San Francisco ist eine einzigartige Region in der kalifornischen Wohnungslandschaft. Hier haben die Immobilienpreise die Boomjahre vor dem Millennium bei weitem übertroffen, und die Arbeitsplätze wurden nach der Rezession von 2008 aufgrund der Präsenz der hochbezahlten Technologiebranche schnell wiederhergestellt.Trotzdem haben hohe Preise und begrenztes Inventar viele Bewohner ausgeschlossen und eine Wohnungskrise für Mieter und Hauskäufer gleichermaßen verursacht. Darüber hinaus schützt die beneidenswerte Erholung der Arbeitsplätze in der Region die Einwohner von San Francisco nicht vor der Rezession 2020, die durch jahrelangen wirtschaftlichen Aufbau ausgelöst wurde, zusätzlich zum Finanzcrash Anfang dieses Jahres und der Reaktion auf die globale Pandemie.Erwarten Sie, dass San Franciscos schnelle Hauspreiserhöhungen später im Jahr 2021 aufgrund der anhaltenden Rezession und des auslaufenden Moratoriums für Zwangsvollstreckungen die Richtung umkehren werden. Darüber hinaus hat der Trend zur Fernarbeit dazu geführt, dass immer mehr Einwohner von San Francisco aus dem U-Bahn-Bereich in günstigere Vororte in der Nähe geflohen sind, was den Wettbewerb der Hauskäufer in der Stadt verringert. Der Immobilienmarkt wird sich hier in San Francisco und im gesamten Bundesstaat um 2023-2024 von der Rezession 2020 erholen, deren Zeitpunkt weitgehend von der Existenz weiterer staatlicher Anreize, der Schaffung von Arbeitsplätzen und / oder Moratoriumserweiterungen abhängen wird.

In den folgenden Diagrammen finden Sie aktuelle Aktivitäten und Prognosen für den Immobilienmarkt in San Francisco.

Aktualisiert am 3. März 2021. Originalkopie veröffentlicht März 2013.

Volatile home sales volume

Chart update 03/03/21

*first tuesday’s forecast is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year, and economic conditions affecting the market.

Das Verkaufsvolumen von Eigenheimen in San Francisco County ist volatil, aber tendenziell dem Rest des Staates in Bezug auf Trends einen Schritt voraus. San Francisco Hausverkäufe Volumen erreichte im Jahr 2004 — ein Jahr vor dem landesweiten Peak — vor dem Rückzug in den Jahren 2005-2006. Das Volumen der Verkäufe von Eigenheimen stieg in den Jahren 2012-2016 auf einem relativ niedrigen Jahresniveau, ging jedoch 2017 deutlich zurück, ein Signal für den landesweiten Umsatzrückgang im Jahr 2018. Dieser Rückgang kehrte sich jedoch im Jahr 2018 um, wobei die Jahresendsummen gegenüber 2017 um 12% gestiegen sind. Das Volumen der Verkäufe von Eigenheimen im Jahr 2019 beendete das Jahr mit 2% weniger Verkäufen als im Jahr 2018, und das Umsatzvolumen im Jahr 2020 lag leicht unter 4% gegenüber dem Vorjahr.San Francisco, mit seiner starken Konzentration von hochbezahlten Tech-Jobs und deprimierend niedrigen Wohnungsbestand, ist fast eine Wirtschaft für sich. Gesunkene Konjunkturerwartungen und nach wie vor hohe Immobilienpreise in der Region haben dazu geführt, dass die Begeisterung der Immobilienkäufer im Jahr 2020 stark nachgelassen hat. Wenn wir tiefer in die Rezession von 2020 eintauchen, sollten Sie darauf achten, dass die Verkäufe von Eigenheimen in den Jahren 2021-2022 weiter sinken.

Turnover rates are mixed

Chart update 09/08/20

Die Fluktuationsrate der Mieter in San Francisco stieg 2017 deutlich auf fast 20%, was bedeutet, dass jeder fünfte Mieter in San Francisco 2017 umgezogen ist. Auf der anderen Seite sank die Fluktuationsrate der Hausbesitzer (Verkäufe produzieren und Käufer verlagern) im Jahr 2017 stark auf nur 6%. Diese niedrige Fluktuationsrate spiegelt sich auch im starken Umsatzrückgang im Jahr 2017 wider.

Die Fluktuationsraten von Mietern und Hausbesitzern geben sowohl die Bereitschaft als auch die entsprechende Fähigkeit von Mietern und Hausbesitzern an, sich zu bewegen. Mit dem Verlust von Arbeitsplätzen und Einkommen während der Finanzkrise und der Großen Rezession 2008 sanken die Fluktuationsraten in San Francisco. Die Fluktuationsraten von Mietern und Hausbesitzern erholten sich jedoch in San Francisco aufgrund der raschen Erholung der Arbeitsplätze in der Region und der hohen Konzentration von Arbeitgebern schneller als anderswo im Bundesstaat.

