der Darlehensänderung können SieÄndern Sie die Bedingungen Ihres Hypothekendarlehens ohne Refinanzierung. Eine Darlehensänderung wird normalerweise verwendet, um den Zinssatz des Kreditnehmers zu senken oder die Rückzahlungsfrist zu verlängern, um das Darlehen erschwinglicher zu machen.

In der Regel ist eine Änderung nur in Fällen finanzieller Schwierigkeiten zulässig. Aber einige Kreditgeber können Scheidung akzeptieren oderrechtliche Trennung als Grund für die Kreditänderung. Rufen Sie Ihren Kreditgeber oder Kreditdienstleister an, um zu fragen, ob es eine Option gibt, einen Namen von Ihrer Hypothek zu entfernen.

4. Verkauf des Hauses

Wenn keiner der Kreditnehmer in der Lage ist, die Hypothek selbst zu finanzieren, besteht die einzige Möglichkeit darin, das Haus zu verkaufen.

Glücklicherweise gibt es in vielen Teilen der Nation einen starken Verkäufermarkt, da der Wohnungsmarkt seit einiger Zeit knapp ist. So kann es für Hausverkäufer möglich sein, ein tolles Angebot auf ihrem Grundstück zu bekommen.In Gebieten des Landes, in denen die Preise für Eigenheime gefallen sind, anstatt zu steigen, könnte der Verkauf des Eigenheims jedoch viel schwieriger sein.

Wenn die Hypothek istunterwasser müssen Sie sich möglicherweise für einen „Leerverkauf“ entscheiden.“ Dies ist ein Immobilienverkauf, bei dem der Nettoerlös nicht alle Kredite auf dem Grundstück abdeckt.

Wenn Sie Pech haben, kann Ihr Kreditgeber Sie für die Differenz zwischen dem foreclosuresale Erlös und dem Kreditsaldo verklagen. Dies wird als „Mangel“ bezeichnet, aber in vielenstaaten, Kreditgeber können nicht nach Ihnen dafür kommen.Und selbst wenn der Kreditgeber Sie von der Haftung befreit, werden Ihre Kreditwürdigkeit und die Ihres Ehepartners durch einen Leerverkauf negativ beeinflusst.

Eine letzte (riskante) Option

Es gibt eine letzte Option, aber sie ist riskant und sollte nur als letzter Ausweg verwendet werden.

Sie und Ihr Ex können zustimmenbeide halten Zahlungen auf die Hypothek.

Dies könnte funktionieren, wenn beide Personen beschließen, im Haus weiterzuleben. Auf diese Weise haben beide Parteien einen Anreiz, mit den Zahlungen auf dem Laufenden zu bleiben.

Ansonsten Experten nichtempfehlen diesen Ansatz. Wenn eine Person aufhört, Zahlungen zu leisten, könnte das Haus in die Zwangsvollstreckung gehen und die Kredit-Scores beider werden einen Sturzflug nehmen.

Die ersten vier Optionenerfordern mehr Arbeit, aber die Chancen auf ein erfolgreiches Ergebnis sind viel höher.

Entfernen eines Namens aus der Urkunde

Unabhängig davon, mit welcher Methode Sie den Namen Ihres Ex von der Hypothek entfernen, müssen Sie auch dessen Namen aus der Urkunde entfernen.

Normalerweise tun Sie dies, indem Sie eine Quitclaim-Urkunde einreichen, in der Ihr Ex-Ehepartner alle Rechte an der Immobilie aufgibt.

Ihr Ex sollte die Erbschaftsurkunde vor einem Notar unterschreiben. Wenn dieses Dokument notariell beglaubigt ist, reichen Siees mit der Grafschaft. Dadurch wird der Name des ehemaligen Partners öffentlich aus der Eigentumsurkunde und der Hypothek entfernt.

Wenn Sie refinanzieren, um zu entfernender Kreditnehmer, die Titelgesellschaft wird den Namen des Ehepartners aus der Urkunde für Sie entfernen.

Was sind die heutigen Refinanzierungsraten?

Hypothekenzinsen sitzen aufhistorische Tiefststände. Wenn Sie sich entscheiden, zu refinanzieren, um Ihren Ex von der Hypothek zu entfernen,könnten Sie auch in der Schlange stehen, um Ihren Zinssatz und Ihre Zahlungen gleichzeitig zu senken.

Überprüfen Sie Ihre Raten, um zu sehen, ob eine Finanzierung für Sie sinnvoll ist.

Überprüfen Sie Ihren neuen Tarif (6. Februar 2021)