Die Arten und Kategorien von Fractional Ownership Arrangements

Von Andy Sirkin

Verstehen Sie die am häufigsten verwendeten Fractional Ownership Begriffe und Jargon.

„Fractional Ownership“, „Co-Ownership“ und „Shared Ownership“

Fractional ownership, co-ownership und Shared ownership können jede Vereinbarung beschreiben, bei der zwei oder mehr Personen das Eigentum an etwas teilen, unabhängig davon, ob sie die Nutzung teilen oder nicht. Fractional Ownership scheint sich als das am häufigsten verwendete für die zeitbasierte Aufteilung von Ferienimmobilien in den USA zu entwickeln, aber Miteigentum und gemeinsames Eigentum werden häufig verwendet, um diese Vereinbarungen in anderen englischsprachigen Ländern zu beschreiben. Die Tatsache, dass ein Arrangement mit einem dieser Begriffe und nicht mit einem anderen beschrieben wird, kann eher dem persönlichen Geschmack des Verkäufers und dem Standort des Projekts als dem Projekttyp oder den Projektmerkmalen zugeschrieben werden.

„Private Residence Club“

Im Allgemeinen beinhaltet ein Private Residence Club (oder „PRC“) Eigenkapital (wenn auch nicht unbedingt Eigentum) einer bestimmten Immobilie mit 4-13 Eigentümern pro Haus. Private Residenz Clubs sind in der Regel am oberen Ende der fraktionalen Eigentumsoptionen in Bezug auf die Größe der Einheit, Amenity Level und Preisgestaltung. In den meisten PRCs ist die Nutzung nicht einheitenspezifisch, was bedeutet, dass ein bestimmter Eigentümer die Einheit (von geeigneter Größe und Typ) verwendet, die während seines Nutzungszeitraums verfügbar ist.

„Destination Club“ und „Vacation Club“

Destination Club und vacation Club bedeuten für verschiedene Verkäufer unterschiedliche Dinge, und die hier verwendeten Definitionen gelten nicht auf der ganzen Linie. Zielclubs und Ferienclubs beinhalten häufig mehrere Häuser an verschiedenen Orten, mit einem Nutzungssystem, mit dem die Teilnehmer eines der Häuser im Club nutzen können. Es gibt Eigenkapital- und Nicht-Eigenkapital-Variationen, die sich dadurch unterscheiden, ob die Teilnehmer eine Eigentumsbeteiligung (die festgelegt oder nicht festgelegt werden kann) an einem oder mehreren vom Club kontrollierten Häusern haben oder nicht. Sowohl Equity- als auch Non-Equity-Clubs bieten oft eine Exit-Strategie nach einer vorgegebenen Anzahl von Jahren der Teilnahme. In Nicht-Equity-Clubs basiert der Betrag, den das ausscheidende Clubmitglied erhält, im Allgemeinen auf dem ursprünglichen Kaufpreis oder dem Preis, der für neue Mitgliedschaften zum Zeitpunkt des Austritts des Mitglieds berechnet wird, während in Equity-Clubs die Auszahlung auf dem Marktwert der Immobilien des Clubs basiert.

„Timeshare“

Timeshare ist vielleicht der am meisten missverstandene Begriff im Fractional Vacation Property Lexikon, vor allem, weil viele Verkäufer sich von der Hochdruck-Verkaufstaktik, der schlechten Qualität und der düsteren Wiederverkaufsleistung vieler Timeshare-Projekte der ersten Generation distanzieren wollen. Nach der gemeinsamen rechtlichen Definition beschreibt Timesharing jede Vereinbarung, bei der die Nutzung von Immobilien auf der Grundlage der Zeit geteilt wird, und es gibt keine zuverlässige Unterscheidung zwischen Immobilien, die als Timesharing vermarktet werden, und solchen, die als Bruchteile oder private Wohnclubs vermarktet werden. Im Gegensatz zu dem, was die meisten Leute denken, sind viele Timeshares deeded und viele Fractionals und private Residenz Clubs nicht.

„Quarter Share“

Quarter share wird verwendet, um jede fraktionale Eigentumsvereinbarung zu beschreiben, die vier gleiche Eigentumsanteile beinhaltet. Die meisten Quarter Share Arrangements beinhalten deeded Bruchteil Eigentum an einem einzigen Haus oder Eigentumswohnung, aber es gibt Ausnahmen von dieser allgemeinen Regel.

„Equity“ versus „Non-Equity“

In Equity Fractional Arrangements besitzen und nutzen die Teilnehmer das gemeinsame Eigentum, während sie es in Non-Equity-Arrangements nur nutzen. Eigentum kann bedeuten, auf Rechtstitel an dem gemeinsamen Eigentum genannt zu werden oder einen Trust, eine Firma oder eine andere Entität zu besitzen, die das gemeinsame Eigentum besitzt. Die Eigenschaft, die fraktioniert im Besitz ist, kann ein einzelnes Haus, mehrere Häuser oder ein Multi-Unit-Resort sein. Im Allgemeinen sind Equity Fractional Arrangements weniger riskant, bieten Steuervorteile, geben den Eigentümern ein höheres Maß an Kontrolle über das gemeinsame Eigentum und sind wahrscheinlicher, Wert zu halten oder im Laufe der Zeit zu schätzen. Aber wie alle Verallgemeinerungen können diese irreführend sein, und es ist wichtig, die Vorzüge jedes einzelnen Angebots zu untersuchen.

