Was ist Mietverhältnis in Common – TIC?

Gemeinsames Mietverhältnis ist eine Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Personen Eigentumsrechte an einer Immobilie oder einem Grundstück teilen. Die Immobilie kann gewerblich oder privat sein. Wenn ein Mieter gemeinsam stirbt, geht das Eigentum an den Nachlass dieses Mieters über. Jeder unabhängige Eigentümer kann einen gleichen oder einen anderen Prozentsatz der gesamten Immobilie kontrollieren. Der gemeinsame Mietpartner hat auch das Recht, seinen Anteil an der Immobilie einem Begünstigten als Teil seines Nachlasses zu überlassen. Vertragsbedingungen für Mieter im Allgemeinen sind in der Urkunde, dem Titel oder anderen rechtsverbindlichen Eigentumsdokumenten aufgeführt.

Wie TIC funktioniert

Wenn zwei oder mehr Personen Eigentum als Mieter gemeinsam besitzen, sind alle Bereiche der Immobilie zu gleichen Teilen im Besitz der Gruppe. Die Mitmieter können einen anderen Anteil an Eigentumsinteressen haben. Zum Beispiel können Sarah und Debbie jeweils 25% einer Immobilie besitzen, während Leticia 50% besitzt. Während der Prozentsatz im Besitz variiert, kann keine Person das Eigentum an einem bestimmten Teil der Immobilie beanspruchen.

Mietverträge in gemeinsamen Vereinbarungen können jederzeit erstellt werden. So kann eine Einzelperson ein Interesse an einem Eigentum Jahre entwickeln, nachdem die anderen Mitglieder eine Mietzinsvereinbarung eingegangen sind. Um auf das obige Beispiel zurückzukommen, könnten wir sagen, dass Sarah und Leticia ursprünglich jeweils 50% der Immobilie besaßen. Irgendwann beschloss Sarah, ihren 50% -Anteil aufzuteilen, wobei Debbie die Gruppe mit einem 25/25/50-Split verließ.

Darüber hinaus können die Mitglieder der Vereinbarung unabhängig voneinander gegen ihren Eigentumsanteil verkaufen oder leihen.

Veräußerung eines TIC

Ein oder mehrere Mitmieter können andere Mitglieder aufkaufen, um das Mietverhältnis gemeinsam aufzulösen. Wenn die Mitmieter gegensätzliche Interessen oder Richtungen für die Nutzung, Verbesserung oder den Verkauf der Immobilie entwickeln sollten, müssen sie eine gemeinsame Vereinbarung treffen, um voranzukommen. In Fällen, in denen keine Einigung erzielt werden kann, kann eine Trennungsaktion stattfinden. Die Trennungsklage kann freiwillig oder gerichtlich angeordnet sein, je nachdem, wie gut die Mitmieter zusammenarbeiten.

In einem rechtlichen Trennverfahren teilt ein Gericht das Eigentum unter den gemeinsamen Mietern auf, so dass jedes Mitglied getrennt von anderen Mitgliedern vorwärts gehen kann. Bekannt als eine Partition in der Art ist es der direkteste Weg, um die Eigenschaft zu teilen und ist in der Regel die Methode verwendet, wenn Mitmieter nicht kontradiktorisch sind.

Sollten sich die Mitmieter weigern, zusammenzuarbeiten, können sie eine Aufteilung der Immobilie durch Verkauf in Betracht ziehen. Hier wird der Bestand verkauft und der Erlös entsprechend den jeweiligen Anteilen an der Immobilie auf die Mitmieter aufgeteilt.

Grundsteuern mit TIC Properties

Das gemeinsame Mietverhältnis, das sich nach geltendem Recht richtet, beschreibt normalerweise die Auswirkungen des gemeinsamen Eigentums auf die Steuern einer Immobilie. In dem Vertrag wird dargelegt, wie die Steuerschuld vertraglich auf jeden Eigentümer verteilt wird. Da ein gemeinsames Mietverhältnis ein Grundstück oder Eigentum nicht rechtlich teilt, weisen die meisten Steuerjurisdiktionen jedem Eigentümer nicht separat eine proportionale Grundsteuerrechnung zu, die auf seinem Eigentumsprozentsatz basiert. Meistens erhalten die Mieter gemeinsam eine einzige Grundsteuerrechnung.

In vielen Gerichtsbarkeiten erlegt ein gemeinsames Mietverhältnis den Mitmietern eine gesamtschuldnerische Haftung auf. Diese Bestimmung bedeutet, dass jeder der unabhängigen Eigentümer bis zum vollen Betrag der Veranlagung für die Grundsteuer haften kann. Die Haftung gilt für jeden Eigentümer unabhängig von der Höhe oder dem Prozentsatz des Eigentums.