Nach der Rezession haben vor allem Mieter wieder ein höheres Maß an Mobilität erlangt, da die junge Berufsklasse in San Francisco oft eher zur Miete als zur eigenen neigt. Die deutlich hohen Mieten in San Francisco drängen die Mieter jedoch schnell aus der Stadt in die nahe gelegenen Grafschaften Alameda und Contra Costa. Diejenigen mit mietkontrollierten Wohnungen bemühen sich, zu bleiben, was Umsatz und Neubau tötet.

Mit Blick auf die Zukunft werden die Fluktuationsraten in den Jahren 2022-2023 wahrscheinlich am höchsten sein, ein Jahr vor dem Rest des Staates. In diesen Jahren wird der Zusammenfluss von Generation Y (Gen Y), die zum ersten Mal Eigenheimkäufer sind, und pensionierten Babyboomern (Boomer) auf einmal auf den Markt für Eigenheimkäufe kommen.

Homeownership trends down

Chart update 03/03/21

Die Wohneigentumsrate in der Bay Area variiert tendenziell stärker als in anderen Teilen des Staates. Der allgemeine Trend vom Ende des Jahrtausendbooms bis 2015 war jedoch rückläufig. Ab Q4 2020 liegt die Wohneigentumsquote knapp unter 52% und damit deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt von 55.6%.Insgesamt hat die Wohneigentumsrate in San Francisco während dieser langwierigen Erholung aufgrund der Jobunterstützung durch die erfolgreiche Technologiebranche nicht ganz so stark gelitten wie im Rest des Staates. Trotzdem wird in San Francisco aufgrund der hohen Wohnkosten und des Reizes des Stadtlebens häufig die Vermietung bevorzugt.

Jumbos and ARMs drive home prices

Chart update 03/03/21

Die Immobilienpreise in San Francisco zeichnen sich durch schnelle Starts und Stopps aus, wie in den Beulen in der obigen Tabelle zu sehen ist — insbesondere in der mittleren und hohen Ebene. Die Preise in den südkalifornischen Märkten bilden eine glattere Linie. San Franciscos niedrige Versorgungssituation ist teilweise schuld und schafft einen volatilen Heimatmarkt. Die Vorliebe der Stadt für Zonen mit geringer Dichte hindert Bauherren daran, die ständig steigende Nachfrage nach lokalem Wohnraum zu befriedigen.

Ab dem 4. Quartal 2020 liegen die Low-Tier-Preise um 9% höher als ein Jahr zuvor, die Mid-Tier-Preise um 10% und die High-Tier-Preise um 8%. Dieser signifikante jährliche Preisanstieg ist untypisch für ein Rezessionsjahr, aber nicht so dramatisch wie der landesweite durchschnittliche jährliche Preisanstieg.

Genaue Hauspreisberichte liegen etwa zwei Monate hinter den aktuellen Ereignissen zurück. Selbst wenn sie eingeholt werden, bleiben „klebrige Preise“ in der Regel mehrere Monate über den Moment hinaus bestehen, in dem sich das Verkaufsvolumen von Eigenheimen zu verlangsamen beginnt. Ab März 2020 führten wirtschaftliche Volatilität und Shelter-in-Place-Bestellungen zu einem Rückgang des Verkaufsvolumens von Eigenheimen. Historisch niedrige Zinsen haben jedoch die Kaufkraft der Käufer gestärkt, was die Immobilienpreise im Jahr 2020 stützte.

In den kommenden Monaten wird die wirtschaftliche Rezession zusammen mit dem Auslaufen des Abschottungsmoratoriums zu einem Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise führen. Der allgemeine Preistrend für Eigenheime in den nächsten Jahren wird aufgrund historischer Arbeitsplatzverluste und rückläufiger Verkaufszahlen rückläufig sein. Wie während der Rezession von 2008 wird der Rückgang des Verkaufsvolumens und der Preise zunächst an der Küste am volatilsten sein, bevor er sich nach außen in das Landesinnere ausbreitet.

Multi-family construction gains

Chart update 03/03/21

In San Francisco County werden jedes Jahr nur sehr wenige Einfamilienhäuser (SFRs) gebaut, und diese Zahl ist in den letzten Jahren weiter zurückgegangen. Die Baubeginne für Mehrfamilienhäuser sind dagegen von Jahr zu Jahr stark gestiegen, obwohl der allgemeine Trend seit ihrem Tiefpunkt im Jahr 2010 gestiegen ist, eine Wand getroffen hat und 2020 den Kurs umkehrt. Das lange Genehmigungs- und Genehmigungsverfahren in San Francisco hält Baubeginne aller Art zurück, obwohl Gesetzesänderungen weiterhin versucht haben, den Prozess zu lockern und es den Bauherren zu erleichtern, die Nachfrage zu befriedigen.