„Deeded“ und „Betitelt“

In deeded und betitelten Bruchteilvereinbarungen sind die Teilnehmer auf dem rechtlichen Titel der Immobilie aufgeführt. Die Eigenschaft, die deeded wird, kann ein einzelnes Haus, mehrere Häuser oder ein Multi-Unit-Resort sein. Die Vorteile von deeded Fractional Ownership sind in der Regel übertrieben, und die Nachteile werden selten geschätzt. Im Vergleich zu anderen Equity Fractional Vacation Arrangements ist der Vorteil von deeded Ownership eine überlegene steuerliche Behandlung für US-Steuerzahler, die US-Fractional Property besitzen, aber dieser Vorteil besteht nur, wenn alle Fractional Owner die Immobilie ausschließlich als Wohnsitz nutzen. Andere vermeintliche Vorteile wie ein besserer Wiederverkaufswert, mehr Eigentümerkontrolle und ein geringeres Risiko sind Illusionen. Darüber hinaus hat deeded Eigentum einige erhebliche Nachteile im Vergleich zu anderen Arten von Aktienbruchteilen. Unzureichende oder unsachgemäß vorbereitete Bruchteilseigentumsdokumente (oder schlimmer noch, überhaupt keine Dokumente) verursachen viel bedeutendere und teurere Probleme im Deeded-Eigentum als im Nicht-Deeded-Eigentum. Deeded Arrangements haben auch umständlichere Finanzierungs- und Weiterverkaufsverfahren und höhere Haftungsrisiken. Wenn sich das gemeinsame Eigentum nicht in einem Land befindet, das über ein schnelles, kostengünstiges und effizientes System zur Eigentumsübertragung und ein gut entwickeltes außergerichtliches Vollstreckungssystem verfügt, sollte ein Deeded Ownership vermieden werden.

„Condominium Hotels“, „Condo Hotels“ und „Condotels“

Die Begriffe „Condominium Hotels“, „condo Hotels“ und „condotels“ beschreiben normalerweise ein Hotel, das in Eigentumswohnungen unterteilt wurde, wobei jeder Eigentümer die Gesamtheit einer bestimmten Eigentumswohnung besitzt. Das Management betreibt das Hotel und teilt den Erlös mit dem Eigentümer der Eigentumswohnung, der die Immobilie auch selbst nutzen kann, manchmal kostenlos und manchmal gegen Gebühr. Wenn es nur einen Eigentümer pro Wohnung gibt, sind diese Vereinbarungen kein Bruchteil des Eigentums. Aber die Begriffe werden manchmal verwendet, um ein Hotel zu beschreiben, das nicht unterteilt wurde, wo die Eigentümer einen Prozentsatz der gesamten Entwicklung und nicht die Gesamtheit eines bestimmten Zimmers oder einer Suite besitzen. Wenn sie auf diese Weise verwendet werden, beschreiben die Ausdrücke eine Art Bruchteileigentum, aber die Anordnung bezieht nicht wirklich eine Eigentumswohnung mit ein.

Über den Autor

Andy Sirkin konzentriert sich seit 1985 auf fraktionierte Immobilienprojekte und war an der Erstellung von Projekten in den USA sowie in Europa sowie in Mittel- und Südamerika beteiligt, deren Größe von einem einzelnen Haus oder einer Eigentumswohnung bis zu Hunderten von Fraktionsinteressen reicht. Diese breite Erfahrung ermöglicht es dem Unternehmen, auf eine riesige Bibliothek mit Teilprojektdokumentationen sowie auf umfangreiche Kenntnisse der Marketing- und Registrierungsanforderungen für praktisch jeden Ort zurückzugreifen, an dem sich ein Projekt befindet oder möglicherweise vermarktet wird. Andy ist Autor von zwei Büchern sowie zahlreicher veröffentlichter Artikel und hat eine durchsuchbare Diskette zusammengestellt, die den vollständigen Text und eine Zusammenfassung des Fractional Ownership Law für alle 50 US-Bundesstaaten enthält. Er hat auch eine umfangreiche Bibliothek mit Lehrmaterial für Bruchentwickler erstellt, Makler, und Käufer, verfügbar unter sirkinfractionallawyers.com . Er ist ein akkreditierter Ausbilder mit dem California Department of Real Estate, und führt häufig Workshops und erscheint auf Konferenzen auf der ganzen Welt. Derzeit teilt er seine Zeit zwischen Büros in Paris und San Francisco auf und kann über unser Kontaktformular kontaktiert werden.