Sobald die Grundsteuer erfüllt ist, werden Mitmieter diese Zahlung von ihren Einkommensteuererklärungen abziehen. Wenn die Steuerhoheit gesamtschuldnerisch haftet, kann jeder Mitmieter den Betrag, den er beigetragen hat, von den Einkommensteuererklärungen abziehen. In den Landkreisen, die dieses Verfahren nicht befolgen, können sie einen Prozentsatz der Gesamtsteuer bis zu ihrem Eigentumsgrad abziehen.

Gemeinsames Mietverhältnis vs gemeinsames Mietverhältnis

Obwohl sie ähnlich klingen, unterscheidet sich das gemeinsame Mietverhältnis in mehrfacher Hinsicht von einem gemeinsamen Mietverhältnis. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis erhalten Mieter gleichzeitig gleiche Anteile an einer Immobilie mit derselben Urkunde.

Einer der Hauptunterschiede besteht in der Hinzufügung oder Entfernung eines Mitglieds aus der Vereinbarung. In TIC-Vereinbarungen bricht der Mitgliederwechsel die Vereinbarung nicht. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis wird die Vereinbarung gebrochen, wenn eines der Mitglieder seine Anteile verkaufen möchte.

Wenn beispielsweise ein oder mehrere Mitmieter die anderen aufkaufen wollen, muss die Immobilie technisch verkauft und der Erlös gleichmäßig unter den Eigentümern verteilt werden. Gemeinsame Mietmitglieder können die zugelassene Teilungsaktion auch verwenden, um das Eigentum zu trennen, wenn der Betrieb groß genug ist, diese Trennung unterzubringen.

Tod eines Mitmieters

Ein weiterer wesentlicher Unterschied ergibt sich beim Tod eines Mitmieters. Wie bereits erwähnt, ermöglichen TIC-Vereinbarungen die Weitergabe von Eigentum als Teil des Nachlasses des Eigentümers. In einem gemeinsamen Mietvertrag geht das Eigentum an der Immobilie jedoch auf den überlebenden Eigentümer über.

Mit anderen Worten, Mieter haben gemeinsam keine automatischen Hinterbliebenenrechte. Sofern der letzte Wille des verstorbenen Mitglieds nicht angibt, dass sein Interesse an der Immobilie unter den überlebenden Eigentümern aufgeteilt werden soll, gehört das Interesse eines verstorbenen gemeinsamen Mieters zu seinem Nachlass. Umgekehrt wird bei gemeinsamen Mietern das Interesse des verstorbenen Eigentümers automatisch auf die überlebenden Eigentümer übertragen. Wenn beispielsweise vier gemeinsame Mieter ein Haus besitzen und ein Mieter stirbt, erhält jeder der drei Überlebenden einen zusätzlichen Anteil von einem Drittel des Eigentums.

Ehe und Eigentum

Einige Staaten legen das gemeinsame Mietverhältnis als Standardeigentum für verheiratete Paare fest, während andere das Mietverhältnis im gemeinsamen Eigentumsmodell verwenden. Ein drittes Modell, das in einigen 25-Staaten und im District of Columbia verwendet wird, ist ein Gesamtmietverhältnis (TbyE), bei dem jeder Ehepartner ein gleiches und ungeteiltes Interesse an der Immobilie hat.

Vor- und Nachteile eines gemeinsamen Mietverhältnisses

Der Kauf eines Eigenheims mit einem Familienmitglied, Freund oder Geschäftspartner als gemeinsamer Mieter kann Einzelpersonen helfen, leichter in den Immobilienmarkt einzusteigen. Da Einlagen und Zahlungen aufgeteilt sind, kann der Kauf und die Instandhaltung der Immobilie kostengünstiger sein als für eine Einzelperson. Darüber hinaus kann die Kreditfähigkeit gestrafft werden, wenn ein Eigentümer ein höheres Einkommen oder eine bessere finanzielle Basis als die anderen Mitglieder hat.