Da sich die Arbeitsplätze weiterhin auf San Francisco konzentrieren, kann der Bau von Mehrfamilienhäusern die Vorteile spüren. San Franciscos hochbezahlte Technologiebranche zieht eine jüngere Bevölkerung an (Mitglieder der Gen Y und Gen Z), die am ehesten in Mehrfamilienhäusern in der Nähe der städtischen Annehmlichkeiten wohnen, die San Francisco bietet.

Eine archaische Zonierung, die die Gebäudehöhe und die Dichte der Einheiten in jeder Struktur begrenzt, wird jedoch die Gründung von Mehrfamilienhäusern, die Mobilität der Bevölkerung und das Beschäftigungswachstum beeinträchtigen, während sie die Mieten in die Höhe treibt und die Arbeitgeber dazu veranlasst, andere Gemeinden in Betracht zu ziehen.

Jobs fully recovered – and rising

Chart update 03/03/21

Im Gegensatz zu den meisten anderen Bundesstaaten war der Arbeitsmarkt in San Francisco weit davon entfernt, sich von der Rezession von 2008 zu erholen, als die Rezession von 2020 eintraf. Hausbesitzer und Mieter benötigen Einkommen (in der Regel aus der Beschäftigung), um Hypotheken- oder Mietzahlungen zu leisten. Infolgedessen ist der Immobilienmarkt in San Francisco aufgrund seiner schnellen Erholung und Expansion auf dem Arbeitsmarkt in den letzten zehn Jahren schneller gewachsen als der Rest des Staates.Die Arbeitsplätze haben den Bedarf der Einwohner nach Beschäftigung gedeckt und übertroffen, einschließlich San Franciscos Bevölkerungswachstum von rund 70.000 Personen im erwerbsfähigen Alter seit Beginn der Großen Rezession 2008. Im landesweiten Vergleich hat Kalifornien Mitte 2014 gerade das Niveau vor der Rezession erreicht und schließlich den dazwischenliegenden Bevölkerungszuwachs im Jahr 2019 erreicht.

Doch was gewonnen wurde, ging schnell verloren. Die wirtschaftliche Reaktion auf COVID-19 zusätzlich zur zugrunde liegenden Rezession hat im gesamten Bundesstaat zu Rekordverlusten von Arbeitsplätzen geführt, und San Francisco ist keine Ausnahme. San Franciscos Jobnummern sind 9.9% unter Vorjahr per Dezember 2020. Erwarten Sie, dass diese Arbeitsplatzverluste die Preise in den Jahren 2021-2022 nach unten treiben, wenn das Moratorium für Zwangsvollstreckungen abläuft und diejenigen, die mit einer Hypothek arbeitslos sind, feststellen, dass ihre Rechnungen fällig werden.

Jobs by industry

Chart update 03/03/21

Die Zahl der Beschäftigten in jeder der wichtigsten Beschäftigungsbranchen in San Francisco ist gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Insbesondere die freiberuflichen und geschäftlichen Dienstleistungen, zu denen auch die Technologie- und Unterstützungsbranche gehört, haben während dieser wirtschaftlichen Erholung die meisten Arbeitsplätze geschaffen.

Die Beschäftigung in der Immobilienbranche hat das Niveau vor der Rezession deutlich übertroffen. Die Bauindustrie hat im Jahr 2020 stark gelitten, was auf Shelter-in-Place-Aufträge zurückzuführen ist, die in der Bay Area im Vergleich zum Rest des Staates oft restriktiver waren. Der dringende Bedarf an mehr Wohnungsbau besteht jedoch weiterhin. Daher wird das Baugewerbe in diesem Jahrzehnt weiter wachsen.

Per capita income has recovered

Chart update 03/03/20

Das Pro-Kopf-Einkommen in San Francisco ist fast doppelt so hoch wie das kalifornische Durchschnittseinkommen und hat in den letzten Jahren deutlich schneller zugenommen als der größte Teil Kaliforniens.Allerdings geben die Einwohner von San Francisco im Durchschnitt 41% ihres Einkommens für Wohnkosten aus. Viele mehr können es sich einfach nicht leisten, in der Stadt zu leben, und werden in die Vororte gezwungen, der einzige Ort, an dem ihr Gehaltsscheck sie für Wohnraum qualifiziert.Wenn Sie nach Hinweisen suchen, wo der kalifornische Immobilienmarkt in zwei bis drei Jahren sein wird, werfen Sie einen Blick auf San Francisco County. Hier haben sich Arbeitsplätze und Einkommen vollständig erholt. Trotzdem bleibt das Verkaufsvolumen von Eigenheimen in seinem holprigen Plateau stecken. Die Verkäufe dürften 2020 aufgrund zu hoher Immobilienpreise im Verhältnis zum Einkommen und einer instabilen Weltwirtschaft weiter zurückgehen. Denn obwohl die Einkommen hier höher sind als praktisch überall sonst im Staat, halten die steigenden Einkommen immer noch nicht mit den Wohnkosten Schritt.