Wenn jedoch Immobilien als Mieter gemeinsam verpfändet werden, unterzeichnen in der Regel alle Kreditnehmer die Dokumente. Da alle Mitglieder Hypothekendokumente unterzeichnen, kann der Kreditgeber im Falle eines Ausfalls die Bestände aller Gruppenmitglieder beschlagnahmen. Auch wenn ein oder mehrere Kreditnehmer aufhören, Beiträge zur Hypothekenzahlung zu leisten, müssen die anderen Kreditnehmer die Zahlungen weiterhin abdecken, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Die Möglichkeit, ein Testament zur Benennung von Begünstigten für die Immobilie zu verwenden, ermöglicht dem Mitmieter die Kontrolle über seinen Anteil. Wenn ein Mitmieter ohne Testament stirbt, wird sein Interesse an der Immobilie durch Nachlass gehen — ein kostspieliges Ereignis sowohl in Bezug auf Zeit als auch Geld.

Außerdem können die verbleibenden Mitmieter feststellen, dass sie die Immobilie jetzt mit jemandem besitzen, den sie nicht kennen oder mit dem sie nicht einverstanden sind. Dieser neue Mitmieter kann eine Trennungsklage einreichen und unwillige Mitmieter zwingen, die Immobilie zu verkaufen oder zu teilen.

Beispiel für gemeinsames Mietverhältnis (TIC)

Kalifornien erlaubt vier Arten von Miteigentum, die Gemeinschaftseigentum, Partnerschaft, gemeinsames Mietverhältnis und gemeinsames Mietverhältnis umfassen. TIC ist jedoch die Standardform unter unverheirateten Parteien oder Einzelpersonen, die zusammen Immobilien erwerben. In Kalifornien haben diese Eigentümer den Status von Mietern gemeinsam, es sei denn, ihre Vereinbarung oder ihr Vertrag besagt ausdrücklich etwas anderes und gründet eine Partnerschaft oder ein gemeinsames Mietverhältnis.

Laut SirkinLaw, einer auf Miteigentum spezialisierten Immobilienanwaltskanzlei in San Francisco.

Immer mehr Menschen wenden sich Mietverhältnissen gemeinsam zu… um ihre Kauf- und Verkaufskraft zu maximieren. Diese Vereinbarungen senken die Preise und erhöhen die Auswahl für Käufer, indem sie es ihnen ermöglichen, Ressourcen zu bündeln und mehr Immobilien zu kaufen, als sie sonst könnten oder würden.

In einem Blogbeitrag vom August 2018 schreiben sie, dass TIC—Umwandlungen – die Änderung der Eigentümerstruktur von Eigentumswohnungen in eine Mietvereinbarung – besonders in den Metropolregionen Greater Los Angeles und San Francisco / Oakland populär geworden sind.

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet Tenancy in Common (TIC)?

Der Begriff „Tenancy in Common“ (TIC) bezieht sich auf eine rechtliche Vereinbarung, bei der zwei oder mehr Parteien gemeinsam ein Grundstück wie ein Gebäude oder ein Grundstück besitzen. Die Einzelheiten der Vereinbarung dieser Parteien würden sich von Fall zu Fall unterscheiden, abhängig von ihren individuellen Kaufverträgen und rechtlichen Vereinbarungen. Das Hauptmerkmal einer TIC ist jedoch, dass jede Partei ihren Anteil an der Immobilie verkaufen und sich gleichzeitig das Recht vorbehalten kann, ihren Anteil an der Immobilie an ihre Erben weiterzugeben.

Was ist der Unterschied zwischen einem gemeinsamen Mietverhältnis und einem TIC?

Ein TIC und ein gemeinsames Mietverhältnis sind ähnliche Konzepte, da sie sich beide auf Situationen beziehen, in denen zwei oder mehr Parteien gemeinsam Eigentum besitzen möchten. Der Hauptunterschied zwischen ihnen besteht jedoch darin, wie die Parteien mit einer Situation umgehen, in der eine Partei ihren Eigentumsanteil verkaufen muss. In einer TIC kann jede Partei ihren Anteil jederzeit verkaufen, während in einer gemeinsamen Mietsituation dieser Verkauf notwendigerweise zum Ende der Vereinbarung führen würde.

Was passiert, wenn einer der Mieter stirbt?

Einer der Vorteile eines TIC besteht darin, dass er einem Szenario standhält, in dem einer der Mieter stirbt. In dieser Situation würde der Eigentumsanteil des jetzt verstorbenen Mieters an den Nachlass dieses Mieters weitergegeben. Es würde dann in Übereinstimmung mit dem Willen des verstorbenen Mieters gehandhabt. In der Zwischenzeit wäre jeder überlebende Mieter frei, die Immobilie weiterhin zu besitzen und zu besetzen. Im Gegensatz dazu, wenn dies in einer gemeinsamen Mietvereinbarung geschehen würde, würde der überlebende Mieter automatisch den Eigentumsanteil des verstorbenen Mieters erben.